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Vorschrift
Normgeber:Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz
Aktenzeichen:301.1-21013
Erlassdatum:02.05.1988
Fassung vom:18.04.1996
Gültig ab:05.06.1996
Gültig bis:unbefristet gültig
Quelle:Wappen Niedersachsen
Gliederungs-Nr:21074000000002
Normen:OrdnMaßnV, BBauGÄndG 1986, VWGEBREFG, StBauRVfBeschlG, StBauFG ... mehr
Fundstelle:Nds. MBl. 1988, 547
Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (VV-BauGB)

Nichtamtliches Inhaltsverzeichnis


Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (VV-BauGB)



RdErl. d. MS v. 2. 5. 1988 – 301-21013 –

– GültL 392/17 –



Fundstelle: Nds. MBl. 1988 Nr. 21, S. 547

Zuletzt geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 18.04.1996 (Nds. MBl. 1996 Nr. 21, S. 835)





1. Das Gesetz über das Baugesetzbuch vom 8. 12. 1986 (BGBl. I S. 2191) hat das Bundesbaugesetz (BBauG) geändert und in "Baugesetzbuch (BauGB)" umbenannt; das Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) wurde aufgehoben und die bisher in diesem Gesetz geregelte Materie in das BauGB übernommen. Dies macht es erforderlich, die bisherigen Verwaltungsvorschriften zum BBauG (VV-BBauG) und zum StBauFG anzupassen, zusammenzufassen und als Verwaltungsvorschriften zum BauGB (VV-BauGB) neu bekanntzumachen.

2. Es ist nicht möglich, die neugefaßten VV-BauGB in einem Zuge zu erlassen. Die Neufassung kann nur abschnittsweise erfolgen.

3. Hiermit werden die Nrn. 1 bis 7 und 201 bis 251 VV-BauGB erlassen (Anlage).

Die in den Nrn. 3.4, 4.6, 211.3.1, 211.4.4, 211.9.1, 214.7, 226.2, 226.6.1, 226.8.1, 226.8.2, 226.9.1, 235.3.1 und 244.7.1 genannten Anlagen werden zu einem späteren Zeitpunkt gesondert bekanntgegeben.

4. Aufgehoben werden:

4.1
Nrn. 1 bis 7, 45, 46 und 85 bis 88 des RdErl. vom 10. 2. 1983 (Nds. MBl. S. 317 – GültL 392/15), geändert durch RdErl. vom 19. 1. 1984 (Nds. MBl. S. 209 – GültL 392/16);
4.2
RdErl. vom 17. 4. 1962 (Nds. MBl. S. 398 – GültL 392/7);
4.3
RdErl. vom 12. 6. 1962 (Nds. MBl. S. 575 – GültL 392/9);
4.4
RdErl. vom 22. 11. 1965 (Nds. MBl. S. 1219 – GültL 393/19);
4.5
RdErl. vom 4. 2. 1972 (Nds. MBl. S. 487 – GültL 391/77);
4.6
RdErl. vom 11. 2. 1972 (Nds. MBl. S. 490 – GültL 391/78), geändert durch RdErl. vom 29. 1. 1979 (Nds. MBl. S. 227 – GültL 391/110);
4.7
RdErl. vom 15. 2. 1972 (Nds. MBl. S. 491 – GültL 391/79);
4.8
RdErl. vom 7. 6. 1972 (Nds. MBl. S. 916 – GültL 391/81), geändert durch RdErl. vom 21. 8. 1975 (Nds. MBl. S. 1268 – GültL 391/95);
4.9
Erl. des MF vom 14. 5. 1973 (Nds. MBl. S. 1497);
4.10
RdErl. vom 16. 5. 1973 (Nds. MBl. S. 889 – GültL 391/84);
4.11
RdErl. vom 20. 8. 1973 (Nds. MBl. S. 1443 – GültL 391/86);
4.12
RdErl. vom 20. 8. 1975 (Nds. MBl. S. 1268 – GültL 391/94);
4.13
RdErl. vom 2. 3. 1976 (Nds. MBl. S. 379 – GültL 391/97);
4.14
Gem. RdErl. vom 20. 9. 1976 (Nds. MBl. S. 1769 – GültL MI 154/81).

5. Abweichend von Nr. 5.1 VV-BauGB sind neben diesen Verwaltungsvorschriften bis auf weiteres auch die nachstehenden Verwaltungsvorschriften zu beachten:

5.1
RdErl. vom 3. 5. 1974 (Nds. MBl. S. 1064 – GültL 391/89);
5.2
Gem. RdErl. vom 14. 9. 1976 (Nds. MBl. S. 1699 – GültL MW 151/508), geändert durch Gem. RdErl. vom 13. 7. 1981 (Nds. MBl. S. 693 – GültL MW 151/577) und durch RdErl. des MW vom 10. 10. 1985 (Nds. MBl. S. 915 – GültL 151/612);
5.3
RdErl. vom 18. 1. 1962 (Nds. MBl. S. 182 – GültL 392/6);
5.4
RdErl. vom 4. 4. 1962 (Nds. MBl. S. 361 – GültL 392/8);
5.5
Gem. RdErl. vom 15. 12. 1978 (Nds. MBl. 1979 S. 18 – GültL MI 154/73);
5.6
RdErl. des MI vom 20. 12. 1984 (Nds. MBl. 1985 S. 50 – GültL 154/82);
5.7
RdErl. des MI vom 1. 7. 1980 (Nds. MBl. S. 957 – GültL 154/76);
5.8
RdErl. des MI vom 1. 8. 1981 (Nds. MBl. S. 766 – GültL 154/78).


An die

Dienststellen der Landesverwaltung,

Landkreise, Gemeinden und Samtgemeinden.





Anlage





Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (VV-BauGB)



Inhaltsübersicht



Allgemeines



1.
Anwendungsbereich
2.
Baugesetzbuch
3.
Rechtsvorschriften des Bundes zur Anwendung des BauGB
4.
Rechtsvorschriften des Landes zur Anwendung des BauGB
5.
Andere Verwaltungsvorschriften, Empfehlungen und Hinweise zum BauGB
6.
Städtebauförderungsrecht
7.
Unterrichtung des Sozialministers


Erstes Kapitel
Allgemeines Städtebaurecht



Erster Teil
Bauleitplanung

(...)



Sechster Abschnitt
Verfahren zur Aufstellung von Bauleitplänen

25.
Aufstellungsbeschluß (§ 2 Abs. 1 Satz 2)
26.
Ausarbeitung von Bauleitplänen
27.
Beteiligung der Bürger (§ 3)
28.
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4)
29.
Beteiligung von Mitgliedsgemeinden (§ 205 Abs. 7), Stadtbezirken und Ortschaften
30.
Behandlung der Bedenken und Anregungen (§ 3 Abs. 2)
31.
Änderung des Planentwurfs (§ 3 Abs. 3)
32.
Feststellungsbeschluß, Satzungsbeschluß
33.
Beratung der Gemeinden durch die Aufsichtsbehörde
34.
Genehmigung von Bauleitplänen (§§ 6, 11, 216)
35.
Anzeige von Bebauungsplänen (§ 11 Abs. 1 und 3)
36.
Ausfertigung von Bauleitplänen
37.
Wirksamwerden der Bauleitpläne, Bekanntmachung (§ 6 Abs. 5 und 6, § 12)
38.
Übersendung von Planabschriften

Siebenter Abschnitt
Änderung, Ergänzung und Aufhebung der Bauleitpläne

39.
Änderung und Ergänzung der Bauleitpläne
40.
Aufhebung und Außerkrafttreten der Bauleitpläne

Achter Abschnitt
Planunterlagen, Urkunden

41.
Planunterlagen für Bauleitpläne
42.
Planzeichen, Text, Verfahrensvermerke, sonstige Angaben
43.
Urschriften, Abschriften, Urkunden




Zweites Kapitel
Besonderes Städtebaurecht



Erster Teil
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen



Erster Abschnitt
Allgemeine Vorschriften



201.
Anwendungsbereich des Sanierungsrechts, Verhältnis zu anderen Vorschriften
202.
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
203.
Verfahrensarten der Sanierung
204.
Aufgaben der Gemeinde
205.
Aufgaben und Zuständigkeiten des Landes
206.
Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen
207.
Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger
208.
Abwägung bei Sanierungsmaßnahmen


Zweiter Abschnitt
Vorbereitung der Sanierung



209.
Vorbereitung im allgemeinen
210.
Vorbereitende Untersuchungen
211.
Sanierungssatzung
212.
Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung
213.
Städtebauliche Planung
214.
Kosten- und Finanzierungsübersicht


Dritter Abschnitt
Durchführung der Sanierung



215.
Durchführung der Sanierung im allgemeinen
216.
Ordnungsmaßnahmen
217.
Baumaßnahmen


Vierter Abschnitt
Sanierungsrechtliche Ergänzungen des allgemeinen Städtebaurechts



218.
Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten
219.
Erleichterungen des Enteignungsverfahrens


Fünfter Abschnitt
Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge



220.
Anwendungsbereich der §§ 144 und 145, Verhältnis zu anderen Vorschriften
221.
Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge
222.
Genehmigung nach § 145


Sechster Abschnitt
Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften



223.
Anwendungsbereich der §§ 153 bis 156, Zweck und Gegenstand der Vorschriften
224.
Preisprüfung durch die Gemeinde
225.
Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde, Veräußerung zum Neuordnungswert
226.
Erhebung von Ausgleichsbeträgen
227.
Sanierungsumlegung
228.
Wertermittlung


Siebenter Abschnitt
Sanierungsträger und andere Beauftragte



229.
Übertragung von Aufgaben der Gemeinde
230.
Bestätigter Sanierungsträger
231.
Treuhandvermögen


Achter Abschnitt
Abgaben- und steuerrechtliche Vorschriften



232.
Abgaben- und Auslagenbefreiung
233.
Steuerrechtliche Vergünstigungen


Neunter Abschnitt
Abschluß und Abwicklung der Sanierung



234.
Abschluß und Abwicklung der Sanierung im allgemeinen
235.
Aufhebung der Sanierungssatzung
236.
Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke
237.
Abwicklung der Sanierung


Zweiter Teil
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen



238.
Anwendungsbereich der §§ 165 bis 171


Dritter Teil
Erhaltungssatzung und städtebauliche Gebote



Erster Abschnitt
Erhaltungssatzung



239.
Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten
240.
Genehmigung gemäß § 173
241.
Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 172 Abs. 2


Zweiter Abschnitt
Städtebauliche Gebote



242.
Anwendungsbereich der §§ 172 bis 179
243.
Baugebot und Anpassungsgebot
244.
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot
245.
Pflanzgebot
246.
Abbruchgebot


Vierter Teil
Sozialplan und Härteausgleich



247.
Sozialplan
248.
Härteausgleich


Fünfter Teil
Aufhebung und Verlängerung schuldrechtlicher Gebrauchs- und Nutzungsverhältnisse



249.
Allgemeines
250.
Aufhebung von schuldrechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsverhältnissen
251.
Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen


Drittes Kapitel
Wertermittlung



401.
Gutachterausschüsse und Obere Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (§§ 192, 198 BauGB, §§ 10 ff. DVBauGB)
402.
Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB)
403.
Auskunft aus der Kaufpreissammlung (§ 195 Abs. 3 BauGB)
404.
Gutachten (§ 193 BauGB, § 19 DVBauGB) und Obergutachten (§ 198 Abs. 2 BauGB, § 27 DVBauGB)
405.
Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB, § 22 DVBauGB)
406.
Übersichten über die Bodenrichtwerte für typische Orte (§ 22 Abs. 5 DVBauGB)
407.
Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (§ 193 Abs. 3 BauGB, §§ 8 bis 12 WertV)
408.
Grundstücksmarktberichte (§ 23 DVBauGB)




Allgemeines

1.

Diese Verwaltungsvorschriften dienen der einheitlichen Anwendung des Baugesetzbuches (BauGB) (Nr. 2) im Lande Niedersachsen. Sie gelten für die Anwendung von Vorschriften des BauGB

a)
bei der öffentlich-rechtlichen Verwaltungstätigkeit der Behörden des Landes;
b)
bei der öffentlich-rechtlichen Verwaltungstätigkeit der Landkreise, der Gemeinden und der Samtgemeinden im übertragenen Wirkungsbereich in Verfahren nach dem BauGB (z. B. Teilungsgenehmigung nach §§ 19 ff., Enteignung nach §§ 104 ff.), im bauaufsichtlichen Verfahren oder in Verfahren nach anderen Gesetzen;
c)
bei der Ausübung der Sonderaufsicht über die Gemeinden im Verfahren zur Genehmigung von Flächennutzungsplänen sowie im Verfahren zur Genehmigung oder bei der Anzeige von Bebauungsplänen und sonstigen Satzungen auf Grund des BauGB;
d)
bei der Ausübung der Fachaufsicht über Satzungen auf Grund der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) (Nr. 4.5), soweit nach § 97 NBauO die Vorschriften für das Verfahren zu der Aufstellung von Bebauungsplänen entsprechend anzuwenden sind. Dies gilt auch, wenn die örtliche Bauvorschrift nicht in einem Bebauungsplan aufgenommen ist;
e)
bei der Ausübung der Kommunalaufsicht, soweit eine Sonderaufsicht oder Fachaufsicht nicht besteht;
f)
bei der öffentlich-rechtlichen Verwaltungstätigkeit auf Grund anderer Vorschriften, soweit dabei Vorschriften des BauGB entsprechend anzuwenden sind, z. B. nach § 94 NBauO.


2.


2.1

Durch das Gesetz über das Baugesetzbuch vom 8. 12. 1986 (BGBl. I S. 2191) – im folgenden: BauGB-Gesetz – wurde das Bundesbaugesetz (BBauG) geändert und in "Baugesetzbuch (BauGB)" umbenannt. Die sich auf Grund des BauGB-Gesetzes ergebende Fassung des BauGB ist am 8. 12. 1986 bekanntgemacht worden (BGBl. I S. 2253).

Da das BBauG nur geändert und nicht aufgehoben ist, gelten die zum BBauG erlassenen Verordnungen, Verwaltungsvorschriften und Satzungen weiter, soweit sie nicht durch Vorschriften des BauGB gegenstandslos geworden oder aufgehoben sind.



2.2

Durch Art. 2 BauGB-Gesetz sind aufgehoben worden:

a)
das Städtebauförderungsgesetz (StBauFG); auf Nr. 6 wird hingewiesen;
b)
die Verordnung über die Kosten der Ordnungsmaßnahmen nach § 41 Abs. 2 des Städtebauförderungsgesetzes;
c)
die Verordnung über die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach den §§ 41 und 42 des Städtebauförderungsgesetzes;
d)
die Verordnung über Garagen- und Einstellplätze, soweit sie als Bundesrecht noch weitergalt.

Die übrigen in Art. 2 BauGB-Gesetz genannten Vorschriften des Bundesrechts sind an das BauGB angepaßt worden.



2.3

Das BauGB enthält in §§ 233 bis 245 Überleitungsvorschriften.

Die Überleitungsvorschriften bei Einführung des BBauG (§§ 173 bis 182) sind, obwohl das BauGB-Gesetz hierzu keine Regelungen enthält, weiterhin von Bedeutung, soweit sie Pläne und Verfahren rechtswirksam übergeleitet haben. Das gleiche gilt für die Überleitung auf Änderungen des BBauG. Für die Änderung des BBauG durch Art. 1 ÄndG-BBauG 1976 waren maßgebend die Überleitungsvorschriften des Art. 3 §§ 1 bis 12 ÄndG-BBauG 1976. Für die Änderung des BBauG durch Art. 1 des Gesetzes zur Beschleunigung von Verfahren und zur Erleichterung von Investitionsvorhaben im Städtebaurecht vom 6. 7. 1979 (BGBl. I S. 949) galten die Überleitungsvorschriften in §§ 183 bis 183 g BBauG 1979.



2.4

Das BauGB-Gesetz ist am 1. 7. 1987 in Kraft getreten (Art. 5). Es ist von diesem Zeitpunkt ab anzuwenden, soweit in den Überleitungsvorschriften (§§ 233 bis 245) nichts anderes bestimmt ist.



3.
3.1


3.1.1
BauNVO 1962

Die Fassung der BauNVO vom 26. 6. 1962 (BGBl. I S. 429) – im folgenden als BauNVO 1962 bezeichnet – gilt weiterhin für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, bei denen mit der Auslegung des Entwurfs (§ 2 Abs. 6BBauG 1960) in der Zeit vom 1. 8. 1962 bis zum 31. 12. 1968 nach § 2 Abs. 6BBauG 1960 begonnen wurde.



3.1.2
BauNVO 1968

Die Fassung der BauNVO vom 26. 11. 1968 (BGBl. I S. 1237) – im folgenden als BauNVO 1968 bezeichnet – gilt weiterhin für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, bei denen mit der Auslegung des Entwurfs (§ 2 Abs. 6 BBauG 1960 bzw. § 2 a Abs. 6 BBauG 1976) in der Zeit vom 1. 1. 1969 bis zum 30. 9. 1977 begonnen wurde.



3.1.3
BauNVO 1977

Die Fassung der BauNVO vom 15. 9. 1977 (BGBl. I S. 1763) – im folgenden als BauNVO 1977 bezeichnet – gilt für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, bei denen mit der Auslegung des Entwurfs (§ 2 a Abs. 6 BBauG 1976/1979) nach dem 30. 9. 1977 begonnen wurde. Die Vorschriften über gesonderte Festsetzungen für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen sowie sonstige Teile baulicher Anlagen gelten nicht für Bebauungspläne, die solche Festsetzungen nach § 4 Abs. 5, § 6 Abs. 4, § 7 Abs. 4 BauNVO 1968 enthalten, wenn für sie vor dem 1. 1. 1977 mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange begonnen wurde; insoweit gilt die BauNVO 1968.

§ 11 Abs. 3 BauNVO 1977 ist durch Verordnung vom 19. 12. 1986 (BGBl. I S. 2665) geändert worden. Die Änderung gilt ab 1. 1. 1987. Sie ist auf Bebauungspläne anzuwenden, deren Entwurf nach dem 1. 1. 1987 öffentlich ausgelegt worden ist (§ 25 b Abs. 1 BauNVO 1977); § 11 Abs. 3 Satz 4 ist auf Bebauungspläne anzuwenden, auf die § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 in der bisherigen Fassung Anwendung findet.



3.1.4
Umstellung vorhandener Pläne auf die BauNVO 1977

Die früheren Fassungen der BauNVO sind für die während ihrer Geltungsdauer aufgestellten Flächennutzungs- und Bebauungspläne aber nur dann weiterhin maßgebend, soweit diese Pläne nicht bei späteren Änderungen auf das spätere Recht übergeleitet worden sind. Sollen bestehende Flächennutzungs- oder Bebauungspläne, für die noch eine frühere Fassung der BauNVO maßgebend ist, teilweise geändert werden, so ist zu prüfen, ob der gesamte Planinhalt auf die letzte Fassung der BauNVO umgestellt werden kann.



3.2


3.2.1
PlanzV 1965

Die Fassung der PlanzV vom 19. 1. 1965 (BGBl. I S. 21) – im folgenden als PlanzV 1965 bezeichnet – gilt weiterhin für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, die bis zum 31. 10. 1981 wirksam bzw. rechtsverbindlich geworden sind.

Die Planzeichen der PlanzV 1965 können weiterhin verwendet werden

a)
für Änderungen oder Ergänzungen von Bauleitplänen, die bis zum 31. 10. 1981 rechtswirksam geworden sind,
b)
für Bauleitpläne, deren Aufstellung die Gemeinde bis zum 31. 10. 1981 eingeleitet hat, wenn mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 2 Abs. 5 begonnen worden ist, sowie für Änderungen oder Ergänzungen dieser Bauleitpläne.


3.2.2
PlanzV 1981

Die Fassung der PlanzV vom 30. 7. 1981 (BGBl. I S. 833) – im folgenden als PlanzV 1981 bezeichnet – gilt für Flächennutzungs- und Bebauungspläne, die seit dem 1. 11. 1981 wirksam bzw. rechtsverbindlich geworden sind, soweit nicht nach Nr. 3.2.1 die Planzeichen der PlanzV 1965 weiterhin verwendet werden dürfen.



3.3

Die WertV vom 7. 8. 1961 (BGBl. I S. 1183) ist in geänderter Fassung am 15. 8. 1972 (BGBl. I S. 1416) neu bekanntgemacht worden.



3.4

Sonstige Rechtsvorschriften des Bundes, die im Einzelfall bei der Anwendung des Baugesetzbuchs heranzuziehen sind, sind in der Anlage aufgeführt.



4.
4.1

Für die Durchführung des BauGB sind folgende Verordnungen des Landes maßgebend:

a)
Niedersächsische Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs (DVBauGB) vom 14. 7. 1987 (Nds. GVBl. S. 122); die Verordnung ist am 1. 7. 1987 in Kraft getreten;
b)
Niedersächsische Verordnung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen vom 26. 10. 1987 (Nds. GVBl. S. 181);
c)
Verordnung über die Zuweisung der Baulandsachen an bestimmte Landgerichte vom 4. 10. 1960 (Nds. GVBl. S. 278);
d)
Niedersächsische Verordnung zur Durchführung des Bundesbaugesetzes (DVBBauG) vom 19. 6. 1978 (Nds. GVBl. S. 560), zuletzt geändert durch § 11 der Verordnung vom 14. 7. 1987 (Nds. GVBl. S. 122);
e)
Gebührenordnung für Gutachterausschüsse und deren Geschäftsstellen nach dem Bundesbaugesetz (GOGut) vom 4. 9. 1981 (Nds. GVBl. S. 251), geändert durch Verordnung vom 14. 3. 1984 (Nds. GVBl. S. 87);
f)
Zuständigkeitsverordnung für Ordnungswidrigkeiten im Geschäftsbereich des Sozialministers vom 11. 1. 1988 (Nds. GVBl. S. 13).


4.2

Für das Verfahren zur Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen und Satzungen nach dem BauGB gelten ergänzend

a)
die Niedersächsische Gemeindeordnung (NGO) i. d. F. vom 22. 6. 1982 (Nds. GVBl. S. 229), zuletzt geändert durch Art. III des Gesetzes vom 26. 11. 1987 (Nds. GVBl. S. 214),
b)
die Verordnung über die öffentliche Bekanntmachung von Satzungen der Gemeinden und Landkreise in amtlichen Verkündungsblättern i. d. F. vom 20. 6. 1973 (Nds. GVBl. S. 201), zuletzt geändert durch Verordnung vom 14. 10. 1982 (Nds. GVBl. S. 399), im folgenden: BekanntmachungsVO,
c)
die Hauptsatzung der jeweiligen Gemeinde.


4.3

Art. 1 des Gesetzes über das Außerkrafttreten von Flächennutzungsplänen bei der Neugliederung von Gemeinden sowie über Gebietsänderungen in den Bereichen Lüneburg, Dissen/Bad Rothenfelde, Geeste und Wieda vom 26. 3. 1974 (Nds. GVBl. S. 201) bestimmt, in welchen Fällen die Flächennutzungspläne bei der Neugliederung von Gemeinden außer Kraft getreten sind.

Die Weitergeltung von Bebauungsplänen und sonstigen Satzungen nach dem BauGB bei der Neugliederung von Gemeinden ist in den jeweiligen Neugliederungsgesetzen geregelt.



4.4

Auf Grund des § 1 Abs. 1 Satz 1 des Vorläufigen Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Niedersachsen (Nds. VwVfG) vom 3. 12. 1976 (Nds. GVBl. S. 311), zuletzt geändert durch Art. II des Gesetzes vom 2. 7. 1985 (Nds. GVBl. S. 207), findet das Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) vom 25. 5. 1976 (BGBl. I S. 1253), geändert durch Art. 7 Nr. 4 des Gesetzes vom 2. 7. 1976 (BGBl. I S. 174), Anwendung.



4.5

Soweit das BauGB von den Bauaufsichtsbehörden im bauaufsichtlichen Verfahren vollzogen wird, gelten ergänzend die Vorschriften der NBauO i. d. F. vom 6. 6. 1986 (Nds. GVBl. S. 157).



4.6

Sonstige Rechtsvorschriften des Landes, die im Einzelfall bei der Anwendung des BauGB heranzuziehen sind, sind in der Anlage aufgeführt.



5.
5.1

Neben diesen Verwaltungsvorschriften werden keine weiteren Verwaltungsvorschriften zur Anwendung des BauGB erlassen.



5.2

Neben diesen Verwaltungsvorschriften werden erlassen und im Nds. MBl. veröffentlicht:

a)
Empfehlungen;
Empfehlungen sind nicht in gleicher Weise verbindlich wie Verwaltungsvorschriften. Von ihnen kann abgewichen werden;
b)
Hinweise;
Hinweise sind ohne Verbindlichkeit.


5.3

Von diesen Verwaltungsvorschriften unberührt bleiben Erlasse und Verfügungen der Fachaufsichtsbehörde an die Träger öffentlicher Belange für deren Stellungnahme nach § 4.



6.
6.1

Gesetzliche Grundlage für die Finanzierung und Förderung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen i. S. der §§ 136 bis 164 durch das Land sind die folgenden, in § 245 Abs. 11 genannten Vorschriften des StBauFG über die Finanzierung und Förderung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen; diese Vorschriften sind weiter anzuwenden, bis Landesrecht an deren Stelle tritt:

a)
§ 38 Abs. 2 Satz 2 und 3 (Kosten- und Finanzierungsübersicht),
b)
§ 39 (Einsatz von Sanierungsförderungsmitteln),
c)
§ 40 (Kosten der Vorbereitung der Sanierung),
d)
§ 41 Abs. 1 bis 3 (Kosten der Ordnungsmaßnahmen),
e)
§ 43 Abs. 3 und 4 (Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen),
f)
§ 44 (Kosten der Verlagerung oder Änderung von Betrieben),
g)
§ 45 (Kosten der Neubebauung und der Ersatzbauten),
h)
§ 46 (Überlassung geförderter Wohnungen),
i)
§ 47 (Einsatz anderer öffentlicher Mittel),
j)
§ 48 (Verteilung eines Überschusses),
k)
§ 49 (Gewährung und Verwendung von Entschädigungen).


6.2

Zur Durchführung des weitergeltenden Städtebauförderungsrechts sind bis auf weiteres die Richtlinien zur Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach dem Städtebauförderungsgesetz (Städtebauförderungsrichtlinien – R-StBauFG), RdErl. vom 15. 6. 1979 (Nds. MBl. S. 1369 – GültL 391/111), geändert durch RdErl. vom 25. 9. 1986 (Nds. MBl. S. 983 – GültL 393/23), anzuwenden.



7.

Das Sozialministerium ist durch die beteiligten Gemeinden, Samtgemeinden, Landkreise oder Behörden des Landes zu unterrichten

a)
über Entscheidungen in Normenkontrollverfahren nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) betreffend die Gültigkeit von Bebauungsplänen oder sonstigen städtebaulichen Satzungen,
b)
über Gerichtsentscheidungen von grundsätzlicher Bedeutung, insbesondere wenn diese von diesen Verwaltungsvorschriften abweichen.


(…)



Sechster Abschnitt
Verfahren zur Aufstellung von Bauleitplänen



25.
25.1

Eine Verpflichtung der Gemeinde, einen Aufstellungsbeschluß zu fassen, besteht nicht. Ein Beschluß ist dann erforderlich, wenn Rechtswirkungen (z. B. Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen) hieran geknüpft werden sollen.

Der Aufstellungsbeschluß und seine ortsübliche Bekanntmachung nach § 2 Abs. 1 Satz 2 sind nicht Voraussetzung für die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4) und die frühzeitige Bürgerbeteiligung an der Bauleitplanung (§ 3 Abs. 1).



25.2

In der Bekanntmachung des Beschlusses zur Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans sind der räumliche Geltungsbereich und seine Lage im Gemeindegebiet durch Text oder Zeichnung anzugeben.



25.3

Zuständig für den Aufstellungsbeschluß ist der Verwaltungsausschuß (§ 57 Abs. 2 NGO), sofern der Rat sich die Beschlußfassung nicht vorbehalten hat (§ 40 Abs. 2 NGO).

Nr. 32.4 gilt entsprechend.



25.4

Ist der Aufstellungsbeschluß fehlerhaft oder nicht ordnungsgemäß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 bekanntgemacht worden, so ist dies rechtlich unerheblich, wenn der Aufstellungsbeschluß nicht erforderlich ist (vgl. Nr. 25.1).

Ist ein erforderlicher Aufstellungsbeschluß (vgl. Nr. 25.1) jedoch fehlerhaft, so kann er durch den Auslegungsbeschluß (Nr. 27.3.1) ersetzt werden.

Die Absätze 1 und 2 gelten nicht, wenn der Fehler des Aufstellungsbeschlusses auf einer Verletzung von § 26 NGO beruht.



26.
26.1

Die Gemeinden haben das Recht, andere fachlich geeignete Personen oder Stellen mit der Ausarbeitung eines Bauleitplans zu beauftragen.



26.2

Hoheitliche Aufgaben der Gemeinde im Zusammenhang mit der Aufstellung von Bauleitplänen können nicht übertragen werden. Dies gilt insbesondere für

a)
die Bürgerbeteiligung (§ 3),
b)
die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4),
c)
die erforderlichen Beschlüsse,
d)
die Bekanntmachung nach § 6 Abs. 5 und 6 sowie § 12.


27.
27.1
27.1.1
Formen der Bürgerbeteiligung

Das Verfahren zur Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung ist zweistufig. Es umfaßt

a)
die frühzeitige Bürgerbeteiligung und
b)
das förmliche Auslegungsverfahren.


27.1.2
Beteiligte Bürger

Die Beteiligung an der Bauleitplanung nach § 3 Abs. 1 ist jedermann, d. h. jeder natürlichen oder juristischen Person ohne Rücksicht auf ihren Sitz oder Wohnsitz zu ermöglichen. Ein rechtliches oder sonstiges Interesse an der Bauleitplanung braucht nicht vorzuliegen bzw. nicht nachgewiesen zu werden.

Im Rahmen der Bürgerbeteiligung kann auch Verbänden Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben werden. So ist es bei der Ausweisung von Sondergebieten nach § 11 Abs. 3 BauNVO in der Regel zweckdienlich und erforderlich, den Interessenverbänden des Einzelhandels und der Verbraucher (Einzelhandelsverband und Verbraucherverband) Gelegenheit zur Äußerung zu geben.



27.2


27.2.1

Mit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung soll begonnen werden, wenn Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung ausreichend konkret sind. Dies kann zweckmäßigerweise eine Grobabstimmung mit Trägern öffentlicher Belange erfordern.



27.2.2

Nach § 3 Abs. 1 hat die Gemeinde die Bürger über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten. Die Unterrichtung kann mit Hilfe informeller Pläne (z. B. städtebauliche Rahmenpläne, vgl. Nr. 213.3) erfolgen.



27.2.3

Die öffentliche Unterrichtung muß in geeigneter Weise erfolgen; dies bedeutet, daß die Planungsabsichten für den Bürger verständlich gemacht werden müssen. Sie sollte so erfolgen, daß möglichst viele Bürger informiert werden.

Der Begriff "Unterrichten" umfaßt sowohl die mündliche als auch die schriftliche oder anderweitige Information.

Die "öffentliche" Unterrichtung kann z. B. in öffentlicher Versammlung erfolgen. Sie kann auch durch Bekanntmachung in der Tagespresse oder durch Aushang geschehen, ohne daß in diesen Fällen die Anforderungen einer förmlichen öffentlichen Bekanntmachung erfüllt sein müssen. Für die öffentliche Unterrichtung genügt es, daß in ortsüblicher oder anderer geeigneter Weise bekanntgemacht wird, daß für einen bestimmten Zeitraum an einer bestimmten Stelle, z. B. in der Gemeindeverwaltung, über Inhalt, Zweck und Auswirkungen der Planung, ggf. auch über Alternativen, Informationen gegeben werden.

Zur "Erörterung" gehört, daß nicht nur Äußerungen der Bürger entgegengenommen werden, sondern auch Gelegenheit zu einer Besprechung mit einem sachkundigen Vertreter der Gemeindeverwaltung oder einem Beauftragten bestehen muß.



27.2.4

Zuständig für eine gemeindliche Regelung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ist, soweit der Rat sie sich nicht vorbehält (§ 40 Abs. 2 NGO), der Verwaltungsausschuß; der Verwaltungsausschuß kann sie auch dem Gemeindedirektor übertragen (§ 57 Abs. 4 NGO).

Sind nach § 55 oder 55 a NGO Stadtbezirke gebildet worden, so kann der Rat allgemein oder im Einzelfall bestimmen, daß bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Bebauungsplänen von räumlich auf den Stadtbezirk begrenzter Bedeutung die frühzeitige Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung den Stadtbezirksräten übertragen wird (§ 55 c Abs. 4 Satz 2 NGO).



27.2.5

Bei der Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde nach § 3 Abs. 1 Satz 2 von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung absehen, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

Bei der Aufstellung oder Aufhebung des Flächennutzungsplans ist dagegen stets eine frühzeitige Bürgerbeteiligung erforderlich.

Bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans kann von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abgesehen werden, wenn nur unwesentliche Auswirkungen auf das Plangebiet einschließlich der Nachbargebiete zu erwarten sind.

Im übrigen kann von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abgesehen werden, wenn die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer planerischer Grundlage erfolgt sind. Die andere planerische Grundlage muß in ihrem wesentlichen Inhalt dem vorgesehenen Bauleitplan entsprechen. Das kann ein Rahmenplan oder ein sonstiger Plan mit städtebaulichen Konzeptionen sein. Ein informeller Plan für ausschließlich sachliche Teilbereiche (z. B. Nutzungs- oder Versorgungs- oder Grünflächen- oder Gestaltungsplan) reicht nur aus, wenn auch der Bauleitplan nur entsprechende Teilkomplexe regeln soll. Die vorangegangene Unterrichtung muß verfahrensmäßig und inhaltlich den Anforderungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 genügen. Außerdem muß die vorangegangene Unterrichtung und Erörterung in einem angemessenen Zusammenhang mit der beabsichtigten Bauleitplanung stehen. Der erörterte informelle Plan muß inhaltlich noch aktuell sein.

Zuständig für die Entscheidung, von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abzusehen, ist, wenn der Rat sie sich nicht vorbehält (§ 40 Abs. 2 NGO), der Verwaltungsausschuß; der Verwaltungsausschuß kann sie auch dem Gemeindedirektor übertragen (§ 57 Abs. 4 NGO).

Nr. 27.2.4 Abs. 3 bleibt unberührt.



27.3


27.3.1

Die Auslegung nach § 3 Abs. 2 setzt grundsätzlich einen Auslegungsbeschluß voraus.

Der Auslegungsbeschluß muß sich sowohl auf den Planentwurf als auch auf die Entwurfserläuterung bzw. Entwurfsbegründung beziehen.

Zuständig für den Auslegungsbeschluß ist der Verwaltungsausschuß (§ 57 Abs. 2 NGO), sofern der Rat sich die Beschlußfassung nicht vorbehalten hat (§ 40 Abs. 2 NGO). Der Verwaltungsausschuß kann seine Zuständigkeit auf den Gemeindedirektor übertragen (§ 57 Abs. 4 NGO).

Nr. 32.4 gilt entsprechend.



27.3.2

Ausgelegt wird der ggf. durch Auslegungsbeschluß gebilligte Entwurf des Flächennutzungsplans oder des Bebauungsplans.

Mit dem Entwurf des Flächennutzungsplans bzw. des Bebauungsplans sind die Entwurfserläuterung bzw. die Entwurfsbegründung öffentlich auszulegen (§ 3 Abs. 2 Satz 1).

Die auszulegenden Unterlagen müssen vollständig sichtbar, griffbereit und als zusammengehörig erkennbar ausgelegt werden.



27.3.3

Die Auslegung hat innerhalb der betreffenden Gemeinde an einem der Öffentlichkeit zugänglichen Ort zu erfolgen.

Bei Samtgemeinden muß der Entwurf des Flächennutzungsplans am Sitz der Samtgemeinde ausgelegt werden. Eine Auslegung in den Mitgliedsgemeinden ist erforderlich, wenn die Hauptsatzung der Samtgemeinde dies vorsieht.

Bei Samtgemeinden muß der Entwurf eines Bebauungsplans grundsätzlich in der betreffenden Mitgliedsgemeinde ausgelegt werden. Die Auslegung am Sitz der Samtgemeinde kommt abweichend davon nur in Betracht, wenn alle Mitgliedsgemeinden der Samtgemeinde dieser

a)
die Befugnis zur Aufstellung von Bebauungsplänen gemäß § 72 Abs. 1 Satz 2 NGO und § 205 Abs. 1 BauGB oder
b)
die Führung der Verwaltungsgeschäfte gemäß § 72 Abs. 1 Satz 2 NGO

übertragen haben.



27.3.4

Der Planentwurf braucht nicht während aller Dienststunden auszuliegen. Eine Beschränkung auf die Besuchszeit reicht aus, wenn hierdurch die Möglichkeit zur Einsichtnahme nicht unzumutbar eingeschränkt wird.



27.3.5

Die Dauer der Auslegung beträgt einen Monat. Bei der Berechnung der Monatsfrist ist entsprechend § 187 Abs. 2 BGB der erste Tag der Auslegung mitzuzählen.

Für das Ende der Monatsfrist gilt § 193 BGB entsprechend (vgl. § 31 VwVfG). Fällt das Ende der Monatsfrist auf einen Sonnabend oder Sonntag oder auf einen gesetzlichen Feiertag, so verlängert sich die Frist bis zum Ablauf des darauffolgenden Werktages.



27.3.6

Ort und Dauer der Auslegung sind örtsüblich bekanntzumachen.

Die Art der ortsüblichen Bekanntmachung bestimmt sich nach der Hauptsatzung der Gemeinde. Die Verordnung über die öffentliche Bekanntmachung von Satzungen der Gemeinden und Landkreise in amtlichen Verkündungsblättern ist auf die Bekanntmachung nach § 3 Abs. 2 nicht anwendbar. Wird für die ortsübliche Bekanntmachung eine Übersichtskarte benötigt, so eignet sich hierfür im Regelfall eine Vergrößerung der Topographischen Karte 1 : 25 000 (TK 25).

Die Bekanntmachung muß enthalten:

a)
den Hinweis, daß der Planentwurf mit der Entwurfserläuterung bzw. mit der Entwurfsbegründung öffentlich ausgelegt wird;
b)
bei Bebauungsplänen sowie räumlich begrenzten Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans:
hinreichend genaue Bezeichnung des Gebietes, für das der Entwurf aufgestellt wurde, so daß der Bürger ohne weiteres erkennen kann, auf welchen Bereich sich die Planung bezieht und ob er davon betroffen wird; die mit der Auslegung bezweckte "Anstoßwirkung" muß erreicht werden;
c)
genaue Angaben über Ort und Dauer der Auslegung; Beginn und Ende der Auslegung sind datumsmäßig zu bezeichnen; Angaben über den Beginn und das Ende der Besuchszeiten (vgl. Nr. 27.3.4);
d)
den Hinweis, daß während der Auslegungsfrist Bedenken und Anregungen vorgebracht werden können. Dieser Hinweis darf nicht mit einschränkenden Zusätzen versehen werden; so ist z. B. der Hinweis, daß Bedenken und Anregungen nur schriftlich erhoben werden können, unzulässig. Eine Ausnahme gestattet § 3 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 in den Fällen einer wiederholten Auslegung.

Die Bekanntmachung hat mindestens eine Woche vor der Auslegung zu erfolgen, sofern nicht die Hauptsatzung eine längere Frist vorschreibt.

Die Wochenfrist des § 3 Abs. 2 Satz 2 ist entsprechend § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB zu berechnen; der Tag der Bekanntmachung zählt also nicht mit. Für das Ende der Frist gilt § 193 BGB entsprechend (§ 31 VwVfG; Nr. 27.3.5 Abs. 2).



27.3.7

Die nach § 4 Abs. 1 beteiligten Behörden und Stellen sollen gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3 von der Auslegung benachrichtigt werden.

Die Benachrichtigung ersetzt nicht das Verfahren nach § 4.



27.3.8

Die Vorschrift des § 55 c Abs. 4 Satz 2 NGO bezieht sich nur auf die frühzeitige Bürgerbeteiligung (Nr. 27.2); sie ist auf das förmliche Auslegungsverfahren (Nr. 27.3) nicht anwendbar.



27.4


27.4.1

Nach § 2 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG kann von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Wird von dieser Regelung Gebrauch gemacht, ist nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB im Rahmen des Auslegungsverfahrens (vgl. Nr. 27.3) den Bürgern auch Gelegenheit zur Erörterung zu geben. Hierauf ist in der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB hinzuweisen. Fehlt ein solcher Hinweis oder ist die Gelegenheit zur Erörterung nicht gegeben worden, berührt dies die Wirksamkeit des Bebauungsplans nicht (§ 9 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauGB-MaßnahmenG).

Gelegenheit zur Erörterung im Rahmen des Auslegungsverfahrens bedeutet, daß während des Auslegungsverfahrens selbst und bis zur abschließenden Behandlung der Bedenken und Anregungen Gelegenheit zur Erörterung gegeben werden kann.

Die Möglichkeit, aus den in § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB genannten Gründen von der frühzeitigen Bürgerbeteiligung abzusehen, bleibt durch § 2 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG unberührt.



27.4.2

Die Dauer der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs (§ 3 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB) kann unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG von einem Monat auf bis zu zwei Wochen verkürzt werden. In die Bekanntmachung über die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB ist die verkürzte Frist aufzunehmen.



28.
28.1


28.1.1

Für die Anwendung des § 4 kommt es nicht darauf an, ob die zu beteiligenden Träger öffentlicher Belange Behörden oder Stellen im organisationsrechtlichen Sinne sind.

Die Begriffe "Behörden und Stellen" i. S. von § 4 entsprechen im wesentlichen dem im Verwaltungsverfahrensrecht (vgl. § 1 Abs. 4 Nds. VwVfG) verwendeten funktionalen Behördenbegriff.

Hierzu gehören

Behörden und sonstige Dienststellen der unmittelbaren und mittelbaren Staatsverwaltung,
natürliche oder juristische Personen des Privatrechts, denen hoheitliche Befugnisse durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes übertragen sind (sogenannte Beliehene),
Privatpersonen oder privatrechtliche Unternehmen, die durch staatliche Konzessionen berechtigt sind, öffentliche Aufgaben zu erfüllen, für die sich der Staat ein Beleihungsrecht vorbehalten hat.

Behörden und Stellen der Kirche und öffentlich-rechtlicher Religionsgesellschaften stehen den Behörden und Stellen der unmittelbaren und mittelbaren Staatsverwaltung gleich.



28.1.2

Behörden und Stellen im vorbezeichneten Sinne sind nach § 4 nur zu beteiligen, soweit sie Träger "öffentlicher Belange" sind.

Der Begriff des "öffentlichen Belanges" bezieht sich auf alle öffentlichen Interessen, die sich auf die Bodennutzung innerhalb des Plangebietes auswirken und damit für die Abwägung nach § 1 Abs. 6 von Bedeutung sein können.

Bei den "öffentlichen Belangen" braucht es sich nicht um öffentliche Planungsaufgaben oder Planungsbefugnisse zu handeln. Der Begriff des Trägers öffentlicher Belange ist weiter als der des öffentlichen Planungsträgers nach § 7 oder 205 Abs. 1. Öffentliche Planungsträger sind jedoch in jedem Falle Träger öffentlicher Belange.

Zu den öffentlichen Belangen können auch die Belange der vermögensverwaltenden Stellen des Bundes, des Landes oder sonstiger juristischer Personen des öffentlichen Rechts gehören, wenn im Bauleitplan Darstellungen oder Festsetzungen für öffentliche Bauten oder Anlagen beabsichtigt sind.



28.1.3

Träger öffentlicher Belange kann nur die Behörde oder Stelle im vorbezeichneten Sinne (Nr. 28.1.1) sein, der die Wahrnehmung des betreffenden öffentlichen Belanges als öffentliche Aufgabe zur Erledigung im eigenen Namen mit Wirkung nach außen zugewiesen ist.

Nicht zu den Trägern öffentlicher Belange gehören daher Behörden, Stellen, Organisationen oder Personen, die keine Erklärungen mit verbindlicher Wirkung nach außen abgeben können, sondern nur verwaltungsintern, z. B. gutachtlich oder beratend tätig werden. Ihre Beteiligung an der Bauleitplanung erfolgt erforderlichenfalls durch die Behörde oder Stelle, die gegenüber der Gemeinde die Wahrnehmung des betreffenden öffentlichen Belanges zu vertreten hat.



28.1.4

Die Träger öffentlicher Belange sind nur insoweit zu beteiligen, als ihr sachlicher und örtlicher Zuständigkeitsbereich durch die jeweilige Bauleitplanung konkret betroffen ist.



28.1.5

Die Behörden oder Stellen, deren Beteiligung als Träger öffentlicher Belange in Betracht kommt, sind in Anlage 17 aufgeführt. Die Aufnahme in die Liste begründet nicht die Eigenschaft, Träger öffentlicher Belange zu sein. Die Aufstellung ist auch nicht abschließend.

Die Beteiligung von Mitgliedsgemeinden an der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Flächennutzungsplänen der Samtgemeinden (vgl. § 72 Abs. 1 Nr. 1 NGO) ist in § 205 Abs. 7 abschließend geregelt (vgl. Nr. 29).

Die Samtgemeinden sind als Träger der Flächennutzungsplanung an der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen ihrer Mitgliedsgemeinden zu beteiligen.



28.1.6

Zu den Trägern öffentlicher Belange gehören auch die benachbarten Gemeinden.

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 betrifft im Gegensatz hierzu das materielle Verhältnis von Bauleitplänen benachbarter Gemeinden; sie bezieht sich nicht auf das Abstimmen als Tätigkeit, sondern auf das Abgestimmtsein der Bauleitpläne. Die formelle Abstimmung mit den Nachbargemeinden erfolgt im Rahmen des Verfahrens nach § 4.

Benachbart sind nicht nur die angrenzenden Gemeinden, sondern alle Gemeinden, auf die sich die betreffende Bauleitplanung auswirken kann.

Eine Beteiligung benachbarter Gemeinden nach § 4 kann insbesondere im Hinblick auf die Darstellung oder Festsetzung von Sondergebieten nach § 11 Abs. 3 BauNVO gegeben sein.



28.2


28.2.1

§ 4 Abs. 1 Satz 1 ist eine "Soll"-Vorschrift. Im Regelfall besteht eine Beteiligungspflicht; von ihr kann nur in besonderen Fällen abgesehen werden.

Eine Nichtbeteiligung kann jedoch dazu führen, daß öffentliche Belange i. S. des § 1 Abs. 5 nicht oder nicht hinreichend berücksichtigt werden und somit ein Abwägungsfehler (sogenanntes Abwägungsdefizit) vorliegt.



28.2.2

Werden von der Planungsabsicht Träger öffentlicher Belange erkennbar wesentlich berührt, empfiehlt es sich, bereits bei der Ausarbeitung eines Vorentwurfs Skizzen und erste nichtförmliche Entwürfe den Trägern öffentlicher Belange zuzuleiten, um zu verhindern, daß Planentwürfe ausgearbeitet werden, die mit Fachplanungen der Träger öffentlicher Belange im Widerspruch stehen. Eine solche Abstimmung ist in der Regel schon vor der Bürgerbeteiligung gemäß § 3 zweckmäßig.

Für das Verfahren nach § 4 Abs. 1 (förmliches Beteiligungsverfahren) ist es erforderlich, den Trägern öffentlicher Belange einen ausgearbeiteten Vorentwurf zum Bauleitplan mit dem dazugehörigen Erläuterungsbericht bzw. der Begründung zur Stellungnahme zuzuleiten. Dieser Vorentwurf muß alle wesentlichen Darstellungen oder Festsetzungen enthalten und damit so hinreichend konkretisiert sein, daß die Träger öffentlicher Belange erkennen können, ob und inwieweit ihre Belange von der gemeindlichen Planung berührt werden.

Es ist nicht erforderlich, neben dem Vorentwurf zum Bauleitplan dem Träger öffentlicher Belange Fachpläne oder Gutachten zu dem betroffenen öffentlichen Belang vorzulegen. Die Gemeinde ist z. B. nicht verpflichtet, dem Träger öffentlicher Belange für seine Prüfung Berechnungsgrundlagen zur Oberflächenentwässerung zu beschaffen; dies ist vielmehr Aufgabe des Trägers öffentlicher Belange. Dies gilt nicht für die Landschafts- und Grünordnungspläne nach § 6 des Niedersächsischen Naturschutzgesetzes zur Vorbereitung oder Ergänzung ihrer Bauleitplanung.

Durch die Beteiligung des Trägers öffentlicher Belange wird die Gemeinde nicht von ihrer Pflicht entbunden, die abwägungserheblichen Unterlagen zu beschaffen.



28.2.3

Ist eine Behörde (z. B. BezReg., Landkreis) in mehrfacher Hinsicht Träger öffentlicher Belange, ist sie dennoch einheitlich, jedoch unter Angabe der sie berührenden Belange zu beteiligen. Wird sie auch nur wegen eines Belanges um Stellungnahme gebeten, so erstreckt sich diese Beteiligung dennoch auf alle von ihr zu vertretenden öffentlichen Belange (Nr. 28.3.1).



28.2.4

Die Gemeinde soll den Trägern öffentlicher Belange für die Abgabe ihrer Stellungnahme eine angemessene Frist setzen (§ 4 Abs. 1 Satz 3). Die Angemessenheit der Frist ist nach den Umständen des Einzelfalles zu bestimmen. In der Regel soll sie sechs Wochen betragen. Die Frist zur Stellungnahme mit der Wirkung des § 4 Abs. 1 Satz 3 kann nur im förmlichen Beteiligungsverfahren (Nr. 28.2.2 Abs. 2) gesetzt werden.

Die Träger öffentlicher Belange sollen innerhalb der gesetzten Frist Stellung nehmen.



28.2.5

Nach § 4 Abs. 2 können die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und das förmliche Auslegungsverfahren nach § 3 Abs. 2 gleichzeitig durchgeführt werden. Die Zusammenfassung dieser Verfahrensstufen kann das Planverfahren beschleunigen. Sie empfiehlt sich aber nur, wenn entweder eine Vorabstimmung mit den wesentlichen Trägern öffentlicher Belange durchgeführt worden ist (Nr. 28.2.2 Abs. 1) oder von ihnen Stellungnahmen zu erwarten sind, die zu keiner Änderung des Planentwurfs führen; andernfalls würde der Zeitgewinn durch die erneute Beteiligung wegen der Änderung des Planentwurfs nach der öffentlichen Auslegung (Nr. 31.1) wieder entfallen.



28.3


28.3.1

In ihrer Stellungnahme haben die Träger öffentlicher Belange der Gemeinde auch Aufschluß über die von ihnen beabsichtigten oder bereits eingeleiteten Planungen und sonstigen Maßnahmen sowie deren zeitliche Abwicklung zu geben, soweit diese Angaben für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Plangebietes bedeutsam sein können. Hängt die beabsichtigte Planung oder Maßnahme von der Zustimmung einer anderen Behörde ab, so hat der Träger öffentlicher Belange in seiner Stellungnahme hierauf hinzuweisen.

Die Träger öffentlicher Belange sollen nur insoweit Stellung nehmen, als ihre Belange durch die Bauleitplanung konkret betroffen werden. Sie haben sich nicht zu Belangen zu äußern, für die sie örtlich oder sachlich nicht zuständig sind.

Ist eine Behörde (z. B. BezReg., Landkreis) in mehrfacher Hinsicht Träger öffentlicher Belange (Nr. 28.2.3), hat sie alle von ihr zu vertretenden öffentlichen Belange einzeln darzustellen und zusammenfassend zu bewerten.



28.3.2

Die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange müssen grundsätzlich schriftlich vorliegen. Werden die Träger öffentlicher Belange in einem eigens dafür angesetzten Erörterungstermin gehört, so hat die Gemeinde hierüber eine Niederschrift anzufertigen, aus der die Stellungnahme der einzelnen Träger öffentlicher Belange ersichtlich sein muß. Fehlanzeigen sind zu vermerken. Die Niederschrift muß von allen Beteiligten genehmigt werden. Dies kann durch Verlesen am Schluß des Termins oder im schriftlichen Verfahren erfolgen.



28.4


28.4.1

Eine "Äußerung" i. S. des § 4 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 liegt auch vor, wenn der Träger öffentlicher Belange ausdrücklich begründet, daß er eine Stellungnahme noch nicht abgeben könne.

Die nicht fristgemäße Äußerung löst nicht die Fiktion aus, daß bestimmte, von den Trägern wahrzunehmende öffentliche Belange nicht berührt sind; § 4 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 hat keine Ausschlußwirkung.

Der Träger öffentlicher Belange ist auch nicht daran gehindert, seine Belange nachträglich vorzutragen.

Werden der Gemeinde öffentliche Belange anderweitig bekannt, so hat sie diese in die Abwägung einzubeziehen.



28.4.2

Die Gemeinde ist nicht in jedem Falle an die Stellungnahme eines beteiligten Trägers öffentlicher Belange gebunden. Das Beteiligungsverfahren nach § 4 zwingt nicht zur Herstellung des Einvernehmens. Die Gemeinde hat die Stellungnahme in ihre Abwägung nach § 1 Abs. 6 einzubeziehen und das Abwägungsergebnis im Erläuterungsbericht (§ 5 Abs. 5) bzw. in der Begründung (§ 9 Abs. 8) darzulegen.

Die Gemeinde ist jedoch an die Stellungnahme gebunden, soweit diese auf zwingenden Rechtsvorschriften beruht und ein Abweichen einen Rechtsverstoß bedeuten würde.



28.5


28.5.1

Nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG kann die Frist für die Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange auf einen Monat verkürzt werden. Die Vorschrift räumt der Gemeinde ein Wahlrecht zwischen der Anwendung des § 4 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 1 BauGB und dem Setzen der Monatsfrist ein. Die Entscheidung zwischen beiden Möglichkeiten liegt im Ermessen der Gemeinde.

Auf Verlangen eines Trägers öffentlicher Belange soll die Frist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes angemessen verlängert werden (§ 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG). Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist eine Rechtsfrage; ein Beurteilungsspielraum besteht weder für die planende Gemeinde noch für den betroffenen Träger öffentlicher Belange. Dabei kommt es insbesondere auf die Schwierigkeit des Planungsfalles, den Umfang ggf. vorzunehmender Untersuchungen und den Grad der Betroffenheit des jeweiligen öffentlichen Belanges an; allgemeine Arbeitsüberlastung oder personelle Engpässe reichen nicht aus.

§ 2 Abs. 5 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG sieht vor, daß die Gemeinde an Stelle der Fristsetzung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG einen Anhörungstermin festsetzen kann. Von welcher Verfahrensweise die Gemeinde Gebrauch macht, liegt in ihrem Ermessen. Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, welcher Zeitraum zwischen der Ladung zu dem Anhörungstermin und dem Anhörungstermin selbst liegen muß. Die Monatsfrist des § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG bietet sich für den Regelfall an, kann aber auch unterschritten werden.

Auf Antrag eines Trägers öffentlicher Belange im Anhörungstermin ist ihm unter angemessener Fristsetzung Gelegenheit für eine abschließende Stellungnahme zu geben. Einem solchen Antrag ist – anders als dem Verlangen auf Fristverlängerung nach § 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG – zwingend stattzugeben. Das Gesetz enthält weder Voraussetzungen für einen solchen Antrag noch für die Angemessenheit der Fristsetzung für die Abgabe der abschließenden Stellungnahme. Bei Bemessung der Frist ist der vom Gesetzgeber gewollte Beschleunigungseffekt zu berücksichtigen. Da § 2 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG für die Abgabe der Stellungnahme die Monatsfrist als Regelfrist vorsieht, ist diese auch für die Abgabe der abschließenden Stellungnahme zugrunde zu legen. Eine darüber hinausgehende Frist ist dem Träger öffentlicher Belange dann einzuräumen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.



28.5.2

Nicht fristgemäß vorgetragene Belange bleiben unberücksichtigt mit der Folge, daß hieraus ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot nicht hergeleitet werden kann. Die Vorschrift des § 2 Abs. 4 Satz 3 Halbsatz 1 BauGB-MaßnahmenG hat insofern Ausschlußwirkung. Der für die Abwägung nach § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB maßgebliche Zeitpunkt wird insoweit auf das Ende der Äußerungsfrist vorverlagert.

Die Ausschlußwirkung tritt als Folge der Fristsetzung durch die Gemeinde kraft Gesetzes ein. Die Vorschrift schließt es jedoch nicht aus, daß die Gemeinde Belange, die von der Ausschlußwirkung erfaßt sind und gleichwohl nach Fristablauf geltend gemacht werden, in die Abwägung einstellt. Dabei handelt es sich um eine Ermessensentscheidung der Gemeinde. Die Ausschlußwirkung tritt nicht ein bezüglich solcher Belange, die der Gemeinde auch ohne das Vorbringen des Trägers öffentlicher Belange bekannt sind oder hätten bekannt sein müssen. Dazu gehören auch solche Belange, die der Gemeinde nur in Ansätzen bekannt sind oder hätten bekannt sein müssen, so daß sie dem (sonst) näher nachgegangen wäre oder hätte näher nachgehen müssen.

Die beteiligten Träger öffentlicher Belange sind auf diese Folgen hinzuweisen.



29.
29.1

Die Vorschrift des § 205 Abs. 7 kommt zur Anwendung bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Flächennutzungsplans einer Samtgemeinde oder eines sonstigen Planungsverbandes. Samtgemeinden sind Planungsverbände i. S. von § 205.

Die Samtgemeinde bzw. der Planungsverband hat den Entwurf eines Bauleitplans mit der Entwurfserläuterung bzw. Entwurfsbegründung den Mitgliedsgemeinden, für deren Gebiet der Bauleitplan aufgestellt werden soll, zur Stellungnahme zuzuleiten.

Die Beteiligung hat vor dem Feststellungsbeschluß bzw. Satzungsbeschluß zu erfolgen.

Die Frist für die Abgabe der Stellungnahme ist nach den Umständen des Einzelfalles zu bestimmen. In der Regel soll sie sechs Wochen betragen.

Für die Behandlung der fristgerecht vorgebrachten Bedenken und Anregungen gilt Nr. 30 entsprechend. Das Ergebnis der Prüfung ist der betroffenen Mitgliedsgemeinde mitzuteilen.



29.2

Die nach § 55 oder 55 a NGO gebildeten Stadtbezirke sind nach Maßgabe des § 55 c Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 4 Satz 1 zu hören.

Die Anhörungspflicht besteht

bei der Aufstellung oder Aufhebung des Flächennutzungsplans uneingeschränkt,
bei der Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans und bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen, soweit sich Darstellungen bzw. Festsetzungen auf das Gebiet des Stadtbezirks erstrecken.

Die Anhörung hat spätestens nach Abschluß des Verfahrens zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 (Nr. 28) zu erfolgen.

Anzuhören ist der Stadtbezirksrat.

Die Verletzung der Anhörungspflicht hat die Rechtsunwirksamkeit des Feststellungsbeschlusses (Nr. 32) bzw. des Satzungsbeschlusses (§ 10) zur Folge (vgl. Sten. Bericht über die 40. Sitzung des LT vom 4. 6. 1980, Sp. 5136).



29.3

Die nach § 55 e NGO gebildeten Ortschaften sind nach Maßgabe des § 55 g Abs. 3 Nr. 2 NGO zu hören. Anzuhören ist der Ortsrat bzw. der Ortsvorsteher (§ 55 h Abs. 1 Satz 6 NGO). Die Ortschaften sind so rechtzeitig zu beteiligen, daß das Ergebnis der Anhörung auch unter Berücksichtigung des § 57 Abs. 1 Satz 1 NGO noch in der abschließenden Beschlußfassung des Rates (Nr. 32) Berücksichtigung finden kann.

Im übrigen gilt Nr. 29.2 entsprechend.



30.
30.1

Während des förmlichen Auslegungsverfahrens können von jedermann Bedenken und Anregungen vorgebracht werden.

Die Gemeinde hat gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 die während der Auslegungsfrist vorgebrachten Bedenken und Anregungen zu prüfen.

Nach Ablauf der Auslegungsfrist vorgebrachte Bedenken und Anregungen sind ebenfalls zu prüfen. Die Auslegungsfrist ist keine Ausschlußfrist.

Nicht vorgetragene Gesichtspunkte sind aber nur dann abwägungsbeachtlich, wenn sich der Gemeinde die Tatsache, daß diese betroffen sind, aufdrängen muß.

Zuständig für die Prüfung von Bedenken und Anregungen ist, soweit der Rat sie sich nicht vorbehält (§ 40 Abs. 2 NGO), der Verwaltungsausschuß; der Verwaltungsausschuß kann sie auch dem Gemeindedirektor übertragen (§ 57 Abs. 4 NGO).



30.2

Die Gemeinde hat denjenigen, die fristgemäß Bedenken und Anregungen vorgebracht haben, das Ergebnis der Prüfung schriftlich mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 6).

Die Mitteilungspflicht besteht auch gegenüber den Trägern öffentlicher Belange, die während des förmlichen Auslegungsverfahrens Bedenken und Anregungen vorgebracht haben.

Die Mitteilung soll vor dem Antrag auf Genehmigung bzw. Anzeige des betreffenden Bauleitplans erfolgen.

Die Mitteilung ist kein Verwaltungsakt. Von einer Rechtsbehelfsbelehrung ist daher abzusehen.

Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, das Ergebnis der Prüfung von Bedenken und Anregungen, die nach der Auslegungsfrist vorgebracht worden sind, den Betroffenen mitzuteilen.



30.3

Führt die Berücksichtigung der Bedenken und Anregungen zu einer Änderung bzw. Ergänzung des Bauleitplanentwurfs, so ist nach Nr. 31 zu verfahren.



31.
31.1

Wird der Entwurf eines Bauleitplans nach Beginn des förmlichen Auslegungsverfahrens (§ 3 Abs. 2) geändert oder ergänzt, so muß, sofern § 3 Abs. 3 Satz 2 nicht zur Anwendung kommt, der geänderte oder ergänzte Planentwurf zusammen mit dem entsprechend geänderten oder ergänzten Erläuterungsbericht bzw. mit der geänderten oder ergänzten Begründung erneut nach § 3 Abs. 2 neu ausgelegt werden.

Für die erneute öffentliche Auslegung kann bestimmt werden, daß Bedenken und Anregungen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen des Planentwurfs vorgebracht werden können.

In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, daß der Bauleitplanentwurf wegen Änderungen gegenüber der vorangegangenen Auslegung erneut ausgelegt wird. Sollen Bedenken und Anregungen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen des Bauleitplanentwurfs vorgebracht werden können, so ist auch hierauf hinzuweisen.

Es ist erforderlich, daß der geänderte oder ergänzte Bauleitplanentwurf insgesamt mit dem entsprechend geänderten oder ergänzten Entwurf des Erläuterungsberichts bzw. der Begründung erneut ausgelegt wird. Die Änderungen oder Ergänzungen sind in der Planzeichnung oder durch Text hervorzuheben, so daß der Bürger ohne weiteres erkennen kann, auf welchen Bereich sich die Änderung bezieht und ob er davon betroffen wird. Für das erneute Auslegungsverfahren gilt im übrigen Nr. 27.3.

Werden Bedenken und Anregungen auch zu nicht geänderten oder ergänzten Teilen des Planentwurfs vorgebracht, so sind diese in die Abwägung einzubeziehen, soweit sie abwägungserheblich sind.

Die endgültige Beschlußfassung zum Bauleitplan muß sich auf das zum gesamten Plan vorliegende Abwägungsmaterial einschließlich aller im Laufe des gesamten Verfahrens vorgebrachten Anregungen und Bedenken beziehen und die Planungsentscheidung insgesamt zum Inhalt haben. Sie darf sich daher nicht auf den geänderten oder ergänzten Teil beschränken.



31.2


31.2.1

Werden durch eine Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplanentwurfs die Grundzüge der Planung nicht berührt, so kann die Gemeinde

nach § 3 Abs. 2 den geänderten oder ergänzten Bauleitplanentwurf insgesamt auslegen, ohne die Bedenken und Anregungen auf die geänderten oder ergänzten Teile zu beschränken,
den geänderten oder ergänzten Bauleitplanentwurf zwar insgesamt gemäß § 3 Abs. 2 auslegen, Bedenken und Anregungen jedoch nach § 3 Abs. 3 Satz 1 auf die geänderten oder ergänzten Teile beschränken, oder
die eingeschränkte Beteiligung nach § 3 Abs. 3 Satz 2 durchführen.

Das gleiche gilt für Änderungen oder Ergänzungen von Flächen oder sonstigen Darstellungen im Entwurf des Flächennutzungsplans, wenn diese im Umfang geringfügig oder von geringer Bedeutung sind. Dies ist z. B. der Fall, wenn die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans nicht geändert wird, die grundsätzliche Zuordnung der Flächen unterschiedlicher Nutzung zueinander nicht verändert wird oder es sich um Detailfragen einschließlich geringfügiger räumlicher Verschiebungen handelt.



31.2.2

Zuständig für die Entscheidung, wie verfahren werden soll, ist der Verwaltungsausschuß, sofern sich der Rat die Entscheidung nicht vorbehalten hat (§ 40 Abs. 2 NGO). Der Verwaltungsausschuß kann seine Zuständigkeit auch auf den Gemeindedirektor übertragen (§ 57 Abs. 4 NGO).



31.2.3

Die zu Beteiligenden bestimmen sich nach § 13 Abs. 1 Satz 2.

Zu beteiligen sind:

a)
die Eigentümer der von den Änderungen oder Ergänzungen betroffenen Grundstücke.
Betroffen sind die Grundstücke, auf die sich die planungsrechtlichen Darstellungen bzw. Festsetzungen, die geändert oder ergänzt werden sollen, auswirken können. Dies können angrenzende oder auch entfernt liegende Grundstücke sein.
Inhaber grundstücksgleicher Rechte sind den Eigentümern gleichgestellt. Andere Nutzungsberechtigte (z. B. Nießbraucher, Pächter) sind dann zu beteiligen, wenn sie in ihrem Nutzungsrecht betroffen sein können und sich daraus für die Abwägung bedeutsame Gesichtspunkte ergeben können;
b)
die von den Änderungen oder Ergänzungen berührten Träger öffentlicher Belange.


31.2.4

Die Frist nach § 13 Abs. 1 Satz 2 soll in der Regel vier Wochen betragen.



31.3

Die Frist zur erneuten öffentlichen Auslegung des geänderten oder ergänzten Planentwurfs kann nach § 2 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG auf ebenfalls bis zu zwei Wochen verkürzt werden (vgl. Nr. 27.3.5).



32.
32.1

Das gemeindliche Verfahren zur Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen wird abgeschlossen

a)
beim Flächennutzungsplan durch den Feststellungsbeschluß,
b)
beim Bebauungsplan durch den Satzungsbeschluß nach § 10.


32.2

Der Feststellungsbeschluß oder der Satzungsbeschluß darf nicht vor der Entscheidung über die Bedenken und Anregungen (§ 3 Abs. 2 Satz 4) gefaßt werden.



32.3

Zuständig für den Feststellungsbeschluß und den Satzungsbeschluß ist der Rat (§ 40 Abs. 1 Nr. 5 NGO).



32.4

Für die Beschlußfassung sind die Vorschriften des Gemeinderechts (NGO, Hauptsatzung, Geschäftsordnung des Rates) maßgebend.

In diesem Zusammenhang wird auf das Mitwirkungsverbot von Ratsherren auf Grund von § 39 Abs. 3 i. V. m. § 26 NGO besonders hingewiesen.



33.

Die Aufsichtsbehörde (Nr. 34.2) kann die Gemeinde bereits vor dem Antrag auf Genehmigung des Bauleitplans bzw. vor Anzeige des Bebauungsplans beraten (vgl. § 25 Satz 2 VwVfG). Auf diese Weise können Fehler rechtzeitig erkannt und behoben werden.

Mit der Beratung kann dem Genehmigungsverfahren bzw. dem Anzeigeverfahren nicht vorgegriffen werden. Verbindliche Erklärungen der Aufsichtsbehörde sind nur unter den Voraussetzungen des § 38 VwVfG zulässig.

Eine ausdrückliche Zustimmung der Aufsichtsbehörde zum Planentwurf ist nicht möglich.



34.
34.1

Folgende Bauleitpläne (Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung) bedürfen nach § 6 Abs. 1 bzw. § 11 Abs. 1 der Genehmigung:

a)
Flächennutzungspläne; dies gilt auch für Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Abs. 2;
b)
selbständige Bebauungspläne i. S. von § 8 Abs. 2 Satz 2; dies gilt auch für Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten Verfahren bei fristgerechtem Widerspruch eines Beteiligten (§ 13 Abs. 1 Satz 3);
c)
vorzeitige Bebauungspläne i. S. von § 8 Abs. 4; dies gilt auch für Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten Verfahren bei fristgerechtem Widerspruch eines Beteiligten (§ 13 Abs. 1 Satz 3).

Die Bauleitplanung unterliegt insoweit einer planungsrechtlichen Sonderaufsicht.



34.2

Zuständig für die Genehmigung der in Nr. 34.1 bezeichneten Bauleitpläne sind die BezReg. Sie üben insoweit die Sonderaufsicht über die Bauleitplanung der Gemeinden aus.

Die BezReg. unterstehen der Fachaufsicht des MS.



34.3

Die Gemeinde hat den Genehmigungsantrag mit den erforderlichen Unterlagen (Nr. 34.4.2) der Aufsichtsbehörde vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt oder einen Sonderstatus (Stadt Göttingen) besitzt, legt den Antrag auf Genehmigung des Flächennutzungsplans sowie eines genehmigungsbedürftigen Bebauungsplans mit den erforderlichen Unterlagen über den Landkreis vor. Der Landkreis leitet den Antrag unverzüglich an die BezReg. weiter.



34.4


34.4.1

Der Antrag auf Genehmigung eines Bauleitplans soll nach dem als Anlage 18 bzw. Anlage 19 beigefügten Muster gestellt werden. Der Antrag ist in der Regel in einfacher Ausfertigung vorzulegen; die in Nr. 34.4.2 zu den Punkten 16 und 17 genannten Ausfertigungen sind in der Regel zweifach beizufügen.



34.4.2

Dem Antrag sind folgende Unterlagen in der nachstehend bezeichneten Reihenfolge geordnet beizufügen:

1)
beim Bebauungsplan:
Übersichtskarte – möglichst auf der Grundlage der Topographischen Karte 1 : 25 000 (TK 25) oder der Deutschen Grundkarte 1 : 5000 (DGK 5) –, die die Lage des Geltungsbereichs des Bebauungsplans erkennen läßt; die Geltungsbereiche benachbarter Bebauungspläne sind kenntlich zu machen;
2)
Auszug aus der Hauptsatzung mit den Bestimmungen über die Art der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 und ggf. der Bestimmung, daß kein Verwaltungsausschuß gebildet worden ist.
Hat sich die Hauptsatzung während des Planaufstellungsverfahrens geändert, so sind Auszüge der jeweils geltenden Fassung beizufügen, unter Angabe der Geltungsdauer;
3)
Abschrift des RdSchr. gemäß § 4 an die Träger öffentlicher Belange, einschließlich der benachbarten Gemeinden;
4)
Abschriften der Stellungnahme der Träger öffentlicher Belange, einschließlich der benachbarten Gemeinden;
5)
bei Bauleitplänen von Samtgemeinden oder sonstigen Planungsverbänden:
Abschriften der Stellungnahmen der Mitgliedsgemeinden gemäß § 205 Abs. 7; Stellungnahme der Samtgemeinde bzw. des Planungsverbandes zu nicht berücksichtigten Bedenken und Anregungen;
6)
Abschrift der Niederschrift über den Auslegungsbeschluß;
7)
Abschrift der Bek. über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2; ggf. entsprechende Ausschnitte aus dem Amtsblatt/den Tageszeitungen;
8)
Vermerk über Beginn und Ende des Aushangs;
9)
gemäß § 3 Abs. 2 ausgelegter Entwurf/ausgelegte Entwürfe des Flächennutzungsplans bzw. Bebauungsplans;
10)
Entwurfserläuterung bzw. Entwurfsbegründung:
bei mehrmaliger öffentlicher Auslegung (vgl. Nr. 31.1) die entsprechende Fassung;
11)
Abschrift der Benachrichtigung der Träger öffentlicher Belange einschließlich der benachbarten Gemeinden gemäß § 3 Abs. 2 Satz 3;
12)
Abschriften der im förmlichen Auslegungsverfahren nach § 3 Abs. 2 eingegangenen Bedenken und Anregungen, soweit sie nicht berücksichtigt worden sind; Stellungnahmen der Gemeinde hierzu;
13)
Übersichtskarte mit Kenntlichmachung der Darstellungen oder Festsetzungen, auf die sich nicht berücksichtigte Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange (einschließlich benachbarter Gemeinden) sowie nicht berücksichtigte Bedenken und Anregungen beziehen, soweit es zum Verständnis zweckmäßig ist;
14)
Abschrift der Niederschrift über den Beschluß zu Bedenken und Anregungen (§ 3 Abs. 2);
15)
Abschrift der Niederschrift über den Feststellungsbeschluß zum Flächennutzungsplan (Nr. 32.1) bzw. über den Satzungsbeschluß zum Bebauungsplan;
16)
Flächennutzungsplan bzw. Bebauungsplan (Urschrift und erforderliche Ausfertigungen);
17)
Erläuterungsbericht bzw. Begründung (Urschrift und erforderliche Ausfertigungen).


34.4.3

Der Antrag ist mit Eingang bei der zuständigen Aufsichtsbehörde (Nr. 34.2) wirksam gestellt.

Ist der Antrag bei einer unzuständigen Behörde gestellt, so leitet diese den Antrag unverzüglich an die zuständige Aufsichtsbehörde weiter.

Die Aufsichtsbehörde bestätigt gegenüber der Gemeinde den Tag des Eingangs.



34.5


34.5.1

Die Aufsichtsbehörde hat innerhalb einer Frist von drei Monaten über die Genehmigung des Bauleitplans zu entscheiden.

Werden räumliche oder sachliche Teile eines Bauleitplans vorweg genehmigt, so ist über den nicht entschiedenen Rest auch innerhalb der Frist zu entscheiden. Werden dagegen räumliche oder sachliche Teile des Bauleitplans gemäß § 6 Abs. 3 von der Genehmigung ausgenommen, so ist damit das Genehmigungsverfahren abgeschlossen.



34.5.2

Die Frist beginnt mit Eingang des Genehmigungsantrages bei der zuständigen Aufsichtsbehörde. Für ihre Berechnung gelten gemäß § 31 VwVfG die §§ 187 bis 193 BGB entsprechend.

Die Frist beginnt auch zu laufen, wenn die Angaben im Genehmigungsantrag oder die beigefügten Unterlagen unvollständig sind. Der Lauf der Frist kann durch eine Zwischenverfügung der Genehmigungsbehörde, mit der z. B. fehlende Antragsunterlagen angefordert werden, nicht unterbrochen werden. Kann über den Bauleitplan wegen unvollständiger Unterlagen nicht innerhalb der Frist entschieden werden, muß der Genehmigungsantrag abgelehnt werden. Unberührt bleibt die Möglichkeit der Gemeinde, den Genehmigungsantrag schriftlich zurückzuziehen und den Antrag neu zu stellen.



34.5.3

Auf Antrag der Aufsichtsbehörde kann die Frist von der übergeordneten Behörde aus wichtigen Gründen verlängert werden. Die Gründe sind im Verlängerungsantrag schriftlich darzulegen. Der Antrag auf Verlängerung soll der übergeordneten Behörde zwei Wochen vor Fristablauf vorliegen. Die Frist wird nur um bis zu drei Monate verlängert. Lediglich in besonderen Ausnahmefällen kann die Frist um mehr als drei Monate verlängert werden. Über die Fristverlängerung wird gegenüber der antragstellenden Aufsichtsbehörde schriftlich entschieden; diese setzt die Gemeinde hiervon in Kenntnis.



34.6

Wird über die Genehmigung des Bauleitplans innerhalb der ggf. verlängerten Frist nicht entschieden, so gilt die Genehmigung nach Fristablauf als erteilt.



34.7

Die Gemeinde kann den Antrag auf Genehmigung bis zum Wirksamwerden der Entscheidung der Aufsichtsbehörde zurücknehmen. Die Rücknahme soll schriftlich erfolgen. Eine mündliche Rücknahme soll schriftlich bestätigt werden.



34.8


34.8.1

Im Genehmigungsverfahren ist der betreffende Bauleitplan ausschließlich darauf zu prüfen, ob er den formellrechtlichen und materiellrechtlichen Anforderungen entspricht (§ 6 Abs. 2, §§ 11, 216).

Eine darüber hinausgehende Prüfung der Zweckmäßigkeit (Fachaufsicht i. S. von § 127 Abs. 1 NGO) ist unzulässig.



34.8.2

Die formellrechtliche Prüfung erstreckt sich darauf, ob der Bauleitplan in seiner äußeren Form (z. B. Planunterlagen, Planzeichen, Planzeichenerläuterung, Verfahrensvermerke) den Anforderungen entspricht und entsprechend den Verfahrensvorschriften ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Dabei ist auch die Einhaltung von Vorschriften des Gemeinderechts zu prüfen.



34.8.3

Die materiellrechtliche Prüfung erstreckt sich darauf, ob der Bauleitplan seinem Inhalt nach den Anforderungen des BauGB oder sonstigen übergeordneten Normen des materiellen (Verfassungs-, Gesetzes-, Verordnungs-) Rechts entspricht. Insbesondere sind zu prüfen:

Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3);
Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung (§ 1 Abs. 4);
Berücksichtigung vorrangiger Fachplanungen;
Zulässigkeit des Inhalts;
Durchführbarkeit;
Berücksichtigung der Grundsätze des § 1 Abs. 5;
gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange (§ 1 Abs. 6);
bei Bebauungsplänen:
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 Satz 1) bzw. Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 oder 4.


34.8.4

Im aufsichtlichen Verfahren ist ferner zu prüfen, ob § 5 Abs. 3 und 4 bzw. § 9 Abs. 5 und 6 eingehalten sind.



34.8.5

Die Prüfung nach den Nrn. 34.8.2 bis 34.8.4 ist in jedem Fall in vollem Umfang durchzuführen. Eine stichprobenweise Prüfung ist unzulässig.

Die Prüfung ist auch dann zu Ende zu führen, wenn vor Abschluß der Prüfung ein Fehler festgestellt wird, der für sich allein die Versagung der Genehmigung begründet.

Bei der Prüfung haben Beamte mitzuwirken, die die durch Prüfung erworbene Befähigung zum höheren allgemeinen Verwaltungsdienst oder zum Richteramt besitzen.



34.9


34.9.1

Entspricht der Bauleitplan den Anforderungen des formellen und materiellen Rechts, hat die Gemeinde einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung.



34.9.2

Die Genehmigung ist zu versagen, wenn der Bauleitplan den Anforderungen des formellen oder materiellen Rechts widerspricht oder seine Durchführbarkeit von vornherein offensichtlich aussichtslos ist (§ 6 Abs. 2, § 11).

Die Genehmigung ist auch zu versagen, wenn der Bauleitplan Vorschriften widerspricht, deren Verletzung sich nach den §§ 214 und 215 auf die Rechtswirksamkeit des Bauleitplans nicht auswirkt (§ 216). Die §§ 214 und 215 sind für die Genehmigungsbehörden lediglich dann von Bedeutung, wenn die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des zur Genehmigung vorgelegten Bauleitplans von der Rechtswirksamkeit eines bereits bekanntgemachten Bauleitplans abhängt (z. B. Wirksamkeit eines Bauleitplans bei Änderungen oder Ergänzungen, Wirksamkeit des Flächennutzungsplans bei Aufstellung eines Bebauungsplans).

Die Genehmigung darf nicht versagt werden, wenn eine Genehmigung unter Auflagen (Nr. 34.9.3) oder Maßgaben (Nr. 34.9.4), eine Vorweggenehmigung (Nr. 34.9.5) oder die Herausnahme von sachlichen oder räumlichen Teilen (Nr. 34.9.6) in Betracht kommt.



34.9.3

Die Genehmigung kann gemäß § 36 VwVfG unter Auflagen erteilt werden, durch die Versagungsgründe ausgeräumt werden.

Nach § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG ist eine Auflage eine Bestimmung, durch die dem Begünstigten ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorgeschrieben wird. Die Auflage tritt selbständig zum Hauptinhalt des Verwaltungsaktes hinzu. Die von diesem angestrebte Rechtsfolge tritt unabhängig davon ein, ob die Auflage erfüllt wird oder nicht. Die Auflage ist jedoch selbständig hoheitlich erzwingbar.

Mit einer Auflage im vorbezeichneten verwaltungsrechtlichen Sinne können in der Regel nur formelle Mängel des Plans ausgeräumt werden. In Betracht kommt z. B. eine Ergänzung oder Korrektur

der auf dem Plan angegebenen Rechtsgrundlage,
der Planzeichen oder der Planzeichenerklärung,
des Erläuterungsberichts oder der Begründung oder
der nachrichtlichen Kennzeichnungen und Übernahmen (§ 5 Abs. 3 und 4, § 9 Abs. 5 und 6).


34.9.4

Unter einer Genehmigung mit Maßgaben ist die Ablehnung der Genehmigung des Bauleitplans in der vorgelegten Form zu verstehen, verbunden mit der Erklärung, daß eine die Maßgaben berücksichtigende Fassung im voraus genehmigt wird (sog. antizipierte Genehmigung).

Die Genehmigung unter Maßgaben wird in der Regel dann in Frage kommen, wenn die Genehmigung nur nach einer inhaltlichen Planänderung möglich ist. Diese Planänderung darf allerdings nicht die Grundzüge der Planung insgesamt oder in wesentlichen Bereichen berühren. Die Genehmigung unter Maßgaben ist im Hinblick auf die Planungshoheit der Gemeinde nur zulässig, wenn sich jeweils nur eine genau bestimmbare andere Lösung anbietet. Die Maßgabe muß aus Gründen der Rechtssicherheit eindeutig bestimmt sein.

Ist ein Bauleitplan mit Maßgaben genehmigt, so richtet sich das weitere Verfahren nach Nr. 31. In der Regel kann gemäß § 3 Abs. 2 auf ein erneutes Auslegungsverfahren verzichtet werden, da die Maßgabe die Grundzüge der Planung nicht berührt.

In jedem Falle ist ein erneuter Feststellungs- bzw. Satzungsbeschluß gemäß Nr. 32.1 erforderlich, der die Maßgabe berücksichtigt (Beitrittsbeschluß).



34.9.5

Nach § 6 Abs. 4 Satz 1 können räumliche oder sachliche Teile des Bauleitplans vorweg genehmigt werden.

Die Vorweggenehmigung hat zur Folge, daß die Genehmigung des restlichen Teils zurückgestellt wird. Die Entscheidung über den zurückgestellten Teil muß innerhalb der – ggf. verlängerten – Frist herbeigeführt werden (vgl. Nr. 34.5.1).

Eine Vorweggenehmigung kommt nur in Betracht, wenn

die Genehmigung des restlichen Teils erwartet werden kann oder
die Ablehnung des restlichen Teils sich nicht auf den Inhalt des vorweggenehmigten Teils auswirken kann.


34.9.6

Die Herausnahme von räumlichen oder sachlichen Teilen des Flächennutzungsplans von der Genehmigung nach § 6 Abs. 3 setzt voraus, daß der Aufsichtsbehörde ein vollständiger Flächennutzungsplan vorliegt. Der Flächennutzungsplan muß auch für die räumlichen oder sachlichen Teile, für die eine Anwendung des § 6 Abs. 3 in Betracht kommt, Darstellungen enthalten.

Die Herausnahme von räumlichen oder sachlichen Teilen des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ist nur zulässig, wenn

bestehende Versagungsgründe durch Auflagen nicht ausgeräumt werden können und
sich die ausgenommenen Teile nicht auf den übrigen Inhalt des Flächennutzungsplans auswirken können.

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 ist die Gemeinde verpflichtet, auch für die von der Genehmigung ausgenommenen Teile des Flächennutzungsplans eine genehmigungsfähige Planung zu schaffen.



34.9.7

Ein Bebauungsplan kann auch zum einen Teil genehmigt, zum anderen Teil abgelehnt werden.

Eine solche Entscheidung kommt in Betracht, wenn lediglich eine bestimmte Festsetzung gegen materiellrechtliche Vorschriften verstößt. Ein derartiger Rechtsverstoß führt zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans erst dann, wenn entweder der Planungsvorgang durch die Unwirksamkeit der betreffenden Festsetzung in seinem Kern getroffen wird oder wenn der verbleibende Rest der planungsrechtlichen Festsetzung aus sich heraus nicht mehr verständlich ist und darum keine sinnvolle Inhaltsbestimmung für den geplanten Bereich trifft.

Der nur teilweise genehmigte Bebauungsplan bedarf zu seiner Wirksamkeit eines Beitrittsbeschlusses (Nr. 32.1) der Gemeinde. Zuständig hierfür ist der Rat.

Die Teilgenehmigung ist auch bei Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans zulässig.



34.10


34.10.1

Die Entscheidung über den Antrag auf Genehmigung eines Bauleitplans erfolgt durch Verwaltungsakt. Ist die Entscheidung nicht in schriftlicher Form ergangen, so ist sie unverzüglich schriftlich zu bestätigen (vgl. § 37 Abs. 2 VwVfG).

Eine formlose Rückgabe zur Genehmigung vorgelegter Bauleitpläne ist unzulässig, es sei denn, daß der Antrag auf Genehmigung gemäß Nr. 34.7 zurückgenommen worden ist.

Mit der Genehmigung übersendet die Aufsichtsbehörde der Gemeinde die mit einem Genehmigungsvermerk versehene Urschrift des Flächennutzungsplans bzw. des Bebauungsplans sowie die Urschrift des Erläuterungsberichts bzw. der Begründung.



34.10.2

Die Genehmigungsverfügung darf nur die rechtlich zulässige Beschränkung nach den Nrn. 34.9.3 bis 34.9.7 enthalten, diese sind als solche eindeutig zu bestimmen. Darüber hinausgehende Bestimmungen, Empfehlungen oder Hinweise sind in die Genehmigungsverfügung nicht aufzunehmen. Bei Genehmigung nach Nr. 34.9.4 soll angegeben werden, ob nach § 3 Abs. 3 Satz 2 verfahren werden kann.



34.10.3

Wird die Genehmigung abgelehnt oder nur unter Auflagen oder mit Maßgaben oder nur für bestimmte räumliche oder sachliche Teile erteilt, so ist die Gemeinde gemäß § 28 VwVfG grundsätzlich zu hören, bevor der Verwaltungsakt erlassen wird.



34.10.4

Wird die Genehmigung abgelehnt oder nur unter Auflagen oder mit Maßgaben oder nur für bestimmte räumliche oder sachliche Teile erteilt, so ist dies zu begründen (§ 39 VwVfG). In der Begründung sind sämtliche im Genehmigungsverfahren gemäß Nr. 34.8.5 festgestellten Versagungsgründe aufzuführen.



34.10.5

Wird die Genehmigung versagt oder mit Einschränkungen erteilt, so ist die Entscheidung mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen (§ 211 BauGB und § 58 VwGO). Als Rechtsbehelf kommt die Verpflichtungsklage nach § 42 VwGO in Betracht (§ 133 Abs. 2 NGO).



34.11

Die Genehmigung stellt fest, daß der Bauleitplan dem formellen und materiellen Recht entspricht.

Durch eine – irrtümlich erteilte oder kraft Fiktion (§ 6 Abs. 4 Satz 4) eingetretene – Genehmigung werden Mängel eines Bauleitplans nicht geheilt.

Ist eine Genehmigung durch Fiktion eingetreten, so ist eine nachfolgende Genehmigung durch Verwaltungsakt unwirksam.



34.12

Liegt eine Genehmigung nicht vor und wird der Bauleitplan dennoch bekanntgemacht, so ist diese Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften nach § 214 Abs. 1 Nr. 3 in jedem Falle beachtlich.



34.13

Bebauungspläne nach § 1 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG bedürfen der Genehmigung der Aufsichtsbehörde (Nr. 34.2).



35.
35.1

Bebauungspläne, die keiner Genehmigung bedürfen, sind gemäß § 11 Abs. 1 der Aufsichtsbehörde (Nr. 34.2) anzuzeigen. Der Anzeigevorbehalt gilt auch für die vereinfachte Änderung oder Ergänzung solcher Bebauungspläne, wenn ein fristgerechter Widerspruch eines Beteiligten vorliegt (§ 13 Abs. 1 Satz 3).

Die Bebauungspläne unterliegen insoweit einer planungsrechtlichen Sonderaufsicht.



35.2


35.2.1

Die Landkreise sind nach § 1 Abs. 1 Satz 1 DVBauGB zuständig für die Entgegennahme der Anzeige und Prüfung von Bebauungsplänen kreisangehöriger Gemeinden, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzen. Diese Zuständigkeitsregelung gilt auch im Falle der Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bebauungsplänen der genannten Gemeinden (§ 1 Abs. 5 DVBauGB).

Von der Zuständigkeit der Landkreise sind nach § 1 Abs. 1 Satz 2 DVBauGB ausgenommen:

a)
Bebauungspläne, deren Geltungsbereich ganz oder teilweise in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder Ersatz- und Ergänzungsgebiet nach § 142 liegt (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 DVBauGB).
Der Ausschluß der Zuständigkeit des Landkreises wird wirksam, sobald die Sanierungssatzung nach § 143 Abs. 2 rechtsverbindlich geworden ist. Der Ausschluß endet mit der Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162.
Wird während des Anzeigeverfahrens eine Sanierungssatzung erlassen oder aufgehoben, ändert sich die Zuständigkeit für die Entgegennahme der Anzeige und Prüfung des Bebauungsplans. In einem solchen Falle gibt die Behörde, bei der die Anzeige eingereicht worden ist, diese unverzüglich an die zuständige Aufsichtsbehörde weiter. Die Vorschriften über die Dauer des Anzeigeverfahrens (Nr. 35.5) bleiben unberührt;
b)
Bebauungspläne, die vom Landkreis ausgearbeitet worden sind (§ 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 DVBauGB).
Bei der Prüfung der Zuständigkeit ist die Angabe des Planverfassers in den Verfahrensvermerken beim Bebauungsplan gemäß Anlage 16 zugrunde zu legen.
Ob die Zuständigkeit des Landkreises hiernach ausgeschlossen ist, ist im Verfahren für die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Bebauungsplans jeweils gesondert zu prüfen. War z. B. die Zuständigkeit des Landkreises im Aufstellungsverfahren ausgeschlossen, so ist dieses bei einer nachfolgenden Änderung, Ergänzung oder Aufhebung wiederum gegeben, wenn diese nicht vom Landkreis, sondern von der Gemeinde oder einem Dritten ausgearbeitet worden ist.


35.2.2

Die BezReg. sind zuständig für die Entgegennahme der Anzeige und Prüfung von

a)
Bebauungsplänen der kreisfreien Städte, der großen selbständigen Städte und der Stadt Göttingen,
b)
Bebauungsplänen kreisangehöriger Gemeinden, die nach § 1 Abs. 1 Satz 2 DVBauGB von der Zuständigkeit des Landkreises ausgenommen sind.


35.2.3

Die den Landkreisen als Aufsichtsbehörden (Nr. 35.2.1) übertragenen Aufgaben gehören zum übertragenen Wirkungskreis (§ 1 Abs. 6 DVBauGB). Die Landkreise unterstehen insoweit der Fachaufsicht der BezReg. (Art. II § 4 des Achten Gesetzes zur Verwaltungs- und Gebietsreform).

Die BezReg. unterstehen der Fachaufsicht des MS.



35.3

Die Gemeinde hat die Anzeige des Bebauungsplans mit den erforderlichen Unterlagen (Nr. 35.4.2) der Aufsichtsbehörde (Nr. 35.2) vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt oder einen Sonderstatus (Stadt Göttingen) besitzt, legt die Anzeige eines Bebauungsplans, der von der Zuständigkeit des Landkreises ausgenommen ist, mit den erforderlichen Unterlagen über den Landkreis vor. Der Landkreis leitet den Antrag unverzüglich an die BezReg. weiter.



35.4


35.4.1

Die Anzeige eines Bebauungsplans soll nach dem als Anlage 19 beigefügten Muster in einfacher Ausfertigung erfolgen.



35.4.2

Der Anzeige sind in einfacher Ausfertigung die in Nr. 34.4.2 genannten Unterlagen beizufügen.



35.4.3

Die Anzeige ist mit Eingang bei der nach Nr. 35.2 zuständigen Aufsichtsbehörde wirksam. Die Aufsichtsbehörde bestätigt gegenüber der Gemeinde den Tag des Eingangs.

Im übrigen gilt Nr. 34.4.3 entsprechend.



35.5


35.5.1 Prüfungsfrist

Nach § 11 Abs. 3 kann die Verletzung von Rechtsvorschriften nur innerhalb von drei Monaten geltend gemacht werden.



35.5.2 Beginn der Frist

Die Frist beginnt mit Eingang der Anzeige und der erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Aufsichtsbehörde. Für ihre Berechnung gelten gemäß § 31 VwVfG die §§ 187 bis 193 BGB entsprechend.

Die Frist beginnt auch zu laufen, wenn die Angaben in der Anzeige oder die beigefügten Unterlagen unvollständig sind. Ist eine fristgerechte Prüfung wegen unvollständiger Angaben oder Unterlagen nicht möglich, muß die mangelnde Prüfbarkeit als Rechtsverletzung geltend gemacht werden.

Eine Verlängerung der Prüfungsfrist ist nicht möglich.



35.6

Die Gemeinde kann die Anzeige bis zum Ablauf der Prüfungsfrist zurücknehmen. Die Rücknahme soll schriftlich erfolgen. Eine mündliche Rücknahme soll schriftlich bestätigt werden.



35.7

Die Nrn. 34.8.2 bis 34.8.5 gelten entsprechend.

Soll die Verletzung von Rechtsvorschriften durch den Landkreis als Aufsichtsbehörde geltend gemacht werden, so ist § 57 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 NLO weder unmittelbar noch mittelbar anzuwenden. Diese Vorschrift betrifft nur kommunalaufsichtliche Genehmigungen; sie gilt nicht für Maßnahmen im Rahmen der Sonderaufsicht nach § 11 (vgl. Entwurf eines Achten Gesetzes zur Änderung der Niedersächsischen Gemeindeordnung und der Niedersächsischen Landkreisordnung, Begründung zu Art. II Nr. 14, LT-Drs. 9/1961).

Ist der Landkreis für die Prüfung eines Bebauungsplans zuständig, der nach § 8 Abs. 3 im Parallelverfahren aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben wird, so hat sich der Landkreis im Hinblick auf § 8 Abs. 3 mit der BezReg. rechtzeitig abzustimmen.



35.8


35.8.1

Entspricht der Bebauungsplan den Anforderungen des formellen und materiellen Rechts, ist von der Aufsichtsbehörde in der Regel nichts zu veranlassen.

Die Aufsichtsbehörde kann gegenüber der Gemeinde aber auch ausdrücklich erklären, daß Rechtsverletzungen nicht vorliegen. Die Gemeinde wird hierdurch in die Lage versetzt, den Bebauungsplan bereits vor Ablauf der Frist von drei Monaten in Kraft zu setzen (§ 11 Abs. 3 Satz 2). Die Erklärung ist ein Verwaltungsakt.



35.8.2

Widerspricht der Bebauungsplan den Vorschriften des formellen oder des materiellen Rechts oder ist seine Durchführbarkeit von vornherein offensichtlich aussichtslos, so hat die Aufsichtsbehörde die betreffende Rechtsverletzung geltend zu machen und dies mit dem Hinweis zu verbinden, daß die Bekanntmachung nach § 12 nicht erfolgen darf.

Hat die Aufsichtsbehörde bestimmte Rechtsverletzungen geltend gemacht, so ist das Geltendmachen weiterer Rechtsverletzungen innerhalb der Prüfungsfrist (Nr. 35.5.1) nicht ausgeschlossen.

Bei der Entscheidung, ob festgestellte Rechtsverletzungen geltend zu machen sind, steht der Aufsichtsbehörde kein Ermessen zu. Die Entscheidung unterliegt nicht dem Opportunitätsprinzip.

Nr. 34.10.3 gilt entsprechend.

Behebt die Gemeinde den geltend gemachten Fehler, so ist der Bebauungsplan erneut anzuzeigen.



35.8.3

Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 35.8.2 kann auch mit Maßgaben verbunden werden. In diesem Falle werden gegen den Bebauungsplan in der vorgelegten Form Rechtsverletzungen geltend gemacht, doch wird dies mit der Erklärung verbunden, daß bei einer die Maßgabe berücksichtigenden Änderung des Bebauungsplans im voraus auf das Geltendmachen von Rechtsverletzungen verzichtet wird. Im übrigen gilt Nr. 34.9.4 entsprechend.

Erforderlich ist ein erneuter Satzungsbeschluß, der die Maßgabe berücksichtigt (Beitrittsbeschluß).

Ist der Beitrittsbeschluß gefaßt, ist ein erneutes Anzeigeverfahren entbehrlich.



35.8.4

Weist der Bebauungsplan redaktionelle Mängel auf oder sind Formvorschriften verletzt, die sich nicht auf den Inhalt des Bebauungsplans auswirken (z. B. Verletzung von § 9 Abs. 5 oder 6), so sind diese Fehler ebenfalls geltend zu machen. Die Geltendmachung kann mit der Erklärung verbunden werden, daß bei einer Behebung des Fehlers im voraus auf das Geltendmachen von Rechtsverletzungen verzichtet wird. Ein Geltendmachen von Rechtsverletzungen mit "Auflagen" ist nicht zulässig.

Ein erneuter Satzungsbeschluß (Beitrittsbeschluß) ist nicht erforderlich.



35.8.5

Bei einem Bebauungsplan können Rechtsverletzungen auch im Hinblick auf räumliche oder sachliche Teile geltend gemacht werden. Nr. 34.9.6 gilt entsprechend.



35.8.6

Rechtsverletzungen werden gegenüber der Gemeinde durch belastenden Verwaltungsakt geltend gemacht. Ist die Geltendmachung nicht in schriftlicher Form ergangen, ist sie unverzüglich zu bestätigen (§ 37 Abs. 2 VwVfG).

Durch formlose Rückgabe des Bebauungsplans werden Rechtsverletzungen nicht wirksam geltend gemacht.

Der Verwaltungsakt ist zu begründen. Dabei sind die Rechtsverletzungen im einzelnen zu bezeichnen (§ 39 VwVfG).

Der Verwaltungsakt ist mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen (§ 211). Als Rechtsbehelf kommt der Widerspruch nach § 68 VwGO in Betracht. Wird dem Widerspruch nicht abgeholfen, ist die Anfechtungsklage nach § 42 VwGO statthaft.



35.8.7

Nach Abschluß des Prüfungsverfahrens übersendet die Aufsichtsbehörde der Gemeinde die mit einem Verfahrensvermerk versehene Urschrift des Bebauungsplans sowie die Urschrift der Begründung.



35.9

Ein im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 aufgestellter Bebauungsplan kann bereits vor Genehmigung des Flächennutzungsplans bekanntgemacht werden, wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten am Flächennutzungsplan anzunehmen ist, daß er aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird.

Maßgebend dafür, ob bei einem im Parallelverfahren aufgestellten Bebauungsplan das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 beachtet worden ist, ist nach § 8 Abs. 3 Satz 2 die "Planreife des Flächennutzungsplans". Die Beurteilung dieser Voraussetzungen obliegt der für die Genehmigung des Flächennutzungsplans zuständigen Aufsichtsbehörde. Ist für die Entgegennahme und Prüfung der Anzeige eines Bebauungsplans der Landkreis zuständig, so hat er im Hinblick auf die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 Satz 2 die Entscheidung der BezReg. einzuholen.



35.10

Ist ein Bebauungsplan bekanntgemacht worden, obwohl

das Anzeigeverfahren nicht durchgeführt worden ist oder
die Aufsichtsbehörde Rechtsverletzungen fristgerecht geltend gemacht hat,

so liegt ein Verfahrensfehler vor, der nach § 214 Abs. 1 Nr. 3 in jedem Falle beachtlich ist.



35.11

§ 2 Abs. 6 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG sieht unter den dort genannten Voraussetzungen eine Verkürzung der 3-Monats-Frist des Anzeigeverfahrens auf einen Monat vor.

Aus wichtigen Gründen (§ 6 Abs. 4 Sätze 2 und 3 BauGB) kann die Monatsfrist um höchstens zwei Monate verlängert werden.



36.
36.1

Bebauungspläne bedürfen wie andere Rechtsnormen der Ausfertigung. Die Ausfertigung soll bezeugen, daß der textliche und zeichnerische Inhalt des Bebauungsplans mit dem Willen des Satzungsgebers übereinstimmt und die für die Rechtswirksamkeit maßgebenden Anforderungen beachtet worden sind.

Absatz 1 gilt für den Flächennutzungsplan entsprechend (§ 6 Abs. 8 NGO).



36.2

Die Ausfertigung ist vom Ratsvorsitzenden und vom Gemeindedirektor vorzunehmen (§ 6 Abs. 4 NGO).



36.3

Die Ausfertigung erfolgt durch handschriftliche Unterzeichnung mit dem Familiennamen auf der Urschrift des Bebauungsplans. Die Unterzeichnung mit dem Namenszeichen ("Paraphe") reicht nicht aus. Der Ort und das Datum sind anzugeben (Muster in den Anlagen 12 bis 14 ).



37.
37.1


37.1.1

Die Gemeinde ist zur Bekanntmachung nach § 6 Abs. 5 rechtlich verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinde inzwischen von der Planung Abstand genommen hat; will sie die Bekanntmachung nicht vornehmen, muß sie den Feststellungsbeschluß wieder aufheben.



37.1.2

Die Bekanntmachung braucht nicht den Wortlaut der Genehmigung mitzuteilen. Auf Auflagen, Maßgaben oder sonstige Beschränkungen der Genehmigung braucht nicht hingewiesen zu werden.

Im Falle des § 6 Abs. 4 Satz 4 ist anzugeben, daß die Genehmigung wegen Fristablaufs als erteilt gilt.

Bei räumlich begrenzten Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans ist in der Bekanntmachung der räumliche Geltungsbereich und seine Lage im Gemeindegebiet zu bezeichnen. Nur hierdurch wird der mit der Bekanntmachung verfolgte Hinweiszweck (vgl. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3) erreicht.

Auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie von Mängeln der Abwägung und die damit verbundenen Rechtsfolgen nach § 215 Abs. 1 ist hinzuweisen (§ 215 Abs. 2).



37.1.3

Art und Form der Bekanntmachung richten sich nach der Verordnung über die öffentliche Bekanntmachung von Satzungen der Gemeinden und Landkreise in amtlichen Verkündungsblättern (§ 6 Abs. 8 Satz 1 NGO).



37.1.4

Die Bekanntmachung ist vom Gemeindedirektor vorzunehmen (§ 6 Abs. 8 NGO i. V. m. § 6 Abs. 4 Satz 1 NGO).



37.1.5

Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam (§ 6 Abs. 5 Satz 2).



37.2


37.2.1

Voraussetzung für die Neubekanntmachung des Flächennutzungsplans nach § 6 Abs. 6 ist ein Beschluß der Gemeinde, der zusammen mit dem Feststellungsbeschluß zu der Änderung bzw. Ergänzung des Flächennutzungsplans gefaßt wird.

Zuständig für den Beschluß ist der Rat.

Der Beschluß hat keine konstitutive Wirkung.



37.2.2

Die Neufassung des Flächennutzungsplans muß sowohl die Urfassung als auch alle bisher wirksam gewordenen Änderungen oder Ergänzungen des Flächennutzungsplans berücksichtigen. Sie darf jedoch den Inhalt der Darstellungen nicht verändern.

Die Planunterlage muß dem neuesten Stand entsprechen. Die Planzeichen sind einheitlich für den gesamten Plan zu verwenden.

In einem besonderen Verfahrensvermerk ist anzugeben, daß es sich um eine Neubekanntmachung gemäß § 6 Abs. 6 handelt. Ferner ist anzugeben, wann die Urfassung und die berücksichtigten Änderungen bzw. Ergänzungen wirksam geworden sind.



37.2.3

Die Neufassung ist nicht Gegenstand des Änderungs- oder Ergänzungsverfahrens, das Anlaß für die Neubekanntmachung gegeben hat.

Die Bekanntmachung der Neufassung des Flächennutzungsplans erfolgt in entsprechender Anwendung von § 6 Abs. 5 Satz 1.



37.2.4

Die bekanntgemachte Neufassung des Flächennutzungsplans hat keine rechtsgestaltende (konstitutive) Wirkung. Bestehen Zweifel über den Inhalt von Darstellungen, ist auf die Urfassung des Flächennutzungsplans und die nachfolgenden Änderungen und Ergänzungen zurückzugreifen.



37.3


37.3.1

Nr. 37.1.1 gilt entsprechend.



37.3.2

Bekanntzumachen ist die Erteilung der Genehmigung bzw. die Durchführung des Anzeigeverfahrens. Nr. 37.1.2 gilt entsprechend.

Nach § 12 Satz 3 ist in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Außerdem soll angegeben werden, zu welcher Zeit die Einsichtnahme möglich ist. Eine Einsichtsmöglichkeit während der Besuchszeit reicht aus.

In der Bekanntmachung ist der räumliche Geltungsbereich und seine Lage im Gemeindegebiet zu bezeichnen. Nur hierdurch wird der mit der Bekanntmachung verfolgte Hinweiszweck (vgl. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3) erreicht. Die Bezeichnung des Bebauungsplans mit einer Nummer genügt nicht.

In die Bekanntmachung ist auch ein Hinweis auf die Vorschriften des § 44 Abs. 3 Sätze 1 und 2 aufzunehmen (§ 44 Abs. 5).



37.3.3

Nr. 37.1.3 gilt entsprechend.



37.3.4

Nr. 37.1.4 gilt entsprechend.



37.3.5

Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft (§ 12). Die hiervon abweichende Regelung des § 6 Abs. 6 NGO gilt nicht für Bebauungspläne.



38.
38.1

Die Gemeinden sind verpflichtet, nach Bekanntmachung gemäß § 6 Abs. 5 bzw. § 12 je eine beglaubigte Abschrift des wirksam gewordenen Bauleitplans bzw. der Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bauleitplans mit Erläuterungsbericht oder Begründung an folgende Stellen zu übersenden; dies gilt auch für vereinfachte Änderungen oder Ergänzungen gemäß § 13 sowie für die Neubekanntmachung des Flächennutzungsplans gemäß § 6 Abs. 6:

a)
bei Flächennutzungsplänen:
an die BezReg., wenn die wirksam gewordene Fassung nicht mit der zur Genehmigung vorgelegten Fassung übereinstimmt;
bei kreisangehörigen Gemeinden an den Landkreis;
bei Samtgemeinden an ihre Mitgliedsgemeinden;
an das Gewerbeaufsichtsamt;
an das Katasteramt;
an das Finanzamt.
b)
bei Bebauungsplänen:
die dem Landkreis angezeigt worden sind, an die BezReg.;
die dem Landkreis angezeigt worden sind, an den Landkreis, wenn die wirksam gewordene Fassung nicht mit der angezeigten Fassung übereinstimmt;
kreisangehöriger Gemeinden, die der BezReg. angezeigt oder von ihr genehmigt worden sind, an den Landkreis;
von Mitgliedsgemeinden an die Samtgemeinde;
bei vereinfachten Änderungen und Ergänzungen, die nach § 13 keiner Genehmigung oder Anzeige bedürfen, an die BezReg. und bei Bebauungsplänen kreisangehöriger Gemeinden daneben auch an den Landkreis;
an das Katasteramt;
an das Finanzamt.


38.2

Sonstigen Behörden und Gerichten ist auf Verlangen eine beglaubigte Abschrift des Bauleitplans zur Verfügung zu stellen. Auf die §§ 4 bis 8 VwVfG wird hingewiesen.

Soweit die Gemeinde nicht selbst die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt, ist dem Landkreis auf Verlangen eine weitere beglaubigte Abschrift der Bauleitpläne der kreisangehörigen Gemeinde zur Verfügung zu stellen.



Siebenter Abschnitt
Änderung, Ergänzung und Aufhebung der Bauleitpläne



39.
39.1


39.1.1

Eine Änderung liegt vor, wenn die bisherigen Darstellungen oder Festsetzungen geändert werden.



39.1.2

Bei einer Ergänzung des Bauleitplans treten weitere Darstellungen bzw. Festsetzungen neben die bisher zum Planinhalt gehörigen, ohne diese zu verändern. Die Erweiterung bzw. Einschränkung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans kann nicht als Ergänzung oder Änderung angesehen werden. Vielmehr handelt es sich hier um die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans bzw. um die (teilweise) Aufhebung eines Bebauungsplans.



39.1.3

Für eine Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans ist, soweit nicht nur die Textform gewählt wird, jeweils eine besondere Planunterlage (Nr. 41) zu verwenden. Die Planunterlage für die Änderung oder Ergänzung soll im gleichen Maßstab wie der ursprüngliche Plan gefertigt sein. Es ist unzulässig, die Änderung oder die Ergänzung als Kartenausschnitt auf dem ursprünglichen Plan aufzubringen.



39.1.4

Änderungen oder Ergänzungen sollen ohne Unterscheidung fortlaufend numeriert werden.



39.1.5

Bei zahlreichen oder umfangreichen Änderungen oder Ergänzungen kann es aus Gründen der Rechtsklarheit erforderlich sein, den betreffenden Bauleitplan neu aufzustellen.

Bei Änderungen oder Ergänzungen ist zu prüfen, ob sich hieraus Auswirkungen auf die nicht geänderten Darstellungen oder Festsetzungen sowie auf benachbarte Pläne ergeben.



39.2


39.2.1

Materielle Voraussetzung ist, daß die Änderungen oder Ergänzungen im Umfang geringfügig oder von geringer Bedeutung sind. Das ist anzunehmen, wenn die Grundkonzeption des Flächennutzungsplans nicht geändert wird, die Zuordnung der Flächen unterschiedlicher Nutzung zueinander nicht grundsätzlich geändert wird und es sich um Detailfragen einschließlich geringfügiger räumlicher Verschiebungen handelt.



39.2.2

Soweit bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bebauungsplans im Rahmen des "Entwickelns" nach § 8 Abs. 2 Satz 1 von den Darstellungen des Flächennutzungsplans abgewichen werden kann, ist eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans gemäß § 1 Abs. 3 in der Regel nicht erforderlich.



39.2.3

Bei der vereinfachten Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans sind nicht erforderlich:

a)
der Aufstellungsbeschluß nach § 2 Abs. 1 (Nr. 25),
b)
die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 (Nr. 27),
c)
das förmliche Auslegungsverfahren nach § 3 Abs. 2 (Nr. 30),
d)
die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 (Nr. 28).


39.2.4

Im Verfahren zur vereinfachten Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans ist einem eingeschränkten Kreis von Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Die Frist hierzu soll in der Regel einen Monat betragen.

Zu beteiligen sind:

a)
die Eigentümer der von den Änderungen oder Ergänzungen betroffenen Grundstücke.
Betroffen sind die Grundstücke, auf die sich die planungsrechtlichen Darstellungen, die geändert oder ergänzt werden sollen, auswirken können. Dies können angrenzende oder auch entfernt liegende Grundstücke sein.
Inhaber grundstücksgleicher Rechte sind den Eigentümern gleichgestellt. Andere Nutzungsberechtigte (z. B. Nießbraucher, Pächter) sind dann zu beteiligen, wenn sie in ihrem Nutzungsrecht betroffen sein können und sich daraus für die Abwägung bedeutsame Gesichtspunkte ergeben können;
b)
die von den Änderungen oder Ergänzungen berührten Träger öffentlicher Belange.

Die Stellungsnahmen der Beteiligten sind als Bedenken und Anregungen zu behandeln; § 3 Abs. 2 Sätze 4 und 6 ist entsprechend anzuwenden.



39.2.5

Die vereinfachte Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans bedarf in jedem Falle der Genehmigung (Nr. 34.1). Die Änderung oder Ergänzung wird mit der Bekanntmachung gemäß § 6 Abs. 5 wirksam (Nr. 37.1).



39.3


39.3.1

Materielle Voraussetzung ist, daß durch die Änderungen oder Ergänzungen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.



39.3.2

Nr. 39.2.3 gilt entsprechend.



39.3.3

Nr. 39.2.4 gilt entsprechend.



39.3.4

Widersprechen Beteiligte innerhalb der Frist den beabsichtigten Änderungen oder Ergänzungen, so bedarf die Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans der Genehmigung (Nr. 34) oder der Anzeige (Nr. 35).

Die Änderungen oder Ergänzungen treten mit der Bekanntmachung gemäß § 12 in Kraft.



39.4


39.4.1


39.4.2


40.
40.1

Soll ein Bauleitplan ersatzlos aufgehoben werden, so ist ein besonderes Aufhebungsverfahren erforderlich. Maßgebend hierfür sind die Vorschriften für die Aufstellung von Bauleitplänen (§ 2 Abs. 4).

Das Aufhebungsverfahren ist auch erforderlich, wenn ein Bauleitplan rechtsunwirksam ist und der durch den unwirksamen Plan erzeugte Rechtsschein beseitigt werden soll.



40.2

Wird ein Bauleitplan neu aufgestellt und der bis dahin geltende Bauleitplan aufgehoben, so kann auf ein gesondertes Aufhebungsverfahren verzichtet werden.

Allen Beteiligten muß jedoch in allen Stadien des Verfahrens zur Aufstellung des neuen Bauleitplans bewußt sein, daß ein Bauleitplan bisher vorhanden war und dieser aufgehoben werden soll. Fehlt es hieran, so kann darin ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot liegen. Im Erläuterungsbericht bzw. in der Begründung ist daher auf den bisherigen Bauleitplan hinzuweisen und der Grund für seine Aufhebung darzulegen.

Zur Vermeidung von Zweifelsfällen soll in allen erforderlichen Beschlüssen der Gemeinde jeweils auf den aufzuhebenden Plan Bezug genommen werden. Die nach § 4 zu beteiligenden Träger öffentlicher Belange sollen auf die gleichzeitige Aufhebung des bisherigen Plans hingewiesen werden. Im Auslegungsverfahren nach § 3 Abs. 2 soll die Öffentlichkeit durch einen entsprechenden Vermerk ausdrücklich über die gleichzeitige Aufhebung des bisher geltenden Plans unterrichtet werden. Der abschließende Feststellungs- bzw. Satzungsbeschluß soll ausdrücklich auch über die Aufhebung befinden.

Die Aufhebung wird mit Bekanntmachung der Genehmigung bzw. der Durchführung des Anzeigeverfahrens bezüglich des neuen Bauleitplans nach § 6 Abs. 5 bzw. § 12 wirksam.



40.3

Ein Bauleitplan kann in besonderen Fällen außer Kraft treten, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse, die seiner Aufstellung zugrunde lagen, so wesentlich ändern, daß eine Änderung oder Ergänzung nicht möglich ist.

Aus Gründen der Rechtsklarheit ist in diesem Falle der Rechtsschein der Gültigkeit eines Bebauungsplans durch ein Aufhebungsverfahren zu beseitigen.



40.4

Ein Bauleitplan kann in besonderen Fällen außer Kraft treten, wenn infolge einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse die Verwirklichung der Darstellungen oder Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen ist. Diese Abweichung zwischen der planerischen Darstellung bzw. Festsetzung und der tatsächlichen Situation muß offenkundig sein, so daß ein Vertrauen auf den Fortbestand nicht mehr schutzwürdig ist.

Aus Gründen der Rechtsklarheit ist in diesem Falle der Rechtsschein der Gültigkeit eines Bebauungsplans durch ein Aufhebungsverfahren zu beseitigen (Nr. 25).



40.5

Die Aufhebung des Bauleitplans ist auf der Planunterlage zu vermerken.



Achter Abschnitt
Planunterlagen, Urkunden



41.
41.1


41.1.1

Planunterlage für die Darstellung des Flächennutzungsplans ist in der Regel die Deutsche Grundkarte 1 : 5000 (DGK 5).

Das Format der Planunterlage soll möglichst nicht größer als DIN A0 sein. Für große Gemeinden und Samtgemeinden soll daher der Flächennutzungsplan auf mehreren Kartenblättern in einem handlichen Format dargestellt werden (vgl. Nr. 41.1.2).



41.1.2

Bei Gemeinden oder Samtgemeinden, die aus einzelnen, geographisch voneinander getrennt liegenden Ortsteilen bestehen, kann für die Darstellung die topographische Karte 1 : 25 000 (TK 25) i. V. m. der DGK 5 verwendet werden. Hierbei soll möglichst wie folgt verfahren werden:

In der TK 25 werden durch rechteckige Ausschnitte die einzelnen Ortslagen und evtl. weitere Flächen im Umfang der vorhandenen und voraussichtlichen baulichen und sonstigen Nutzung gekennzeichnet. Außerhalb dieser Abschnitte ist die beabsichtigte Art der Bodennutzung darzustellen. Insbesondere werden dort Darstellungen gemäß § 5 Abs. 2 Nrn. 3 bis 8 getroffen werden, für die der gewählte Maßstab als hinreichend genau angesehen werden kann.

Darstellungen, für die wegen der erforderlichen Differenzierung die TK 25 nicht ausreicht, werden in einen Ausschnitt der DGK 5 eingetragen. Dies ist in erster Linie für Darstellungen gemäß § 5 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 der Fall. Der Rechteckausschnitt ist in der DGK 5 mit einem Kennzeichen zu versehen. Als Ausschnitt können in der Regel, abgesehen von größeren Ortslagen, die Formate DIN A4 bzw. A3 zugrunde gelegt werden. Dabei sollen sich die Darstellungen nicht überschneiden. Ein Flächennutzungsplan der beschriebenen Art besteht demnach aus mehreren Kartenblättern in verschiedenen Maßstäben. Auf die Nrn. 43.1.2 und 43.1.3 wird hingewiesen.



41.1.3

Der Stand der Planunterlage (Monat/Jahr) soll angegeben werden.



41.2


41.2.1

Die Planunterlage ist auf der Grundlage der Liegenschaftskarte (§ 12 NVermKatG) von der Vermessungs- und Katasterbehörde, einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder einer anderen behördlichen Vermessungsstelle i. S. des § 1 Abs. 3 NVermKatG anzufertigen. Die Planunterlage kann auch auf der Grundlage einer bei einem Stadtvermessungsamt geführten Karte angefertigt werden, sofern sie hinsichtlich Maßstab, Inhalt und Genauigkeit den Anforderungen des § 1 Abs. 2 PlanzV 90 entspricht.

Die Planunterlage für den Bebauungsplan soll im Maßstab 1 : 1000 gefertigt sein. In Ausnahmefällen können Planunterlagen im Maßstab 1 : 500 oder 1 : 2000 verwendet werden.



41.2.2

Die Genauigkeit der Planunterlage muß dem Zweck, der mit dem Bebauungsplan verfolgt wird, entsprechen. Die Planunterlage muß die vorhandenen baulichen Anlagen, soweit sie städtebaulich von Bedeutung sind, sowie öffentliche Straßen, Wege und Plätze vollständig enthalten. Bei bewegtem Gelände sollen die Höhenlinien dargestellt werden. Dabei ist zu prüfen, ob die vorhandene Höhendarstellung der DGK 5 ausreicht.

Hinsichtlich der Anforderungen an die Genauigkeit und Vollständigkeit der Planunterlagen für Bebauungspläne sind zu unterscheiden:



41.2.3

Bebauungspläne, deren Festsetzungen sich nicht auf die geometrische Form der Grundstücke auswirken, wie z. B. Bebauungspläne, die lediglich Festsetzungen von Art und Maß der baulichen Nutzung, der Mindestgröße von Baugrundstücken oder von Grundstücken enthalten, die von der Bebauung freizuhalten sind.

Die Planunterlagen für diese Bebauungspläne brauchen von einer in Nr. 41.2.1 genannten Stelle im allgemeinen nur hinsichtlich der Vollständigkeit der vorhandenen baulichen Anlagen sowie der öffentlichen Straßen, Wege und Plätze überprüft und ggf. ergänzt, sonst aber nicht überarbeitet zu werden.



41.2.4

Bebauungspläne, bei deren Durchführung Änderungen der geometrischen Form von Grundstücken erforderlich werden, wie z. B. Bebauungspläne, die Festsetzungen von Verkehrsflächen enthalten, auf Grund derer Teile privater Grundstücke in Anspruch genommen werden sollen.

Zu dieser Gruppe von Bebauungsplänen zählen auch die, deren Festsetzungen sich zwar nicht auf die geometrische Form der Grundstücke auswirken, die aber Festsetzungen von überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2) enthalten.

Die Planunterlagen für diese Bebauungspläne müssen mindestens hinsichtlich folgender Darstellungen geometrisch einwandfrei sein:

a)
der Umringsgrenze für den Geltungsbereich des Bebauungsplans,
b)
derjenigen Grenzen, die bei der Durchführung des Bebauungsplans bestehen bleiben sollen,
c)
derjenigen Grenzen, die bei der Durchführung des Bebauungsplans fortfallen sollen, aber zu einer neu zu bildenden Grenze in bestimmter geometrischer Beziehung stehen (z. B. bei einer Straßenverbreiterung der Verlauf der neuen Straßenbegrenzungslinie in bestimmtem Abstand zur vorhandenen Straßenbegrenzungslinie),
d)
derjenigen baulichen Anlagen, die für die Festsetzung der überbaubaren und der nicht überbaubaren Grundstücksflächen, der Stellung der baulichen Anlagen oder für die bei der Durchführung des Bebauungsplans neu zu bildenden Grundstücksgrenze von Bedeutung sind.

Sollen bei der Durchführung des Bebauungsplans Grenzen neu gebildet werden, so muß die Übertragbarkeit in die Örtlichkeit geometrisch einwandfrei möglich sein (vgl. Nr. 41.3).



41.2.5

Bereits bei der Anfertigung von Planunterlagen ist auf den Zweck, dem der Bebauungsplan dienen soll, abzustellen.

Um Verzögerungen bei der späteren Erteilung der erforderlichen Bescheinigungen nach Nr. 41.3 zu vermeiden, sollen die Gemeinden möglichst schon im Antrag auf Anfertigung einer Planunterlage angeben, zu welchem Zweck der Bebauungsplan aufgestellt werden soll und welche Anforderungen daher an die Genauigkeit der Planunterlage gestellt werden.

Die Gemeinde soll während der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs ständig eng mit dem Hersteller der Planunterlage zusammenarbeiten, damit ggf. noch die Voraussetzungen für die nach Nr. 41.3 erforderlichen Bescheinigungen geschaffen werden können. Das gilt vor allem, wenn zwischen der Anfertigung der Planunterlage und der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs ein größerer Zeitraum liegt oder das Bebauungsplanverfahren länger dauert.



41.2.6

Bei der Verwendung der Planunterlagen sind der RdErl. des MI vom 2. 1. 1990 (Nds. MBl. S. 13) und der RdErl. des MI vom 26. 2. 1990 (Nds. MBl. S. 243) zu beachten.



41.2.7

Der Stand der Planunterlage (Monat/Jahr) soll angegeben werden.



41.3

Von einer der in Nr. 41.2.1 genannten Stellen ist auf dem Bebauungsplan zu bescheinigen, daß die Planunterlage den Anforderungen nach Nr. 41.2 genügt. Die Bescheinigung darf nicht auf der Planunterlage, sondern nur auf der Urschrift (Nr. 43) vollzogen werden. Die Bescheinigung schließt die Vollständigkeit militärischer Anlagen nicht ein.

Die Bescheinigungen nach Nr. 41.3.1 oder 41.3.2 sind auch bei einer Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplans erforderlich, soweit hierfür Planunterlagen verwendet werden (vgl. Nr. 39.1.3). In diesem Falle ist

die Bescheinigung nach Nr. 41.3.1 lediglich für den Bereich der Planunterlage, in dem die Änderung oder Ergänzung liegt,
die Bescheinigung nach Nr. 41.3.2 lediglich für die durch die Änderung oder Ergänzung neu zu bildenden Grenzen

anzugeben.

Der Wortlaut der in den Nrn. 41.3.1 und 41.3.2 vorgeschriebenen Bescheinigungen ist entsprechend zu ändern.



41.3.1

Für die Bescheinigung ist dem jeweiligen Verwendungszweck des Bebauungsplans entsprechend der in Anlage 16 genannte Wortlaut zu wählen.



41.3.2

Sollen bei der Durchführung eines Bebauungsplans neue Grenzen gebildet werden, deren Verlauf durch den Bebauungsplan festgesetzt wird, so ist zu bescheinigen, daß die neu zu bildenden Grenzen in die Örtlichkeit einwandfrei übertragen werden können (vgl. Anlage 16 ).



42.
42.1

Für die Darstellungen oder Festsetzungen in Bauleitplänen sollen die in der PlanzV 90 enthaltenen Planzeichen verwendet werden.

Für Darstellungen oder Festsetzungen, für die in der PlanzV 90 keine Planzeichen enthalten sind, können Planzeichen sinngemäß aus den in der PlanzV 90 angegebenen Planzeichen entwickelt werden.

Die verwendeten Planzeichen sind auf dem Plan unter der Überschrift "Planzeichenerklärung" zu erläutern. Es sollen nur die Planzeichen aufgeführt werden, mit denen tatsächlich auch im Plan Darstellungen oder Festsetzungen getroffen worden sind; bei Verwendung einer Generallegende sind die nicht verwendeten bzw. die verwendeten Planzeichen kenntlich zu machen. Mit der Überschrift "Planzeichenerklärung" sind diese Erläuterungen eindeutig von den textlichen Darstellungen oder Festsetzungen abzuheben.



42.2

Ein Textteil ist neben der Planzeichnung nur dann erforderlich, wenn Darstellungen oder Festsetzungen getroffen werden sollen, die nicht aus der Zeichnung hervorgehen bzw. zeichnerisch nicht darstellbar sind (z. B. Ausnahmeregelungen).



42.3

Zeichnerische und textliche Darstellungen oder Festsetzungen sollen auf der Planunterlage zusammengefaßt werden. Ein von der Planzeichnung getrennter "Satzungstext" (sogenannte Mantelsatzung) ist unangebracht.



42.4

Neben der zeichnerischen und textlichen Darstellung des Planinhalts sind in die Planzeichnung folgende Angaben aufzunehmen:

a)
Bezeichnung,
bei Bebauungsplänen bzw. Änderungen und Ergänzungen des Flächennutzungsplans: Angabe des Geltungsbereichs,
bei Änderungen und Ergänzungen: Angabe der laufenden Nummer (Nr. 39.1.4);
b)
Präambel (Muster in den Anlagen 12 bis 14 );
c)
Ausfertigung (Nr. 36);
d)
Vermerke über das Verfahren (Muster in den Anlagen 15 und 16 );
e)
Planzeichenerklärung;
f)
Maßstab und Nordpfeil;
g)
bei beglaubigten Abschriften (Nr. 43): Beglaubigungsvermerk;
h)
Hinweis auf die maßgebliche Fassung der BauNVO.


43.
43.1


43.1.1

Der Flächennutzungsplan, der Erläuterungsbericht, der Bebauungsplan und die Begründung werden in einer Urschrift gefertigt.

Auf der Urschrift sind die erforderlichen Verfahrensvermerke (Nr. 42.4) und Unterschriften (vgl. Nr. 42.4 Buchst. b) im Original aufzubringen.



43.1.2

Neben der Urschrift sind in dem erforderlichen Umfang beglaubigte Abschriften zu fertigen. § 33 VwVfG ist anzuwenden.



43.2


43.2.1

Der Flächennutzungsplan, der Erläuterungsbericht, der Bebauungsplan und die Begründung sind Urkunden. Dies gilt sowohl für die Urschrift (Nr. 43.1.1) als auch für die beglaubigten Abschriften (Nr. 43.1.2).

Ein Flächennutzungsplan aus mehreren Kartenblättern (vgl. Nr. 41.1.2) kann als

Gesamturkunde oder
Mehrheit von Einzelurkunden

gefertigt werden.



43.2.2

Der Erläuterungsbericht und die Begründung werden in der Regel als Gesamturkunde gefertigt.

Wird ein Flächennutzungsplan aus mehreren Kartenblättern als Mehrheit von Einzelurkunden gefertigt, so sind die einzelnen Blätter fortlaufend zu kennzeichnen und jeweils mit allen Verfahrensvermerken und Unterschriften bzw. Beglaubigungsvermerken zu versehen.



43.2.3

Die Blätter einer Gesamturkunde sind so miteinander zu verbinden, daß ihre Trennung ohne merkbare Beschädigung der Gesamturkunde nicht möglich ist; die Verbindungsstellen sind zu siegeln.

Wird ein Flächennutzungsplan aus mehreren Kartenblättern als Gesamturkunde gefertigt, so sind Verfahrensvermerke und Unterschriften bzw. Beglaubigungsvermerke nur einmal erforderlich.



43.3

Die Urschriften sind nach Bekanntmachung des Bauleitplans (§ 6 Abs. 6 bzw. § 12) von der Gemeinde zu verwahren.

Nachträgliche Änderungen der Urschrift sind unzulässig. Dies gilt nicht für gesetzlich vorgeschriebene Berichtigungen.





Zweites Kapitel
Besonderes Städtebaurecht



Erster Teil
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen



Erster Abschnitt
Allgemeine Vorschriften



201.
201.1

Die §§ 136 bis 164 sind sachlich, räumlich und zeitlich begrenzt anwendbares bodenrechtliches Sonderrecht für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen.

Weitere Vorschriften zur Sanierung enthalten:

§ 17 Abs. 6 (Außerkrafttreten einer Veränderungssperre mit förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets),
§ 24 Abs. 1 Nr. 3 (Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten),
§ 87 Abs. 3 Satz 3 (Enteignung zugunsten des Sanierungsträgers),
§ 88 (Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen in Sanierungsgebieten),
§ 89 (Veräußerungspflicht bei enteigneten Grundstücken),
§ 180 (Sozialplan),
§ 182 (Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen),
§ 191 (Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken),
§ 245 (Überleitungsvorschriften).

Soweit § 144 zur Anwendung kommt (hierzu Nrn. 201.2.2 und 203.3), sind zu beachten:

§ 14 Abs. 4 (Veränderungssperre),
§ 17 Abs. 6 (Geltungsdauer einer Veränderungssperre),
§ 15 Abs. 3 (Zurückstellung von Baugesuchen),
§ 19 Abs. 4 Nr. 2 (Teilungsgenehmigung),
§ 51 Abs. 1 Satz 2 (umlegungsrechtliche Verfügungs- und Veränderungssperre).

Innerhalb des Sanierungsrechts nehmen die §§ 152 bis 156 wegen der darin geregelten besonderen bodenpolitischen Konzeption eine eigenständige Stellung ein. Das BauGB faßt sie daher unter der Bezeichnung "besondere sanierungsrechtliche Vorschriften" zusammen.



201.2


201.2.1

Soweit sich aus den Vorschriften des Sanierungsrechts nichts anderes ergibt, gelten die Vorschriften des allgemeinen Städtebaurechts auch bei Sanierungsmaßnahmen.

Unberührt bleiben auch das Bauordnungsrecht, das Denkmalschutzrecht sowie die sonstigen Vorschriften des öffentlichen Baurechts.



201.2.2

Ist § 144 Abs. 1 anwendbar, so sind folgende Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts ausgeschlossen:

die Veränderungssperre nach §§ 14, 16, 17 und 18 (§ 14 Abs. 4 und § 17 Abs. 6),
die Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 (§ 15 Abs. 3),
die Teilungsgenehmigung nach §§ 19, 20, 21 und 23 (§ 19 Abs. 4 Nr. 2).

Die umlegungsrechtliche Verfügungs- und Veränderungssperre nach § 51 ist nur ausgeschlossen, soweit eine Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 besteht. Dies ist im Einzelfall zu prüfen. Ist § 144 insgesamt anwendbar, so ist auch § 51 ausgeschlossen (§ 51 Abs. 1 Satz 2).

Neben § 144 bleiben weiterhin anwendbar:

der durch Satzung begründete Genehmigungsvorbehalt in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen nach § 22,
der gesetzliche Genehmigungsvorbehalt nach § 109 bei Enteignungsverfahren,
der durch Erhaltungssatzung nach § 172 begründete Genehmigungsvorbehalt.


201.2.3

Sind die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 anwendbar, so sind folgende Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts ausgeschlossen:

die Verteilung nach Flächen gemäß § 58 bei der Umlegung (§ 153 Abs. 5 Nr. 3),
die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach §§ 127 bis 135 für die Herstellung von Erschließungsanlagen i. S. von § 127 Abs. 2 (§ 154 Abs. 1 Satz 2),
die Erhebung von Beiträgen nach § 6 des Niedersächsischen Kommunalabgabengesetzes (NKAG) für die Erweiterung, Verbesserung oder Erneuerung von Erschließungsanlagen i. S. von § 127 Abs. 2 (§ 154 Abs. 1 Satz 2).

Die Erhebung sonstiger kommunaler Abgaben auf Grund von § 6 NKAG für Anlagen, die keine Erschließungsanlagen i. S. von § 127 Abs. 2 sind, bleibt unberührt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser (vgl. § 127 Abs. 4).



201.2.4

Die Vorschriften des allgemeinen Städtebaurechts werden in folgender Hinsicht durch das Sanierungsrecht ergänzt:

Erweiterung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 (hierzu Nr. 218),
Erleichterung des Enteignungsverfahrens gemäß § 87 Abs. 3 und § 88 (hierzu Nr. 219).


201.3


201.3.1

Der Anwendungsbereich des Sanierungsrechts ist sachlich begrenzt auf städtebauliche Sanierungsmaßnahmen i. S. des § 136.

Das Sanierungsrecht gilt gemäß § 136 Abs. 1 für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in "Stadt und Land". Es sieht keine Begrenzung auf städtische Bereiche vor, sondern bezieht alle Gemeindegrößen und Siedlungsformen ein. Das Sanierungsrecht kann auch in Gemeinden und Ortsteilen mit herkömmlich landwirtschaftlicher Siedlungsstruktur zur Anwendung kommen.

Auf sonstige Maßnahmen der Stadt- und Dorferneuerung, bei denen die Voraussetzungen und Merkmale städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen nicht gegeben sind, ist das Sanierungsrecht nicht anwendbar.



201.3.2

Das Sanierungsrecht trifft Regelungen für folgende Gebiete, Flächen oder räumlich bestimmte Maßnahmen:

Untersuchungsbereiche (Nr. 210.4),
förmlich festgelegte Sanierungsgebiete (Nr. 202.10),
förmlich festgelegte Ersatz- und Ergänzungsgebiete (Nr. 202.11),
Erschließungsanlagen und Ersatzanlagen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, soweit sie durch die Sanierung bedingt sind (Nrn. 215.3 und 216.5.2),
Ersatzbauten, Ersatzanlagen und durch die Sanierung bedingte Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets (Nrn. 217.3.2 und 217.4.2),
Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs, die sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen (§ 145 Abs. 5 Satz 2).


201.3.3

Das Sanierungsrecht regelt

die Vorbereitung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (hierzu Nrn. 209 bis 214),
die Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (hierzu Nrn. 215 bis 217),
den Abschluß städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (hierzu Nrn. 234 bis 236),
die Abwicklung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen (hierzu Nr. 237).


202.
202.1

Der Begriff der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist in § 136 Abs. 2 gesetzlich bestimmt. Weitere Wesensmerkmale sind § 136 Abs. 1 und 4, §§ 142 und 149 Abs. 3 und den übrigen Vorschriften des Sanierungsrechts zu entnehmen.



202.2


202.2.1

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Gesamtmaßnahmen (vgl. § 149 Abs. 2 und 3) und als solche darauf angelegt, für ein bestimmtes Gebiet ein Geflecht mehrerer städtebaulicher Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und zügig durchzuführen.

Als städtebauliche Gesamtmaßnahme ist die Sanierung durch folgende Merkmale gekennzeichnet:

Bezug auf ein bestimmtes Gebiet (Nrn. 202.10 und 202.11),
Behebung städtebaulicher Mißstände als allgemeines Ziel (hierzu Nr. 202.5),
Ausrichtung auf eine einheitliche Konzeption und Planung (hierzu Nr. 202.8),
langfristige Dauer (Nr. 202.9),
Bündelung und zielgerichtete Ausrichtung einer Vielzahl zum Teil verschiedenartiger Einzelmaßnahmen,
gesteigerte Verantwortung der Gemeinde (Nr. 204.1.3).


202.2.2

Einzelmaßnahmen sind einzelne konkrete Vorhaben oder Projekte (z. B. die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Erwerb eines bestimmten Grundstücks, die Verlagerung eines bestimmten Betriebs, die Modernisierung eines bestimmten Gebäudes, die Herstellung einer bestimmten Erschließungsanlage).

Einzelmaßnahmen sind sanierungsrechtlich nur von Bedeutung, wenn sie Bestandteil der Gesamtmaßnahme sind und dieser deshalb zugerechnet werden können. Sie können für sich nicht Gegenstand einer städtebaulichen Sanierung sein. In besonderen Fällen kann die städtebauliche Gesamtmaßnahme jedoch in einer Einzelmaßnahme ihren Schwerpunkt haben, wenn die Einzelmaßnahme städtebaulich für das Gebiet oder für die Umgebung besonders bedeutsam ist.



202.2.3

Das BauGB faßt die Einzelmaßnahmen einer Sanierung in

Hauptgruppen,
Gruppen und
Untergruppen

zusammen. Hieraus ergeben sich unterschiedliche rechtliche Anknüpfungen und Folgerungen.

Hauptgruppen sind die Vorbereitung (§ 140) und die Durchführung der Sanierung (§ 146). Die Vorbereitung ist in § 140, die Durchführung in § 146 in Gruppen gegliedert. Die Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen als Gruppen der Durchführung sind in § 147 Abs. 1 bzw. in § 148 Abs. 2 ihrerseits in Untergruppen aufgeteilt.



202.3


202.3.1

Voraussetzung für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ist das Vorliegen städtebaulicher Mißstände in dem betreffenden Gebiet (§ 136 Abs. 2 Satz 1). Es reicht jedoch aus, wenn die Mißstände erst latent vorhanden sind; in diesem Falle kommen Sanierungsmaßnahmen in Betracht, um eine Verschlechterung zu verhindern.

Der Begriff des städtebaulichen Mißstandes wird in § 136 Abs. 2 Satz 2 gesetzlich bestimmt. Dabei werden zwei Arten von Mißständen unterschieden, die sich jedoch in einem Gebiet überlagern können:

Substanzschwächen (Nr. 202.3.2) und
Funktionsschwächen (Nr. 202.3.3).


202.3.2

Substanzschwächen liegen nach § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. In § 136 Abs. 3 Nr. 1 werden Kriterien aufgezählt, die bei der Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Mißstände vorliegen, zu berücksichtigen sind.

Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden in § 136 nicht näher bestimmt. Sie müssen im Einzelfall ermittelt werden. Eine untere Grenze bildet die Schwelle zur polizeilichen Gefahr; ist die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen gefährdet, so sind die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr gewahrt. Eine obere Grenze stellen die heutigen Anforderungen des städtebaulichen Planungsrechts (z. B. in § 1 Abs. 5 oder in der BauNVO), des Bauordnungsrechts, des Arbeitsstättenrechts, des Immissionsschutzrechts und sonstiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften dar; allerdings sind nicht in jedem Falle schon ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegeben, wenn diese Anforderungen nicht eingehalten werden.

Maßgebend ist im betreffenden Gebiet die vorhandene Bebauung oder die sonstige, nicht durch Bebauung geprägte Beschaffenheit (z. B. Nutzungen ohne Bebauung, Verkehrsanlagen, Grünanlagen, Altlasten). Auch von nicht bebauten Grundstücken können städtebaulich relevante Störungen ausgehen, die einen städtebaulichen Mißstand begründen.

Zu den Anforderungen des städtebaulichen Planungsrechts gehören insbesondere die Sicherung und der Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen, der sparsame und schonende Umgang mit Grund und Boden sowie die sozialen und kulturellen Bedürfnisse einzelner Bevölkerungsgruppen. Beispielsweise können ein hoher Grad an Bodenversiegelung oder spezielle Anforderungen an behindertengerechte Grundrisse als Substanzschwäche gewertet werden.



202.3.3

Funktionsschwächen liegen nach § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. In § 136 Abs. 3 Nr. 2 werden Aufgaben (Funktionen) beispielhaft aufgezählt, deren Erfüllung beeinträchtigt sein kann. Die Aufgaben, die einem Gebiet auf Grund seiner Lage zukommen, können auch Aufgaben zum Schutz und zur Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen sein (Arten und Lebensgemeinschaften, Vielfalt, Eigenart und Schönheit von Natur und Landschaft, Boden, Wasser, Klima und Luft).

Ob ein Gebiet in der Lage ist, die ihm obliegenden Aufgaben zu erfüllen, ergibt sich aus einem Vergleich des bestehenden Zustandes mit der für das Gebiet maßgebenden Aufgabenzuweisung, dem gegenwärtigen Zustand von Natur und Landschaft sowie der Lage im Stadtgefüge. Entscheidend ist, ob eine erhebliche Abweichung des gegenwärtigen Zustandes vom "Soll"-Zustand vorliegt. Die Abweichung kann sowohl im Hinblick auf die gegenwärtigen Aufgaben als auch auf künftige Funktionen bestehen. Auch der unbebaute Zustand eines Gebiets kann eine Funktionsschwäche darstellen, wenn eine Bebauung oder eine andere Nutzung zur Aufgabenerfüllung erforderlich ist. Für die Funktionsschwächensanierung kommt es nicht darauf an, ob die bauliche oder sonstige Beschaffenheit des Gebiets Mängel aufweist.

Die Aufgaben für ein Gebiet können sich ergeben aus

der überörtlichen Planung (Programme und Pläne der Raumordnung),
einer festgesetzten Fachplanung,
einem gutachtlichen Fachplan des Naturschutzes (Landschaftsrahmenplan, Landschaftsplan, Grünordnungsplan),
dem Flächennutzungsplan,
einem Bebauungsplan oder einem Bebauungsplanentwurf, der das Stadium der Planreife i. S. von § 33 Abs. 1 erlangt hat,
einer örtlichen Bauvorschrift über die Gestaltung nach § 56 NbauO,
seiner Lage im Stadtgefüge.

Eine Funktionsschwächensanierung kommt unter den genannten Voraussetzungen insbesondere in Betracht zur

Umnutzung von Flächen aus Gründen der städtebaulichen Umstrukturierung,
Aufbereitung und Umnutzung von Flächen mit aufgegebener Nutzung (Brachflächen),
baulichen Verdichtung bisher aufgelockerter Bebauung,
Ergänzung bebauter Gebiete um einen weiteren Ortsteil,
Entwicklung von bebauten Bereichen im Außenbereich zu im Zusammenhang bebauten Ortsteilen,
Zentrenbildung in ländlichen Gemeinden,
Gestaltung des Ortsbildes, z. B. durch Rekonstruktion historischer Bauten oder Anpassung von Bauten an das vorhandene oder geplante Ortsbild,
verträglichen Gestaltung unterschiedlicher Nutzungen in Gemengelagen,
städtebaulichen Lärmsanierung,
Sicherung und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen,
Realisierung ökologischer städtebaulicher Planungen.


202.4

Das BauGB fordert nicht ausdrücklich die Beachtung von Zielen der Raumordnung und Landesplanung bei der Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen. Sanierungsmaßnahmen haben nicht in jedem Falle raumordnerische Bedeutung. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Sanierung vornehmlich der Beseitigung ungesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder der Erhaltung von Bausubstanz dient.

Hat die Sanierung die Behebung von Funktionsschwächen zum Ziel (Nr. 202.3.3), können die Ziele der Raumordnung und Landesplanung in zweifacher Hinsicht von Bedeutung sein:

Aus ihnen kann sich in besonderen Fällen die Aufgabe und Zielsetzung des Gebiets und damit die Begründung für die Sanierungsbedürftigkeit ergeben.
Die Funktionsverbesserung oder Funktionsänderung des Gebiets kann sich auf die Verwirklichung der festgelegten Ziele der Raumordnung und Landesplanung auswirken, z. B. bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben.

Unmittelbare Bindungswirkung haben die Ziele der Raumordnung und Landesplanung über § 1 Abs. 4 im Falle der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen für das Sanierungsgebiet.



202.5


202.5.1

Ein Gebiet wird wesentlich verbessert, wenn unter Aufrechterhaltung der Gebietsstruktur bauliche und sonstige Anlagen errichtet, modernisiert, instandgesetzt oder erhalten werden.



202.5.2

Die Behebung städtebaulicher Mißstände kann gemäß § 136 Abs. 2 auch durch wesentliche Umgestaltung des Gebiets erfolgen. Ein Gebiet wird wesentlich umgestaltet, wenn insbesondere

die Art der baulichen oder sonstigen Nutzung bebauter oder unbebauter Flächen,
das Maß der baulichen Nutzung,
die Bauweise,
die überbaubaren Grundstücksflächen oder
die Erschließung

verändert werden.



202.5.3

Zur "Behebung" ist nicht erforderlich, daß alle städtebaulichen Mißstände beseitigt werden. Es reicht aus, wenn die vorhandenen Mißstände wesentlich gemindert oder durch die Maßnahmen der Gemeinde private Investitionen so angeregt werden, daß sich der notwendige Umstrukturierungs- und Erneuerungsprozeß aus eigener Kraft weiter vollziehen kann.



202.5.4

Zur Behebung städtebaulicher Mißstände kommen insbesondere in Betracht:

die Beseitigung baulicher Anlagen und die Neubebauung (Flächensanierung),
die nutzungsgerechte Aufbereitung von Flächen, z. B. durch Beseitigung von Altlasten,
die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen,
die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden,
die Bebauung noch unbebauter Flächen,
die Beseitigung baulicher und sonstiger Anlagen ohne anschließende Neubebauung, jedoch für eine andere festgelegte Nutzung, erforderlichenfalls für Zwischennutzung,
Verlagerung störender Betriebe,
die Schaffung ökologischer Ausgleichsflächen sowie Renaturierung.

Die verschiedenen Arten von Maßnahmen zur Mißstandsbehebung können sich in einem Gebiet überschneiden.



202.6

Die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung in Form einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme unter Anwendung des Sanierungsrechts müssen das geeignete und notwendige Mittel zur Behebung der städtebaulichen Mißstände sein. Das Merkmal der Erforderlichkeit begrenzt die Anwendung des Sanierungsrechts insgesamt. Es muß schon im Hinblick auf die mit der Sanierung verbundenen Rechtsbeschränkungen gegeben sein.

Die Anwendung des Sanierungsrechts ist gegenüber anderen Maßnahmen subsidiär. Das Sanierungsrecht kommt daher nicht zur Anwendung, wenn die Behebung der städtebaulichen Mißstände allein auf andere Weise ohne die Rechtsbeschränkungen der §§ 136 bis 164 möglich ist.



202.7

Das öffentliche Interesse i. S. von § 136 Abs. 1 Satz 1 ist nicht bereits mit dem Nachweis der städtebaulichen Mißstände gegeben, sondern muß als weiteres Merkmal hinzutreten, damit das Sanierungsrecht angewendet werden kann.

Ob ein öffentliches Interesse besteht, ist an Hand der Gesamtsituation des Einzelfalles festzustellen. Das öffentliche Interesse ist zu verneinen, wenn die Sanierung lediglich den Interessen von privaten Eigentümern oder Betrieben dient.



202.8

Wesensmerkmal der städtebaulichen Gesamtmaßnahme ist die einheitliche Vorbereitung (§ 136 Abs. 1). Durch sie werden die zum Teil verschiedenartigen Einzelmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebiets auf ein einheitliches Ziel ausgerichtet, aufeinander abgestimmt und miteinander verflochten.

Der Begriff der einheitlichen Vorbereitung schließt nicht aus, daß sich die Zielvorstellungen im Verlauf einer Sanierungsmaßnahme wandeln können.



202.9


202.9.1

Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme beginnt formal mit dem Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3 Satz 1 (Nr. 210.5.1). Sie endet mit der Abwicklung der Sanierung (Nr. 237).



202.9.2

Das BauGB trifft keine Bestimmung darüber, wie lange eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme dauern darf. Es verlangt in § 143 Abs. 1 Satz 3 lediglich die Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums.

Eine genaue Festlegung der Sanierungsdauer ist in der Regel auch nicht möglich, da aus vielfältigen Gründen (z. B. Änderung der Sanierungsplanung, Änderung von Vorstellungen der öffentlichen Aufgabenträger, Streckung von Förderungsmitteln, Rechtsmittel der Betroffenen) die Durchführung verzögert werden kann.

Dennoch sollen im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets im Regelfall nicht mehr als zehn Jahre für die Durchführung der Sanierung veranschlagt werden. Dies hat Auswirkungen auf die Größe des Sanierungsgebiets (Nr. 202.10).



202.9.3

Gemäß § 136 Abs. 1 sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen zügig durchzuführen (Gebot der zügigen Durchführung).

Aus dem Gebot der zügigen Durchführung folgt, daß der Ablauf der einzelnen Verfahrensschritte sowie die Vorbereitung und Durchführung der Einzelmaßnahmen zeitlich aufeinander abgestimmt sein müssen.

Das Gebot der zügigen Durchführung begründet eine gesteigerte Verantwortung der Gemeinde. Die Gemeinde ist verpflichtet, die ihr nach dem BauGB und nach anderen Vorschriften zustehenden Befugnisse (Nr. 204) auszuüben, sobald und soweit es zur Erreichung des Sanierungszwecks erforderlich ist. Aber auch im übrigen muß sich die Gemeinde um schnelle Beseitigung der Hemmnisse bemühen.



202.10


202.10.1

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind als Gesamtmaßnahmen gebietsbezogen (§ 136 Abs. 2). Gerade hierin äußert sich ihr städtebaulicher Charakter.

Der Bezug auf ein bestimmtes Gebiet gilt sowohl für den Nachweis der städtebaulichen Mißstände als auch für die in Aussicht genommenen Maßnahmen zur Mißstandsbehebung.



202.10.2

Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 2 ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, daß sich die städtebauliche Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme zweckmäßig durchführen läßt.

Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets hängt weitgehend von Zweckmäßigkeitserwägungen der Gemeinde ab. Maßgebend sind die von der Gemeinde selbst festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung, gegebenenfalls eine städtebauliche Planung.

In das Sanierungsgebiet können auch Grundstücke einbezogen werden, auf denen keine städtebaulichen Mißstände vorliegen. Andererseits brauchen nicht alle Grundstücke, auf denen Mißstände oder mißstandsverursachende Zustände festgestellt worden sind, in das Sanierungsgebiet aufgenommen zu werden.

Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können gemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 aus dem Sanierungsgebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Dies ist jedoch nicht möglich bei:

Grundstücken, auf denen Ordnungs- oder Baumaßnahmen durchgeführt werden müssen,
Grundstücken, auf denen während der Durchführung der Sanierung bauliche oder sonstige Veränderungen verhindert werden sollen,
Grundstücken, für die eine Verbesserung der Erschließung in Betracht kommt,
Grundstücken, bei denen mit einer sanierungsbedingten Steigerung des Bodenwerts zu rechnen ist.


202.10.3

Der Gesichtspunkt der zweckmäßigen Durchführung (§ 142 Abs. 1 Satz 2) ermächtigt die Gemeinde einerseits, das Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Er setzt der räumlichen Ausdehnung des Sanierungsgebiets aber auch Grenzen. Im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung muß die Aussicht bestehen, die Gesamtmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums (Nr. 202.9) durchzuführen.

Im übrigen hängt es von den Verhältnissen und Zielsetzungen im Einzelfall ab, ob das Sanierungsgebiet einen kleinen oder größeren Umfang haben soll. Kleine Gebiete empfehlen sich, wenn eine totale Umstrukturierung das Ziel der Sanierung ist. Bei erhaltenden Sanierungsmaßnahmen sind größere Sanierungsgebiete in Betracht zu ziehen, gegebenenfalls auch im Hinblick auf steuerrechtliche Vergünstigungen (Nr. 233).

Maßgebend für die Größe des Sanierungsgebiets ist auch, welche Verfahrensart die Gemeinde in Betracht zieht (Nr. 203).



202.10.4

Sollen zur Durchführung der Sanierung Erschließungsanlagen hergestellt, erweitert oder verändert werden, so sind die betreffenden Flächen in das Sanierungsgebiet einzubeziehen, wenn die Sanierung im umfassenden Verfahren (Nr. 203.2) durchgeführt wird. Straßenflächen und Plätze sind in ihrer vollen Breite zu berücksichtigen. In das Sanierungsgebiet sind auch alle Grundstücke oder Teilflächen von Grundstücken einzubeziehen, die unmittelbar durch die betreffende Anlage erschlossen werden, insbesondere angrenzende Grundstücke. Die Einbeziehung dieser Grundstücke oder Grundstücksteile ist erforderlich, um ein einheitliches Verfahren bei der Abschöpfung von Ausgleichsbeträgen zu erreichen. Es ist zu vermeiden, daß wegen der Herstellung, Erweiterung oder Änderung einer Erschließungsanlage teils Ausgleichsbeträge, teils Erschließungsbeiträge erhoben werden müssen.

Bei Sanierungsmaßnahmen im vereinfachten Verfahren kann abweichend hiervon verfahren werden, da hier nur die Erhebung von Erschließungsbeiträgen in Betracht kommt.



202.11


202.11.1

Nach § 142 Abs. 2 können für jede städtebauliche Sanierungsmaßnahme Ersatz- und Ergänzungsgebiete festgelegt werden.

Ersatzgebiete sind Gebiete für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem Sanierungsgebiet.

Ergänzungsgebiete sind Gebiete für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen (Nr. 217.4), soweit diese nicht im Sanierungsgebiet selbst untergebracht werden.



202.11.2

Die Festlegung eines Ersatz- und Ergänzungsgebiets setzt die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets voraus.

Weitere Voraussetzung ist, daß die betreffenden Bauten, Anlagen oder Einrichtungen im Sanierungsgebiet selbst nicht untergebracht werden können. Dies muß sich aus den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung ergeben.

Nicht erforderlich ist, daß in dem beabsichtigten Ersatz- und Ergänzungsgebiet städtebauliche Mißstände vorliegen. Ist dies der Fall, kommt die Festlegung als Sanierungsgebiet oder die Einbeziehung in ein Sanierungsgebiet in Betracht.



202.11.3

Vorschriften über die zulässige Größe von Ersatz- und Ergänzungsgebieten bestehen nicht. Es muß sich jedoch um ein "Gebiet" handeln. Einzelne Grundstücke mit geringer Größe kommen als Ersatz- und Ergänzungsgebiet nicht in Betracht.



202.11.4

Nach § 142 Abs. 2 Satz 2 sind für die förmliche Festlegung von Ersatz- und Ergänzungsgebieten die Vorschriften für die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten maßgebend. Die Festlegung kann in der Sanierungssatzung (Nr. 210) oder in einer späteren Ergänzung der Sanierungssatzung vorgenommen werden.



202.11.5

Im förmlich festgelegten Ersatz- und Ergänzungsgebiet finden alle für das betreffende Sanierungsgebiet geltenden Vorschriften des Sanierungsrechts über die Rechtsfolgen der förmlichen Festlegung Anwendung (§ 142 Abs. 2 Satz 2).

Ist für das Sanierungsgebiet die Anwendung von §§ 152 bis 156 oder von § 144 ganz oder teilweise ausgeschlossen (Nr. 203), so gilt der Ausschluß auch für das Ersatz- und Ergänzungsgebiet. Die Gemeinde kann für das Ersatz- und Ergänzungsgebiet keine vom Sanierungsverfahren abweichende Verfahrensart bestimmen.



203.
203.1

Im Hinblick darauf, ob die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 Anwendung finden, sind

das umfassende Sanierungsverfahren (Nr. 203.2) und
das vereinfachte Verfahren (Nr. 203.3)

zu unterscheiden (§ 142 Abs. 4 Halbsatz 1 und § 152).

Im vereinfachten Verfahren können wiederum im Hinblick auf den Ausschluß von Vorschriften des § 144 folgende Verfahrensarten unterschieden werden:

Sanierung im vereinfachten Verfahren mit Anwendung von § 144 insgesamt,
Sanierung im vereinfachten Verfahren mit Anwendung von § 144 Abs. 1, aber ohne § 144 Abs. 2,
Sanierung im vereinfachten Verfahren mit Anwendung von § 144 Abs. 2, aber ohne § 144 Abs. 1,
Sanierung im vereinfachten Verfahren ohne Anwendung von § 144.

Die Sanierung ist nur in den genannten gesetzlich zugelassenen typisierten Verfahrensarten möglich. Die Bildung hiervon abweichender Verfahrensarten durch Ausschluß sonstiger Vorschriften ist nicht zulässig. Die Gemeinde kann auch nicht im vereinfachten Verfahren einzelne Vorschriften des besonderen Sanierungsrechts der §§ 152 bis 156 für anwendbar erklären.



203.2

Die Sanierung im umfassenden Verfahren ist dadurch gekennzeichnet, daß bei ihr alle Vorschriften des Sanierungsrechts Anwendung finden, insbesondere

die Vorschriften der §§ 144 und 145 über die Genehmigung von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen und
die Vorschriften des besonderen Sanierungsrechts (§§ 152 bis 156).

Im Hinblick auf die Anwendung dieser Vorschriften sind die in Nrn. 201.2.2 und 201.2.3 genannten Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts ausgeschlossen.

In den Grundbüchern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke ist gemäß § 143 Abs. 4 Satz 2 ein Sanierungsvermerk einzutragen.



203.3

Bei der Sanierung im vereinfachten Verfahren sind die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 ausgeschlossen (§ 142 Abs. 4 Halbsatz 1) und die in Nr. 201.2.3 genannten Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Sanierungsrechts anzuwenden.

Wird die Anwendung von § 144 Abs. 1 oder von § 144 insgesamt ausgeschlossen, so sind die unter Nr. 201.2.2 Abs. 1 genannten Vorschriften und Verfahren des allgemeinen Städtebaurechts wieder anwendbar.

Schließt die Gemeinde die Anwendung von § 144 Abs. 2 aus, so entfällt nach § 143 Abs. 4 Satz 4 die Eintragung eines Sanierungsvermerks im Grundbuch. Neben der in diesem Falle anwendbaren Vorschrift des § 144 Abs. 1 ist auch § 51 anzuwenden.



203.4

Die Gemeinde bestimmt in der Sanierungssatzung (Nr. 211), welche Verfahrensart zur Anwendung kommen soll (§ 142 Abs. 4).

Trifft die Gemeinde im Hinblick auf die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156 keine Bestimmung, so sind diese kraft Gesetzes anzuwenden. Es gilt das umfassende Verfahren.

Schließt die Gemeinde die Anwendung der §§ 152 bis 156 aus, so ist § 144 insgesamt anzuwenden, falls in der Sanierungssatzung nichts anderes ausdrücklich bestimmt ist.

Soll die Anwendung von § 144 Abs. 1 oder von § 144 Abs. 2 oder von § 144 insgesamt ausgeschlossen werden, so bedarf dies einer ausdrücklichen Regelung in der Sanierungssatzung.



203.5

Die Wahl zwischen dem umfassenden und dem vereinfachten Verfahren der Sanierung steht nicht im freien Ermessen der Gemeinde. Die Gemeinde ist auf Grund von § 142 Abs. 4 Halbsatz 1 verpflichtet, die Anwendung des besonderen Sanierungsrechts auszuschließen, wenn

es für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und
die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird.

Bei der Entscheidung der Gemeinde sind insbesondere zu berücksichtigen:

die konkrete städtebauliche Situation im Sanierungsgebiet und die künftige Entwicklung,
die anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung,
die Durchführbarkeit der Sanierung im allgemeinen und
die Entwicklung der Bodenpreise infolge der Sanierung.

Sind sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet oder in Teilen davon zu erwarten, so ist die Anwendung der §§ 152 bis 156 in der Regel erforderlich,

um Ausgleichsbeträge zur Finanzierung der Sanierung zu erzielen,
um Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierung zum sanierungsunbeeinflußten Grundstückswert zu erwerben und
um die Erschwerung privater Investitionen durch unkontrollierte Bodenwertsteigerungen zu verhindern.

Inwieweit sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zu erwarten sind, kann nur an Hand der konkreten städtebaulichen Situation im Sanierungsgebiet und auf Grund der von der Gemeinde selbst festgelegten allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung beurteilt werden. Hat die Sanierung im wesentlichen die Erhaltung, Modernisierung und Instandsetzung vorhandener baulicher Anlagen zum Ziel, sind in der Regel erhebliche Bodenwertsteigerungen nicht zu erwarten. Ist dagegen die Umstrukturierung eines Gebiets beabsichtigt, kann von erheblichen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen ausgegangen werden (Nr. 223.3).

Beruhen die erheblichen Bodenwertsteigerungen im wesentlichen auf der Herstellung, Erweiterung, Verbesserung oder Erneuerung von Erschließungsanlagen i. S. von § 127 Abs. 2, so ist die Anwendung des umfassenden Verfahrens nicht zwingend geboten, da die Gemeinde im vereinfachten Verfahren Einnahmen zur Finanzierung durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach dem BauGB oder nach dem NKAG erzielen kann.

Für die Entscheidung der Gemeinde ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Sanierungssatzung maßgebend.



203.6

Das BauGB nennt keine Voraussetzungen, unter denen § 144 insgesamt oder teilweise ausgeschlossen werden kann. Insbesondere ist eine Erforderlichkeitsprüfung nicht vorgesehen.

Ist die Anwendung von § 144 Abs. 1 ausgeschlossen, so können zur Sicherung der Bauleitplanung die Vorschriften über die Veränderungssperre nach §§ 14 bis 18 und über die Teilungsgenehmigung nach §§ 19, 20, 21 und 23 angewendet werden (Nr. 201.2.2).



203.7

Ein Wechsel vom umfassenden zum vereinfachten Verfahren ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Er kommt in Betracht, wenn die Anwendung des besonderen Sanierungsrechts nicht oder nicht mehr erforderlich ist, aber die Voraussetzungen für die Weiterführung der Sanierung im übrigen noch gegeben sind.

Von der weiteren Anwendung der §§ 152 bis 156 ist abzusehen, wenn

die Gemeinde die Erforderlichkeit dieser Vorschriften bei Erlaß der Sanierungssatzung falsch prognostiziert hat,
die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse sich so verändert haben, daß die Anwendung der §§ 152 bis 156 nicht mehr erforderlich ist, oder
die Gemeinde die Ziele und Zwecke der Sanierung so verändert hat, daß die Anwendung der §§ 152 bis 156 nicht mehr erforderlich ist.

Der Wechsel vom umfassenden zum vereinfachten Verfahren darf nicht zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung der betroffenen Grundstückseigentümer führen. Eine Ungleichbehandlung kann sich insbesondere bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen einerseits und von Erschließungsbeiträgen andererseits ergeben. Der Verfahrenswechsel darf daher in der Regel nicht durch Änderung der vorliegenden Sanierungssatzung erfolgen. Er ist vielmehr in der Weise vorzunehmen, daß die bisherige Satzung gemäß § 162 aufgehoben und eine neue Satzung erlassen wird, in der die Anwendung der §§ 152 bis 156 ausgeschlossen ist. Auf Grund der Aufhebung der bisherigen Sanierungssatzung sind Ausgleichsbeträge gemäß § 154 Abs. 3 zu erheben.



203.8

Ein Wechsel vom vereinfachten zum umfassenden Verfahren kommt in Betracht, wenn die Anwendung der §§ 152 bis 156 zur weiteren Durchführung der Sanierung erforderlich ist.

Der Wechsel ist im Regelfall in der Weise vorzunehmen, daß die bisherige Satzung aufgehoben und eine neue erlassen wird, in der die Anwendung der §§ 152 bis 156 nicht ausgeschlossen ist. Für die neue Satzung müssen die formellen und materiellen Voraussetzungen im Zeitpunkt der Beschlußfassung vorliegen.

Bei der im umfassenden Verfahren erforderlichen Bodenbewertung ist die zuvor durchgeführte Sanierung im vereinfachten Verfahren als Sanierung i. S. von § 153 Abs. 1 und § 154 Abs. 2 zu berücksichtigen.



203.9

Hat die Gemeinde bei Sanierungen im vereinfachten Verfahren die Anwendung von § 144 insgesamt oder von § 144 Abs. 1 oder § 144 Abs. 2 nicht ausgeschlossen, kann sie im weiteren Verlauf der Sanierung die Anwendung der genannten Vorschriften ausschließen. Sie kann auch bisher ausgeschlossene Vorschriften des § 144 später für anwendbar erklären.

Der Wechsel von Verfahrensarten innerhalb des vereinfachten Verfahrens ist durch Änderung der Sanierungssatzung möglich. Dies ergibt sich aus § 245 Abs. 2.

War die Anwendung von § 144 Abs. 2 bisher ausgeschlossen, soll diese Vorschrift aber künftig angewendet werden, so teilt die Gemeinde diese Änderung der Sanierungssatzung dem Grundbuchamt mit; sie hat hierbei die von der Satzungsänderung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen.

Wird die Anwendung des § 144 Abs. 2 durch die Änderung der Sanierungssatzung ausgeschlossen, so ersucht die Gemeinde das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.



203.10

Hat die Gemeinde vor dem 1. 7. 1987 eine Sanierung im vereinfachten Verfahren beschlossen, kann sie durch Änderung der Sanierungssatzung § 144 insgesamt oder § 144 Abs. 1 oder § 144 Abs. 2 für anwendbar erklären (§ 245 Abs. 2). Die Gemeinde teilt dies dem Grundbuchamt mit; sie hat hierbei die von der Sanierung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen.



204.
204.1


204.1.1

Das BauGB verzichtet darauf, die Aufgaben der städtebaulichen Sanierung generell der Gemeinde zuzuweisen. Die Zuständigkeiten für Aufgaben der Vorbereitung, der Durchführung, des Abschlusses und der Abwicklung einer städtebaulichen Sanierung werden vielmehr für die einzelnen Gruppen der Einzelmaßnahmen (Nr. 202.2.3) jeweils gesondert bestimmt. Insgesamt ergibt sich hieraus jedoch, daß die Gemeinde im wesentlichen Trägerin der Sanierung ist.



204.1.2

Die der Gemeinde sanierungsrechtlich zugewiesenen Aufgaben sind Aufgaben des eigenen Wirkungskreises i. S. von § 4 NGO.



204.1.3

Aus dem Gebot der zügigen Durchführung von Sanierungsmaßnahmen (§ 136 Abs. 1) ergibt sich ein gesteigertes Maß an Verantwortung (Nr. 202.9).



204.1.4

Bei Samtgemeinden ist für die genannten Aufgaben der Gemeinde die Mitgliedsgemeinde zuständig, es sei denn, daß die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme nach § 72 Abs. 1 Satz 2 NGO auf die Samtgemeinde übertragen ist.

Die Übertragung von Einzelmaßnahmen oder von Gruppen auf die Samtgemeinde ist nicht zulässig, da die Gesamtverantwortung entweder bei der Mitgliedsgemeinde oder bei der Samtgemeinde liegen muß. Die Samtgemeinde kann aber als sonstiger Beauftragter (hierzu Nr. 229) tätig werden.



204.2

Nach dem Sanierungsrecht ist die Gemeinde für folgende Aufgaben im Rahmen der Gesamtmaßnahme zuständig:

a)
Vorbereitung der Sanierung (Nrn. 209 bis 214),
b)
Ordnungsmaßnahmen (Nr. 216),
c)
Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen (Nr. 217.4),
d)
Durchführung von Baumaßnahmen der Gemeinde (Nr. 204.4),
e)
Durchführung sonstiger Baumaßnahmen, soweit nicht gewährleistet ist, daß diese vom Eigentümer zügig und zweckmäßig durchgeführt werden (Nr. 204.5),
f)
Entscheidung über Genehmigungen nach §§ 144 und 145 (Nr. 222),
g)
Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3,
h)
Änderung und Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 (Nrn. 211.10 und 235),
i)
Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke (Nr. 236),
j)
Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 (Nr. 226),
k)
Abwicklung der Sanierung im übrigen (Nr. 237).


204.3

Unberührt bleiben die Aufgaben und Befugnisse der Gemeinde auf Grund

des BauGB,
anderer gesetzlicher Regelungen, z. B. nach § 56 NBauO zum Erlaß örtlicher Bauvorschriften,
ihres Selbstverwaltungsrechts nach § 4 NGO,
eigener Privatrechte.


204.4

Die Gemeinde hat die Durchführung sonstiger Baumaßnahmen (Neubauten, Modernisierung, Instandsetzung) zu übernehmen, soweit nicht gewährleistet ist, daß der Eigentümer sie zügig und zweckmäßig durchführt (§ 148 Abs 1 Satz 1 Nr. 2).

Die Durchführung von Baumaßnahmen ist gewährleistet, wenn der Eigentümer die Absicht zur Durchführung glaubhaft bekundet hat und wirtschaftlich hierzu in der Lage ist, erforderlichenfalls nach Inanspruchnahme öffentlicher Mittel.

Eine Baumaßnahme wird zügig durchgeführt, wenn sie nach Beendigung erforderlicher Ordnungsmaßnahmen begonnen und ohne Verzögerung zu Ende geführt wird.

Eine Baumaßnahme wird zweckmäßig durchgeführt, wenn sie den Zielen und Zwecken der Sanierung entspricht.

Sind die genannten Voraussetzungen nicht gewährleistet, muß die Gemeinde folgende Maßnahmen in Betracht ziehen:

fachliche, organisatorische und finanzielle Beratung des Eigentümers,
finanzielle Förderung der Baumaßnahme des Eigentümers,
Durchführung in eigener Regie (Geschäftsführung, Ersatzvornahme, Beauftragung Dritter).


204.5

Auf Grund von § 147 Abs. 2 kann die Gemeinde die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ganz oder teilweise auf den Eigentümer übertragen. Die Entscheidung hierüber liegt im Ermessen der Gemeinde.

Bei den zu übertragenden Ordnungsmaßnahmen wird es sich in der Regel um Maßnahmen handeln, die auf dem betreffenden Grundstück durchzuführen sind. Hierzu können gehören:

der Abbruch baulicher Anlagen,
die Umsetzung von Bewohnern,
die Verlagerung von Betrieben,
die Herstellung oder Änderung von Erschließungsanlagen.

Die Übertragung erfolgt durch öffentlich-rechtlichen Vertrag i. S. von §§ 54 bis 62 VwVfG.

Die Gemeinde hat dem Eigentümer in der Regel die ihm entstehenden Kosten für die übertragenen Ordnungsmaßnahmen zu erstatten. Die Erstattung ist im Übertragungsvertrag zu regeln. Im Vertrag kann auch bestimmt werden, ob und inwieweit die Gemeinde dem Eigentümer eine Vorauszahlung zur Deckung der Kosten gewährt.

Stellt sich nach der Übertragung heraus, daß die zweckmäßige und zügige Durchführung der betreffenden Ordnungsmaßnahmen durch den Eigentümer nicht mehr gewährleistet ist, so muß die Gemeinde gemäß § 147 Abs. 2 Satz 2 für die Durchführung sorgen (z. B. durch Beratung, organisatorische oder finanzielle Unterstützung) und sie erforderlichenfalls auch wieder selbst übernehmen.



204.6

Auf Nr. 229 wird hingewiesen.



205.
205.1

Die allgemeinen Aufgaben des Landes und Zuständigkeiten von Behörden des Landes auf Grund anderweitiger Regelungen werden durch das Sanierungsrecht nicht berührt.



205.2

Bei der Anwendung des Sanierungsrechts sind für folgende Aufgaben folgende Behörden des Landes zuständig:

a)
Prüfung der Sanierungssatzung nach § 143 Abs. 1: Bezirksregierung;
b)
Entscheidung über den Umfang der Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 Abs. 4: Sozialminister;
c)
Prüfung der Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 Abs. 1: Bezirksregierung;
d)
Koordinierung der öffentlichen Aufgabenträger nach § 149 Abs. 5: Bezirksregierung;
e)
Entscheidung über Erstattungsbeträge nach § 150 Abs. 2: Bezirksregierung;
f)
Bestätigung von Sanierungsträgern nach § 158 (hierzu Nr. 230): Bezirksregierung;
g)
Prüfung der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 Abs. 2: Bezirksregierung;
h)
Beratung der Gemeinden: Bezirksregierung.


205.3

Die Zuständigkeiten bei der Förderung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen werden gesondert geregelt.



206.
206.1

Die in § 137 vorgeschriebene Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen an der Sanierung gilt sowohl für die Vorbereitung als auch für die Durchführung.

Die besondere Verantwortung der Eigentümer für die Durchführung von Baumaßnahmen ist in § 148 Abs. 1 speziell festgelegt.

Anderweitige Beteiligungsvorschriften, z. B. nach §§ 3, 13, 34 Abs. 5, §§ 50, 70, 173 Abs. 3 Satz 1, §§ 175 und 180, bleiben unberührt. Die Beteiligung nach diesen Vorschriften kann im Einzelfall mit der nach § 137 verbunden werden.



206.2

Die Beteiligung nach § 137 ist auf den Kreis der Betroffenen beschränkt. Eine allgemeine Beteiligung aller Bürger ist sanierungsrechtlich nicht geboten. Zum Kreis der Betroffenen gehören:

die Eigentümer,
die Erbbauberechtigten (§ 200 Abs. 2),
die Mieter,
die Pächter,
sonstige zum Besitz oder zur Nutzung eines Grundstücks, eines Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigte.

Die Betroffenheit beschränkt sich auf das konkrete Sanierungsgebiet. Sie ist gegeben, wenn ein Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet von der Sanierung betroffen ist (Nr. 202.10.2).

Eine nur mittelbare Betroffenheit reicht nicht aus.



206.3

Die Pflicht der Gemeinde nach § 137 Satz 1, die Betroffenen zu beteiligen, umfaßt die Pflicht:

zur Information,
zur Anhörung bzw. zur Entgegennahme von Anregungen und Bedenken,
zur Erörterung.


206.4

Die Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen erfordert die Mitwirkung der Betroffenen. Die Gemeinde soll daher gemäß § 137 Satz 2 die Betroffenen zur Mitwirkung, insbesondere zur Durchführung der erforderlichen Baumaßnahmen, anregen und beraten. Dies gilt auch, um die Akzeptanz von ökologischen Maßnahmen zu erhöhen.



206.5

Die Betroffenen sind gemäß § 138 gegenüber der Gemeinde oder ihrem Beauftragten zur Auskunft verpflichtet. Die Erteilung der Auskunft kann nach § 138 Abs. 4 durch Androhung und Festsetzung eines Zwangsgeldes erzwungen werden.



206.6


206.6.1

Die im Zusammenhang mit der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erhobenen personenbezogenen Daten unterliegen gemäß § 138 Abs. 2 einem besonderen Schutz. Sie sind vertraulich zu behandeln. Sie dürfen nur für Zwecke der städtebaulichen Sanierung verwendet werden. Eine Weitergabe der Daten an andere Stellen ist nur zulässig, soweit § 138 dies ausdrücklich vorsieht.

Auf Grund von § 138 Abs. 2 Satz 3 sind die personenbezogenen Daten nach Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zu löschen, soweit sie nicht mehr für die Erfüllung von Forderungen gegen das Treuhandvermögen oder von Forderungen des Treuhandvermögens gegen Dritte benötigt werden. In diesen Fällen sind sie nach Beendigung des jeweiligen Schuldverhältnisses zu löschen.



206.6.2

Soweit Daten nicht von der Gemeinde selbst, sondern von einem Beauftragten der Gemeinde erhoben werden, darf dieser die Daten nach § 138 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 nur an die Gemeinde weitergeben.

Als Beauftragte i. S. dieser Vorschrift kommen alle Beauftragten nach § 157 Abs. 1, hauptsächlich jedoch Sanierungsträger nach § 158 in Betracht. Dabei gelten nicht nur die unmittelbar von der Gemeinde beauftragten Personen und Unternehmen als Beauftragte, sondern auch deren Personal.

Die mit der Erhebung von Daten Beauftragten der Gemeinde sind gemäß § 138 Abs. 3 bei Aufnahme ihrer Tätigkeit zu verpflichten. Bei Sanierungsmaßnahmen, mit deren Vorbereitung oder Durchführung vor dem 1. 7. 1987 begonnen wurde, ist die Verpflichtung zum Schutz der personenbezogenen Daten von der Gemeinde gemäß § 245 Abs. 6 nachzuholen.

Da die personenbezogenen Daten im Auftrage der Gemeinde erhoben werden, trägt sie die Verantwortung für die Verpflichtung der Beauftragten nach § 138 Abs. 3 Satz 1. Die Verpflichtung des Personals der von der Gemeinde unmittelbar beauftragten Sanierungsträger obliegt dem Träger. Es reicht aus, wenn die Gemeinde den von ihr beauftragten Sanierungsträger schriftlich zur Einhaltung der vertraulichen Behandlung der personenbezogenen Daten gemäß § 138 Abs. 3 verpflichtet und ihn darauf hinweist, daß dessen Personal von ihm selbst ebenfalls nach dieser Vorschrift besonders zu verpflichten ist.

In die Verpflichtung ist ein Hinweis auf das Fortbestehen der Verschwiegenheitspflicht nach Beendigung der Tätigkeit gemäß § 138 Abs. 3 Satz 2 aufzunehmen. Ferner kann mit der Verpflichtung ein Hinweis auf die Strafbarkeit der unbefugten Weitergabe der personenbezogen Daten nach § 203 Abs. 2 Nr. 2 des Strafgesetzbuches verbunden werden.

Zum Zwecke der Nachweisbarkeit ist eine Verpflichtung des Personals mit schriftlicher Bestätigung zu empfehlen.

Die Verpflichtungen nach dem Niedersächsischen Datenschutzgesetz bleiben unberührt.



207.
207.1

Die Beteiligung und Mitwirkung der öffentlichen Aufgabenträger und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung sind in § 139 vorgeschrieben.

Anderweitige Beteiligungsvorschriften, z. B. nach §§ 4, 13, 34 Abs. 5, bleiben unberührt.

Unberührt von § 139 bleiben auch die Mitwirkungsgebote an öffentliche Aufgabenträger auf anderer gesetzlicher Grundlage, z. B. nach § 6 Abs. 3 des Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetzes oder § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes.



207.2

Das Beteiligungs- und Mitwirkungsgebot des § 139 betrifft:

a)
die Träger öffentlicher Belange.
Der Kreis der Träger öffentlicher Belange wird in VV-BauGB zu § 4 bestimmt. Diese Vorschrift gilt für das sanierungsrechtliche Verfahren entsprechend;
b)
die öffentlichen Aufgabenträger.
Öffentliche Aufgabenträger sind der Bund, einschließlich seiner Sondervermögen, das Land und die sonstigen Körperschaften, Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts. Nicht zu den öffentlichen Aufgabenträgern i. S. von § 139 Abs. 1 gehören die Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts;
c)
die Bedarfsträger.
Zu den Bedarfsträgern i. S. von § 139 Abs. 4 gehören die für die in § 26 Nr. 2 genannten Aufgaben zuständigen Behörden sowie die Betreiber von Anlagen, die den in § 38 genannten Vorschriften unterliegen.


207.3

Die Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 139 Abs. 2 an der Sanierung zu beteiligen.

Die Träger öffentlicher Belange sind insbesondere bei der Vorbereitung allgemein zu beteiligen bei:

vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 (Nr. 210),
der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (Nr. 212),
der städtebaulichen Planung (Nr. 213),
der Erörterung der beabsichtigten Sanierung.

Bei Durchführungsmaßnahmen kommt eine Beteiligung nur in Betracht, soweit ein Träger öffentlicher Belange von der Maßnahme konkret betroffen ist. Bedarf die Ordnungsmaßnahme einer Baugenehmigung oder sonstigen Genehmigung, Erlaubnis oder Zustimmung, erfolgt die Beteiligung im jeweils dafür maßgebenden Verwaltungsverfahren.

Die Träger öffentlicher Belange haben gemäß § 139 Abs. 2 Satz 1 der Gemeinde Aufschluß über von ihnen beabsichtigte oder bereits eingeleitete Maßnahmen zu geben, die für die Sanierung bedeutsam sein können. Sie haben die Gemeinde auch über Änderungen ihrer Absichten zu unterrichten (§ 139 Abs. 2 Satz 2).



207.4

Nach § 139 Abs. 1 haben die öffentlichen Aufgabenträger im Rahmen der ihnen obliegenden Aufgaben die Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen zu unterstützen.

Die Vorschrift begründet eine eigenständige Pflichtaufgabe des betreffenden Aufgabenträgers; die Unterstützung stellt keine Amtshilfe dar, so daß die Vorschriften über Amtshilfe (§§ 4 bis 8 VwVfG) nicht anwendbar sind.

Als Formen der Unterstützung kommen in Betracht:

die Beratung,
die Bereitstellung von Förderungsmitteln nach anderen gesetzlichen Vorschriften und Programmen,
die Durchführung von Baumaßnahmen, soweit diese im Aufgabenbereich des betreffenden Aufgabenträgers anfallen,
die Abtretung von Grundstücken.


207.5

§ 139 Abs. 3 verpflichtet sowohl die Gemeinde als auch die Träger öffentlicher Belange, ihre Maßnahmen und Planungen aufeinander abzustimmen.

Ist eine Änderung abgestimmter Planungen und Maßnahmen erforderlich, so haben sich die Gemeinde und die betreffenden Träger öffentlicher Belange unverzüglich ins Benehmen zu setzen.



207.6


207.6.1

Der Zustimmungsvorbehalt nach § 139 Abs. 4 Satz 1 zugunsten des Bedarfsträgers betrifft nur die Durchführung der Sanierung.

Vorbereitungsmaßnahmen können auch ohne Zustimmung des Bedarfsträgers durchgeführt werden. Dies gilt insbesondere für die Einbeziehung der betreffenden Grundstücke

in den Untersuchungsbereich bei vorbereitenden Untersuchungen nach § 141,
in das förmlich festzulegende Sanierungsgebiet,
in Ersatz- und Ergänzungsgebiete.


207.6.2

Der Zustimmungsvorbehalt des Bedarfsträgers betrifft Grundstücke,

a)
die den in § 26 Nr. 2 bezeichneten Zwecken dienen,
b)
auf denen sich Anlagen befinden, die den in § 38 genannten Vorschriften unterliegen oder für die ein Verfahren nach diesen Vorschriften eingeleitet worden ist.

Keinem Zustimmungsvorbehalt unterliegen Sanierungsmaßnahmen auf solchen Grundstücken des betreffenden Bedarfsträgers, die für andere als die genannten öffentlichen Zwecke verwendet werden, z. B. für fiskalische Zwecke oder für soziale bzw. karitative Aufgaben der Kirchen.



207.6.3

Die Bedarfsträger haben nach § 139 Abs. 4 Satz 2 eine Abwägung zwischen den ihnen obliegenden öffentlichen Aufgaben und dem öffentlichen Interesse an der Sanierung vorzunehmen. Überwiegt das Sanierungsinteresse, soll die Zustimmung erteilt werden.



208.
208.1


208.1.1

Die Vorschrift des § 136 Abs. 4 Satz 3 enthält ein spezielles sanierungsrechtliches Abwägungsgebot. Danach sind bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.



208.1.2

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot ist gegenüber anderen Abwägungsgeboten und sonstigen Vorschriften zur Berücksichtigung öffentlicher und privater Belange subsidiär.

Bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen richtet sich die Abwägung allein nach dem allgemeinen planungsrechtlichen Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6. Das gleiche gilt für Fachplanungen und das im jeweiligen Fachplanungsgesetz enthaltene Abwägungsgebot.



208.2


208.2.1

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot bezieht sich in erster Linie auf Maßnahmen der Vorbereitung, insbesondere auf:

a)
die Entscheidung über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen und die Abgrenzung des Untersuchungsbereichs (vgl. Nrn. 210.4 und 210.5),
b)
die Festlegung der anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210.2.3),
c)
die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets (Nr. 202.10),
d)
die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens (Nr. 203),
e)
die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (Nr. 212),
f)
die städtebauliche Rahmenplanung (Nr. 213),
g)
die Durchführungsplanung (Nr. 213.3.9), soweit diese nicht in der Rahmenplanung enthalten ist,
h)
die Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans (Nr. 247).


208.2.2

Maßnahmen der Durchführung unterliegen dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot nur, soweit es sich bei ihnen um rechtlich relevante Entscheidungen der Gemeinde handelt und der Gemeinde hierbei ein Ermessen zusteht (z. B. bei der Gewährung eines Härteausgleichs nach § 181). In diesen Fällen wird das Ermessen durch das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot gebunden.

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot kommt nicht zur Anwendung, wenn die zu treffende Entscheidung im Rahmen der Sanierung rechtlich gebunden ist, insbesondere wenn ein Anspruch auf Erteilung eines Verwaltungsaktes besteht, z. B. in den Fällen der §§ 144 und 145.

Reine Tathandlungen ohne rechtlich relevanten Entscheidungscharakter unterliegen nicht dem sanierungsrechtlichen Abwägungsgebot.



208.3


208.3.1

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot bezieht sich sowohl auf den Abwägungsvorgang als auch auf das Abwägungsergebnis, wenn es um die planerische Festlegung von Inhalten der Sanierung geht. Dies ist der Fall bei

der Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung (Nr. 212),
der städtebaulichen Rahmenplanung (Nr. 213),
der Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans (Nr. 247).


208.3.2

Lediglich auf das Abwägungsergebnis kommt es bei Maßnahmen ohne planerischen Inhalt an. Hierzu gehören:

die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210.5),
die Abgrenzung des Untersuchungsbereichs (Nr. 210.4),
die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets (Nr. 202.10.2),
die Festlegung von Ersatz- und Ergänzungsgebieten (Nr. 202.11),
die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens (Nr. 203),
Durchführungsmaßnahmen (Nrn. 215 bis 217).


208.4

Bei der sanierungsrechtlichen Abwägung sind insbesondere die in § 136 Abs. 4 Satz 2 aufgeführten allgemeinen Ziele der Sanierung zu berücksichtigen. Die Ziele haben für die sanierungsrechtliche Abwägung die gleiche Bedeutung wie die in § 1 Abs. 5 Satz 1 genannten Ziele für die planerische Abwägung.



208.5

Bei der sanierungsrechtlichen Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 sind als Abwägungsmaterial zu berücksichtigen

a)
die öffentlichen und privaten Belange;
b)
die Rahmenbedingungen für die Sanierung;
c)
die Auswirkungen der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme oder von Einzelmaßnahmen im Rahmen der Sanierung.


208.6

Die Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 kann, ebenso wie die nach § 1 Abs. 6, Mängel aufweisen. Für die Geltendmachung von Mängeln der Abwägung gilt § 215 Abs. 1 Nr. 2.



Zweiter Abschnitt
Vorbereitung der Sanierung



209.
209.1


209.1.1

Die Aufzählung der Vorbereitungsmaßnahmen in § 140 Nrn. 1 bis 6 ist nicht abschließend. Zur Vorbereitung können insgesamt gehören:

a)
die vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210),
b)
die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (Nr. 211),
c)
die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (Nr. 212),
d)
die städtebauliche Planung (Nr. 213),
e)
die Erörterung der beabsichtigten Sanierung,
f)
die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans (Nr. 247),
g)
die Aufstellung und Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht (Nr. 214),
h)
die Bestellung von Sanierungsträgern und sonstigen Beauftragten (Nr. 229),
i)
städtebauliche Gutachterverfahren und Wettbewerbe,
j)
Untersuchungen über die Erforderlichkeit und Möglichkeit von Baumaßnahmen (z. B. Bauvorentwürfe bis zum Maßstab 1 : 200; Kostenschätzungen),
k)
der Erlaß von Erhaltungssatzungen für das Sanierungsgebiet (Nr. 239),
l)
der Erlaß von örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung nach § 56 NBauO,
m)
Informationen über das Niveau der Bodenwerte (Nr. 228.2.1),
n)
Informationen über die Bevölkerungsstruktur,
o)
ökologische Bestandsaufnahme.


209.1.2

Der Vorbereitung können gemäß § 140 Nr. 7 auch einzelne Ordnungs- oder Baumaßnahmen zugerechnet werden, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden. Dabei muß gewährleistet sein, daß die betreffenden Ordnungs- oder Baumaßnahmen den vorgesehenen Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechen, die Mitwirkungsmöglichkeit der Betroffenen nicht nachhaltig beeinflussen und mit den betroffenen Trägern öffentlicher Belange und öffentlichen Aufgabenträgern abgestimmt sind.



209.2


209.2.1

Die Vorbereitung der Sanierung beginnt mit dem Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 Abs. 3.



209.2.2

Die vorbereitenden Untersuchungen werden mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beendet. Sie können auch vorher ohne Ergebnis abgebrochen werden (Nr. 210.6.2).

Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets endet auch die Möglichkeit, einzelne Ordnungs- oder Baumaßnahmen gemäß § 140 Nr. 7 der Vorbereitung zuzuordnen.

Die übrigen Vorbereitungsmaßnahmen können sich dagegen über den gesamten Durchführungszeitraum erstrecken. Im Verlauf der Durchführung kann es z. B. erforderlich sein, festgelegte Ziele und Zwecke der Sanierung sowie städtebauliche Planungen näher zu konkretisieren und zu ändern. Die Vorbereitung hat insoweit keinen statischen Charakter, sondern Prozeßcharakter.

Die Vorbereitung endet spätestens mit der Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 (Nr. 235). Nach diesem Zeitpunkt erforderliche Maßnahmen sind der Abwicklung der Sanierung zuzurechnen (Nr. 237).



210.
210.1


210.1.1

Die Durchführung vorbereitender Untersuchungen ist zwingende verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlaß der Sanierungssatzung.



210.1.2

Vorbereitende Untersuchungen sind nicht erforderlich, soweit bereits hinreichende Beurteilungsunterlagen vorliegen (§ 141 Abs. 2).

Die Regelung des § 141 Abs. 2 bezieht sich jedoch nur auf einzelne Untersuchungen im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen, nicht aber auf die Einleitung und Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen als Verfahrensabschnitt insgesamt.



210.2


210.2.1

Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist nach § 141 Abs. 1, die Voraussetzungen für die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme im betreffenden Gebiet festzustellen. Aus den vorbereitenden Untersuchungen müssen sich daher ergeben:

a)
Vorschlag zur Abgrenzung eines förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets (Nr. 202.10), erforderlichenfalls auch von Ersatz- und Ergänzungsgebieten (Nr. 202.11),
b)
Nachweis der städtebaulichen Mißstände im betreffenden Gebiet (Nr. 202.3),
c)
Begründung der Erforderlichkeit von Sanierungsmaßnahmen (Nr. 202.6),
d)
Nachweis des öffentlichen Interesses an der Sanierung (Nr. 202.7),
e)
Abstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung (Nr. 202.4).


210.2.2

Zur Beurteilung der Frage, ob eine Sanierung notwendig ist und in welcher Weise sie gegebenenfalls durchgeführt werden könnte, ist eine Bestandsaufnahme und Analyse der vorhandenen Verhältnisse erforderlich. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie sich diese Verhältnisse entwickeln würden, falls eine Sanierung nicht durchgeführt würde. Zu den strukturellen Zusammenhängen gehören insbesondere auch ökologische und soziale Zusammenhänge.

Im Rahmen der Bestandsaufnahme sind auch die planungsrechtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Erfaßt und ausgewertet werden müssen:

die Ziele der Landes- und Regionalplanung,
Fachplanungen,
Darstellungen des Flächennutzungsplans,
Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen, örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung.

Ist ein Bebauungsplan vorhanden, muß geprüft werden, ob auf seiner Grundlage die Sanierung durchgeführt werden kann oder ob eine Umplanung erforderlich ist.

Erfaßt und bewertet werden müssen, soweit dies erforderlich ist, auch die sonstigen rechtlichen Gegebenheiten, z. B. die Eigentumsstruktur.

Bestandsaufnahme und Analyse dürfen sich nicht auf das in Aussicht genommene Sanierungsgebiet beschränken, vielmehr sind auch die strukturellen und funktionellen Zusammenhänge und Verflechtungen dieses Gebiets mit anderen Teilen des Gemeindegebiets zu berücksichtigen.



210.2.3

Die Bewertung der Verhältnisse und Zusammenhänge muß zu Aussagen darüber führen, ob und gegebenenfalls welche Änderungen, Umgestaltungen oder Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind die anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung festzulegen.Eine Konkretisierung dieser Ziele und Zwecke der Sanierung ist nur insoweit erforderlich, als diese für die Beurteilung der Notwendigkeit der Sanierung, die Abgrenzung des Sanierungsgebiets und die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens (Nr. 203) von Bedeutung sein können. Grundstücksbezogene Aussagen sind nicht notwendig.



210.2.4

Die in Aussicht genommene städtebauliche Sanierungsmaßnahme muß im Hinblick auf die festgelegten allgemeinen Ziele der Sanierung gebietlich, inhaltlich, organisatorisch und finanziell durchführbar sein. Dies ergibt sich aus dem Gebot der zügigen Durchführung in § 136 Abs. 1 (Nr. 202.9). Besteht keine Aussicht auf Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums, ist die Sanierungssatzung nach § 143 Abs. 1 Satz 3 rechtsfehlerhaft (Nr. 202.9.2). Im Hinblick darauf müssen die vorbereitenden Untersuchungen Aussagen ergeben über:

a)
die zweckmäßige Abrenzung und die Größe des Sanierungsgebiets (Nr. 202.10);
b)
die Mitwirkungsbereitschaft der Träger öffentlicher Belange (Nr. 207.2);
c)
die Abstimmung mit Planungen und Maßnahmen anderer öffentlicher Aufgabenträger und Bedarfsträger in sachlicher, zeitlicher und finanzieller Hinsicht (Nrn. 207.3 und 207.4).
Ist zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung die Mitwirkung oder in den unter Nr. 206.6 genannten Fällen die Zustimmung öffentlicher Aufgabenträger erforderlich, kann die Durchführbarkeit in Frage gestellt sein, wenn ein wesentlicher Aufgabenträger der Sanierung aus triftigen Gründen widerspricht und eine Abstimmung gemäß § 139 sich nicht erreichen läßt;
d)
die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen.
Mangelnde Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen (Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte) vermag in der Regel die Aussicht auf Durchführung nicht zu beeinträchtigen. Das BauGB gibt den Gemeinden hinreichende Befugnisse, für eine zügige Durchführung zu sorgen (Nr. 204.3);
e)
die Verwaltungskraft der Gemeinde, Bestellung eines Beauftragten.
Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme stellen hohe Anforderungen an die Verwaltungskraft einer Gemeinde. Besitzt die Gemeinde nicht die erforderlichen Kräfte, muß sie einen Sanierungsträger oder einen sonstigen Beauftragten bestellen (Nr. 229);
f)
die voraussichtlichen Gesamtkosten der Sanierung.
Hierzu ist eine überschlägige Ermittlung der Kosten erforderlich;
g)
die Festlegung von Durchführungsabschnitten und Durchführungszeiten.
Hierzu ist die Aufstellung eines groben Zeit-Maßnahme-Plans erforderlich;
h)
die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156.
Auf Nrn. 223 bis 228 wird verwiesen;
i)
die Finanzierbarkeit.
Die Kosten der Sanierung können im Regelfall nur zu einem geringen Umfange durch sanierungsbedingte Einnahmen gedeckt werden. Die Gemeinde muß daher zur Finanzierung der durch Einnahmen nicht gedeckten Kosten Finanzierungsmittel bereitstellen. Insoweit muß ihre finanzielle Leistungsfähigkeit gegeben sein.
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen braucht allerdings nicht der volle Nachweis der Finanzierbarkeit geführt zu werden. Die Durchführbarkeit der Sanierung ist erst dann in Frage gestellt, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß keine Aussicht besteht, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen (§ 143 Abs. 1 Satz 3).
Einigermaßen verläßliche Aussagen über die Bereitstellung von Mitteln der Gemeinde sind auch nur für das jeweilige Haushaltsjahr und den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde möglich. Für den Nachweis der Finanzierbarkeit im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen reicht es aus, wenn der Haushaltsplan und die fünfjährige Finanzplanung die Bereitstellung von entsprechenden Mitteln der Gemeinde als möglich erscheinen lassen.
Ist die betreffende Sanierungsmaßnahme in das Förderungsprogramm des Landes aufgenommen und sind dementsprechend Städtebauförderungsmittel des Landes zu erwarten, so beschränkt sich der Nachweis der Finanzierbarkeit auf den daneben noch von der Gemeinde aufzubringenden Eigenanteil.
210.2.5

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind auch die nachteiligen Auswirkungen der beabsichtigten Sanierung auf die hiervon unmittelbar Betroffenen zu ermitteln, soweit sie erkennbar sind. Nachteilig betroffen sein können:

die persönlichen Lebensumstände;
die wirtschaftlichen Verhältnisse.
Hierzu gehören z. B. Mehrbelastungen durch höhere Mieten, Veränderungen im Kundenstamm bei Gewerbebetrieben;
die sozialen Verhältnisse.
Diese können betroffen sein, wenn sich die Notwendigkeit ergibt, z. B. das Sanierungsgebiet verlassen oder den Arbeitsplatz wechseln zu müssen.


210.3

Nicht zu den vorbereitenden Untersuchungen gehören:

a)
Planungen und Untersuchungen auf dem Gebiete der Raumordnung,
b)
Aufstellung und nicht sanierungsbedingte Änderungen des Flächennutzungsplans,
c)
Aufstellung anderweitig gesetzlich vorgeschriebener Pläne,
d)
Erstellung von Generalverkehrsplänen,
e)
Landschaftsplanungen,
f)
allgemeine Vermessungen.


210.4

Die vorbereitenden Untersuchungen erstrecken sich auf einen abgegrenzten Bereich des Gemeindegebiets, für den der Verdacht besteht, daß dort sanierungsbedürftige Zustände vorhanden sind (Untersuchungsbereich).

Der Untersuchungsbereich ist so abzugrenzen, daß die beabsichtigte Sanierung zügig durchgeführt werden kann. Er ist in der Regel größer als das später festzulegende Sanierungsgebiet.



210.5


210.5.1

Gemäß § 141 Abs. 3 Satz 1 werden die vorbereitenden Untersuchungen durch Beschluß der Gemeinde eingeleitet.

Zuständig für den Beschluß ist der Verwaltungsausschuß (§ 57 Abs. 2 NGO), sofern der Rat sich nicht die Beschlußfassung gemäß § 40 Abs. 2 NGO vorbehalten hat.

Der Beschluß ist an keine Voraussetzungen des Gesetzes gebunden. Er erschöpft sich darin, den Untersuchungsbereich zu bezeichnen. Mit ihm verbunden ist der Auftrag an die Verwaltung der Gemeinde, die Untersuchungen durchzuführen.

Der Beschluß nach § 141 Abs. 3 Satz 1 ist keine Satzung, sondern ein Verwaltungsakt in Form einer Allgemeinverfügung.

Unmittelbare Rechtsfolgen zur Sicherung der späteren Sanierung sind mit dem Beschluß nicht verbunden. Diese treten erst mit Erlaß der Sanierungssatzung in Kraft. Die Gemeinde muß daher erforderlichenfalls die allgemeinen Instrumente zur Sicherung städtebaulicher Planungen und Maßnahmen (z. B. Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen, Teilungsgenehmigung, Ausübung von allgemeinen Vorkaufsrechten) anwenden.



210.5.2

Der Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ist ortsüblich bekanntzumachen (§ 141 Abs. 3 Satz 2).

Die Art der örtlichen Bekanntmachung bestimmt sich nach der Hauptsatzung der Gemeinde. Die BekanntmachungsVO ist auf die Bekanntmachung nach § 141 Abs. 3 Satz 2 nicht anzuwenden.

Wird für die ortsübliche Bekanntmachung eine Übersichtskarte benötigt, so eignet sich hierfür die Topographische Karte 1 : 25 000 (TK 25).



210.5.3

Die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen obliegt der Gemeinde. Sie kann sich hierzu eines geeigneten Beauftragten bedienen (Nr. 229).



210.5.4

Auf die notwendige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (Nr. 207) und der Betroffenen (Nr. 206) wird hingewiesen.



210.6.


210.6.1

Die vorbereitenden Untersuchungen sind abzuschließen, wenn die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen vorliegen.

Über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen ist, falls die Gemeinde die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets in Betracht zieht, ein Bericht über die Gründe anzufertigen (§ 143 Abs. 1 Satz 1). Der Bericht ist Grundlage für die Prüfung der Aufsichtsbehörde (Nr. 211.5).

Ein Bericht ist sanierungsrechtlich nicht erforderlich, wenn die vorbereitenden Untersuchungen zum Ergebnis kommen, daß eine Sanierung nicht durchgeführt werden kann.



210.6.2

Die Gemeinde kann die vorbereitenden Untersuchungen auch ohne Ergebnis abbrechen.

Das Gemeindeorgan, das den Beschluß über die vorbereitenden Untersuchungen gefaßt hat, hat im Regelfall auch über deren vorzeitige Beendigung zu entscheiden.

Im Hinblick auf die Rechtswirkungen der Einleitung vorbereitender Untersuchungen ist es geboten, die Einstellung der Untersuchungen ebenfalls ortsüblich bekanntzumachen.



210.7

Die vorbereitenden Untersuchungen können auch in Stufen durchgeführt werden.

Die erste Untersuchungsstufe bezieht sich auf das gesamte Untersuchungsgebiet mit dem dazugehörigen Verflechtungsbereich. Sie schließt mit der Abgrenzung von Gebieten mit hoher Sanierungsbedürftigkeit ab.

Die zweite Untersuchungsstufe und erforderlichenfalls jede weitere ist auf das Gebiet mit hoher Sanierungsbedürftigkeit beschränkt. Sie bildet die Grundlage für die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets.



211.
211.1


211.1.1

In der Sanierungssatzung werden gemäß § 142 förmlich festgelegt:

a)
das Sanierungsgebiet (Nr. 202.10),
b)
Ersatz- und Ergänzungsgebiete (Nr. 202.11),
c)
das Sanierungsverfahren (Nr. 203).


211.1.2

Mit dem Erlaß der Sanierungssatzung beginnt die Durchführung der Sanierung. Von diesem Zeitpunkt an übernimmt die Gemeinde eine gesteigerte Verantwortung für die Durchführung der Sanierung (Nr. 204.1.3). Zugleich werden folgende sanierungsrechtliche Regelungen anwendbar:

a)
die Vorschriften über das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3,
b)
die besonderen Vorschriften über die Enteignung nach § 87 Abs. 3 und § 88,
c)
die Pflicht der Gemeinde zur Wiederveräußerung von Grundstücken nach § 89,
d)
die Bestimmungen der §§ 144 und 145 über die Genehmigungspflicht von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen, soweit ihre Anwendung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist,
e)
die Vorschriften des § 51 Abs. 1 Satz 2 und des § 153 Abs. 5 über die Bodenordnung,
f)
die Bestimmungen der §§ 153 bis 155 über die Preisprüfung der Gemeinde und die Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen, soweit die Anwendung nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist,
g)
die Vorschriften über die Aufhebung und Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen nach §§ 182 bis 186.


211.2


211.2.1

Verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlaß der Sanierungssatzung ist der Abschluß der vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210).



211.2.2

Materiellrechtlich müssen die Voraussetzungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gegeben sein. Die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Gebiets muß den gesetzlichen Anforderungen (Nr. 202) entsprechen.

Bei der Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets muß eine sanierungsrechtliche Abwägung gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 (Nr. 208) stattgefunden haben.



211.3


211.3.1

Ein bestimmter Wortlaut für die Sanierungssatzung ist nicht vorgeschrieben. Erforderlich sind jedoch:

a)
Angabe der Ermächtigungsgrundlage,
b)
eindeutige Abgrenzung des Sanierungsgebiets gemäß § 142 Abs. 3 Satz 2 (Nr. 211.3.2),
c)
Erklärung, daß das in der Satzung bezeichnete Gebiet als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt ist,
d)
bei Sanierungen im vereinfachten Verfahren (Nr. 203.3): Ausschluß der §§ 153 bis 156,
e)
bei Sanierungen im vereinfachten Verfahren:
Ausschluß von § 144 Abs. 1, von § 144 Abs. 2 oder von § 144 insgesamt, wenn die Anwendung der betreffenden Vorschrift nicht in Betracht kommen soll.

In der Satzung soll das Sanierungsgebiet mit einer Kurzbezeichnung (z. B. "Sanierungsgebiet Innenstadt") gekennzeichnet werden.

Muster für die Sanierungssatzung sind als Anlage abgedruckt.



211.3.2

Das Sanierungsgebiet muß in der Sanierungssatzung eindeutig abgegrenzt werden, so daß die Übertragbarkeit der Grenzen in die Örtlichkeit einwandfrei möglich ist. Dies kann geschehen durch:

a)
Aufzählung der einzelnen Grundstücke im Sanierungsgebiet mit ihrer katastertechnischen Bezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück),
b)
zweifelsfreie Grenzbeschreibung,
c)
zeichnerische Darstellung auf der Grundlage der Liegenschaftskarte/Stadtkarte oder
d)
Kombination von zeichnerischer Darstellung und Beschreibung.

Erfolgt die Abgrenzung durch zeichnerische Darstellung in einer Karte, so muß diese zum Bestandteil der Satzung erklärt werden.

Sofern die Abgrenzung des Sanierungsgebiets nicht durch zeichnerische Darstellung in einer Karte erfolgt, kann zur Erläuterung der Satzung eine Karte mit den Grenzen des Sanierungsgebiets angefertigt werden. Es empfiehlt sich in diesem Falle aber nicht, diese Karte zum Bestandteil der Satzung zu erklären.

Eine der in Nr. 21.2.1 VV-BBauG genannten Stellen hat zu bescheinigen, daß die Übertragung der Grenzen in die Örtlichkeit möglich ist.

Neben der Satzung ist die Anfertigung eines Bestandsverzeichnisses in allen Fällen zu empfehlen. Dieses ist ohnehin erforderlich, wenn gemäß § 143 Abs. 4 Satz 2 ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher eingetragen werden muß (Nr. 211.8.1) oder wenn im Sanierungsgebiet ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden soll.





211.3.3

Eine förmliche Begründung der Sanierungssatzung ist nicht vorgeschrieben. Der Sanierungssatzung ist jedoch gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ein Bericht über die Gründe, die eine förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen, beizufügen. Hierfür reicht im Regelfall der Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210.6.1) aus. Ist auf vorbereitende Untersuchungen verzichtet worden (Nr. 210.1.2), ist ein Bericht über die sonstigen Beurteilungsunterlagen i. S. von § 141 Abs. 2 erforderlich.

Der Bericht ist nicht Bestandteil der Satzung. Er ist dem Rat der Gemeinde bei den Beratungen über die Sanierungssatzung zur Kenntnis zu bringen.



211.3.4

Für die Beschlußfassung über die Sanierungssatzung sind die Vorschriften der NGO (insbesondere § 40), der Hauptsatzung und der Geschäftsordnung des Rates maßgebend. Auf das Mitwirkungsverbot von Ratsherren auf Grund von § 39 Abs. 3 und § 26 NGO wird besonders hingewiesen.



211.4


211.4.1

Die Sanierungssatzung ist gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 der Aufsichtsbehörde anzuzeigen. Sie unterliegt insoweit einer sanierungsrechtlichen Sonderaufsicht.



211.4.2

Aufsichtsbehörde ist die Bezirksregierung.



211.4.3

Die Gemeinde hat die von ihr beschlossene Sanierungssatzung mit den erforderlichen Unterlagen (Nr. 211.4.4) der Aufsichtsbehörde vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzt, legt die Satzung über den Landkreis vor. Der Landkreis prüft die Unterlagen auf ihre Vollständigkeit. Er hat zu der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme auch als Kommunalaufsichtsbehörde Stellung zu nehmen und hierbei insbesondere darauf einzugehen, ob und gegebenenfalls inwieweit die Gemeinde auf Grund ihrer Verwaltungs- und Finanzkraft in der Lage ist, die beabsichtigte Sanierung innerhalb eines absehbaren Zeitraums (Nr. 202.9) durchzuführen. Ferner soll der Landkreis darlegen, inwieweit er zur Unterstützung der Sanierungsmaßnahme bereit ist.



211.4.4

Die Anzeige der Sanierungssatzung ist in dreifacher Ausfertigung vorzulegen.

Der Anzeige sind folgende Unterlagen, in der nachstehenden Reihenfolge geordnet, in dreifacher Ausfertigung beizufügen:

a)
Wortlaut der Sanierungssatzung,
b)
Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen (Nr. 211.3.3),
c)
Übersichtskarte auf der Grundlage der Deutschen Grundkarte 1 : 5000 (DGK 5), die die Lage des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets und von Ersatz- und Ergänzungsgebieten sowie des Untersuchungsbereichs erkennen läßt,
d)
Karte mit den Grenzen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets und von Ersatz- und Ergänzungsgebieten auf der Grundlage der Liegenschaftskarte/Stadtkarte,
e)
beglaubigter Auszug aus der Niederschrift über den Satzungsbeschluß des Rates,
f)
beglaubigter Auszug aus der Niederschrift über den Beschluß des Rates zur Einleitung vorbereitender Untersuchungen,
g)
Bekanntmachung des Beschlusses über die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen,
h)
Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange in tabellarischer Zusammenfassung entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster,
i)
Übersicht über die Finanzlage der Gemeinde entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster.


211.4.5

Die Anzeige ist mit dem Eingang bei der nach Nr. 211.4.2 zuständigen Aufsichtsbehörde wirksam.

Die Aufsichtsbehörde bestätigt gegenüber der Gemeinde den Tag des Eingangs.

Die Gemeinde kann die Anzeige jederzeit zurücknehmen. Die Rücknahme soll schriftlich erfolgen.



211.5


211.5.1

Für das Prüfungsverfahren gilt § 11 Abs. 3 entsprechend (§ 143 Abs. 1 Satz 2). Hiernach können Rechtsverletzungen nur innerhalb von drei Monaten geltend gemacht werden.



211.5.2

Die Frist beginnt mit Eingang der Anzeige bei der für die Prüfung zuständigen Aufsichtsbehörde; dies gilt auch, wenn die Anzeige gemäß Nr. 211.4.3 auf dem Dienstweg über den Landkreis vorgelegt wird. Für ihre Berechnung gelten gemäß § 31 VwVfG die §§ 187 bis 193 BGB entsprechend. Die Frist beginnt auch zu laufen, wenn die Angaben in der Anzeige oder die beigefügten Unterlagen unvollständig sind. Ist eine fristgerechte Prüfung wegen unvollständiger Angaben oder Unterlagen nicht möglich, muß die mangelnde Prüfbarkeit als Rechtsverletzung geltend gemacht werden.

Eine Verlängerung der Prüfungsfrist ist nicht möglich.



211.6


211.6.1

Im Anzeigeverfahren ist die Sanierungssatzung darauf zu prüfen, ob die verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Vorschriften eingehalten worden sind (§ 143 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 11 Abs. 3 und § 216). Eine über die Rechtskontrolle hinausgehende Prüfung der Zweckmäßigkeit (Fachaufsicht i. S. von § 127 Abs. 1 NGO) ist nicht zulässig.

Die Vorschriften der §§ 127 und 130 NGO sind bei der Ausübung der sanierungsrechtlichen Sonderaufsicht nicht anzuwenden.

Die Prüfung erstreckt sich gemäß § 143 Abs. 1 Satz 3 auch auf die Frage, ob die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchführbar ist (Nr. 202.9).



211.6.2

Bei der Prüfung haben Beamte mitzuwirken, die die durch Prüfung erworbene Befähigung zum höheren allgemeinen Verwaltungsdienst oder zum Richteramt besitzen.

Jede vorgelegte Satzung ist vollständig zu prüfen. Eine stichprobenweise Prüfung ist unzulässig.

Ist zur Finanzierung der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme der Einsatz von Förderungsmitteln des Landes erforderlich, gibt die Aufsichtsbehörde eine Ausfertigung der Satzung mit den dazugehörenden Unterlagen und der Stellungnahme der Kommunalaufsichtsbehörde an den Sozialminister weiter.



211.7


211.7.1

Entspricht die Sanierungssatzung den Anforderungen des formellen und materiellen Rechts, ist von der Aufsichtsbehörde in der Regel nichts zu veranlassen.

Die Aufsichtsbehörde kann gegenüber der Gemeinde aber auch ausdrücklich erklären, daß Rechtsverletzungen nicht vorliegen. Die Gemeinde wird hierdurch in die Lage versetzt, die Sanierungssatzung bereits vor Ablauf der Frist von drei Monaten in Kraft zu setzen (§ 143 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 11 Abs. 3 Satz 2). Die Erklärung ist ein Verwaltungsakt.



211.7.2

Widerspricht die Sanierungssatzung den Vorschriften des formellen und des materiellen Rechts, so hat die Aufsichtsbehörde die betreffende Rechtsverletzung geltend zu machen. Dies gilt auch, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß keine Aussicht besteht, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen.

Bei der Entscheidung, ob festgestellte Rechtsverletzungen geltend zu machen sind, steht der Aufsichtsbehörde kein Ermessen zu. Die Entscheidung unterliegt nicht dem Opportunitätsprinzip.



211.7.3

Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 211.7.2 kann auch mit bestimmten Nebenbestimmungen i. S. von § 36 VwVfG versehen werden.

Eine Befristung (mit einem Endtermin) gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG ist zulässig, wenn das Rechtshindernis zu einem bestimmten Zeitpunkt wegfällt, z. B. infolge Rechtsänderung.

Eine auflösende Bedingung gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG ist zulässig, wenn das Rechtshindernis mit dem ungewissen Eintritt eines künftigen Ereignisses wegfällt.

Eine Verfügung mit Auflagen i. S. von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG ist nicht möglich, da Auflagen nur bei begünstigenden Verwaltungsakten in Betracht kommen.



211.7.4

Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 211.7.2 kann auch mit Maßgaben verbunden werden. In diesem Falle werden gegen die Sanierungssatzung in der vorgelegten Form Rechtsverletzungen geltend gemacht, doch wird dies mit der Erklärung verbunden, daß bei einer die Maßgabe berücksichtigenden Änderung der Satzung auf das Geltendmachen von Rechtsverletzungen im voraus verzichtet wird.

Die Maßgaben können sich z. B. auf die Abgrenzung des Sanierungsgebiets oder die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens beziehen.

Erforderlich ist ein erneuter Satzungsbeschluß, der die Maßgabe berücksichtigt (Beitrittsbeschluß).

Ist der Beitrittsbeschluß gefaßt, ist ein erneutes Anzeigeverfahren entbehrlich.



211.7.5

Bei einer Sanierungssatzung können Rechtsverletzungen auch im Hinblick auf einzelne Teile geltend gemacht werden.

Eine solche Entscheidung kommt in Betracht, wenn das Sanierungsgebiet zu groß abgegrenzt ist oder wenn Grundstücke einbezogen worden sind, die nicht einbezogen werden dürfen (Nr. 207.6.2). Die geltend gemachte Rechtsverletzung darf jedoch nicht so schwerwiegend sein, daß die Festlegung des gesamten Gebiets in Frage gestellt ist. Der verbleibende Rest muß für sich die Durchführung einer städtebaulichen Sanierung als Gesamtmaßnahme rechtfertigen.

Notwendig ist ein Beitrittsbeschluß der Gemeinde.



211.7.6

Rechtsverletzungen werden gegenüber der Gemeinde durch (belastenden) Verwaltungsakt geltend gemacht. Ist die Geltendmachung nicht in schriftlicher Form ergangen, ist sie unverzüglich zu bestätigen (§ 37 Abs. 2 VwVfG).

Durch formlose Rückgabe der Sanierungssatzung werden Rechtsverletzungen nicht wirksam geltend gemacht.

Der Verwaltungsakt ist mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen (§ 211). Als Rechtsbehelf kommt der Widerspruch nach § 68 VwGO und die Anfechtungsklage nach § 42 VwGO in Betracht.



211.8


211.8.1

Form und Inhalt der Bekanntmachung gemäß § 143 Abs. 2 richten sich nach der BekanntmachungsVO.

Ist eine Karte Bestandteil der Satzung (hierzu Nr. 211.3.2), so kann gemäß § 4 BekanntmachungsVO die Bekanntmachung dieses Teils der Satzung dadurch ersetzt werden, daß sie an einer bestimmten Stelle der Gemeindeverwaltung zu jedermanns Einsicht während der Dienststunden ausgelegt wird. Die Anordnung der Ersatzbekanntmachung muß genaue Angaben über Ort und Dauer der Auslegung enthalten und mit der Satzung veröffentlicht werden.

In der Bekanntmachung ist hinzuweisen auf:

a)
die erfolgte Durchführung des Anzeigeverfahrens,
b)
die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 153 bis 156, sofern die Sanierung nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird,
c)
die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie die Rechtsfolgen (§ 215 Abs. 2).


211.8.2

Mit der Bekanntmachung wird die Sanierungssatzung gemäß § 143 Abs. 2 Satz 3 rechtsverbindlich.

Die hiervon abweichende Regelung in § 6 Abs. 6 NGO gilt nicht für Sanierungssatzungen.



211.9


211.9.1

Die Gemeinde hat gemäß § 143 Abs. 4 Satz 1 dem Grundbuchamt zum Zweck der Eintragung des Sanierungsvermerks eine beglaubigte Abschrift der rechtsverbindlichen Sanierungssatzung mitzuteilen. Der Mitteilung ist ein Verzeichnis beizufügen, in dem die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufgeführt sind; ein Muster ist als Anlage abgedruckt.

Eine Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn im vereinfachten Verfahren die Anwendung von § 144 Abs. 2 ausgeschlossen ist.



211.9.2

Die Gemeinde hat eine beglaubigte Abschrift der Sanierungssatzung und der Bekanntmachung an folgende Stellen zu übersenden:

a)
an den Sozialminister,
b)
an die Bezirksregierung,
c)
bei kreisangehörigen Gemeinden, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzen:
an den Landkreis,
d)
an das Katasteramt zugleich für den Gutachterausschuß,
e)
an das Finanzamt.


211.10

Die Vorschriften der §§ 214 und 215 über die Wirksamkeit von Satzungen gelten auch für Sanierungssatzungen.

Ist eine Sanierungssatzung bekanntgemacht worden, obwohl

das Anzeigeverfahren nicht durchgeführt worden ist oder
die Aufsichtsbehörde Rechtsverletzungen geltend gemacht hat,

so liegt ein Verfahrensfehler vor, der auch nach Ablauf der in § 215 Abs. 1 genannten Fristen nicht unbeachtlich wird (§ 214 Abs. 1 Nr. 3).



211.11


211.11.1

Die Vorschriften über den Erlaß der Sanierungssatzung gelten auch für Änderungen.



211.11.2

Eine Änderung der Sanierungssatzung,

a)
die nur eine geringfügige Änderung der Grenzen betrifft und
b)
der nur unwesentliche Bedeutung zukommt,

bedarf keiner Anzeige, wenn die Eigentümer der betroffenen Grundstücke zustimmen (§ 143 Abs. 3).

Werden für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt, so bedarf auch die vereinfachte Änderung der vorherigen Abstimmung mit der für die Förderung zuständigen Stelle. Eine nicht abgestimmte Änderung kann bei der Förderung nicht berücksichtigt werden.



212.
212.1

Nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets sind im Rahmen der weiteren Vorbereitung die Ziele und Zwecke der Sanierung i. S. von § 140 Nr. 3 zu bestimmen. Diese Bestimmung hat rechtlich erhebliche Bedeutung. Folgende Vorschriften des BauGB stellen hierauf ab:

§ 139 Abs. 3 (Abstimmung der Sanierung mit Planungen und Maßnahmen der öffentlichen Aufgabenträger),
§ 142 Abs. 2 (Festlegung von Ersatz- und Ergänzungsgebieten),
§ 145 Abs. 2 (Versagung der Genehmigung bei Vorhaben, Teilungen oder Rechtsvorgängen, die den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen),
§ 146 (Begriffsbestimmung der Durchführungsmaßnahme),
§ 163 (Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke),
§ 177 Abs. 5 (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot),
§ 182 Abs. 1 (Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen).


212.2

Der mögliche Inhalt von Zielen und Zwecken der Sanierung ist gesetzlich nicht festgelegt. Anhaltspunkte ergeben sich aus § 136 Abs. 4. Der Gemeinde steht insoweit ein erhebliches Ermessen zu. Entscheidend sind die Verhältnisse im Einzelfall.

Im Regelfall werden bei der Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung i. S. von § 140 Nr. 3 die bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen festgelegten allgemeinen Ziele der Sanierung (Nr. 210.2.3) konkretisiert.



212.3


212.3.1

Die Bestimmung kann gesondert für sich und unabhängig von sonstigen Planungen in schriftlicher oder zeichnerischer Form oder durch Kombination von schriftlicher und zeichnerischer Form erfolgen.



212.3.2

Die Ziele und Zwecke der Sanierung können auch in der Weise bestimmt werden, daß sie sich mittelbar aus anderen Planungen ergeben. Hierfür kommen in Betracht:

a)
die städtebauliche Rahmenplanung (Nr. 213.3),
b)
der Bebauungsplan,
c)
die Erhaltungssatzung nach § 172 (Nr. 239),
d)
eine örtliche Bauvorschrift über die Gestaltung nach § 56 NBauO.


212.4


212.4.1

Gemäß § 137 sind die Betroffenen bei der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu beteiligen. Die insoweit erforderliche Erörterung gehört nach § 140 Nr. 5 zur Vorbereitung der Sanierung. Falls in der Gemeinde ein Sanierungsbeirat besteht, ersetzt seine Äußerung nicht die Beteiligung gemäß § 137.

Die Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 139 Abs. 2 zu beteiligen.

Eine besondere Abstimmung ist nach § 139 Abs. 3 erforderlich, wenn Ziele und Zwecke der Sanierung geändert werden sollen, die zuvor mit Maßnahmen und Planungen anderer öffentlicher Aufgabenträger abgestimmt waren.



212.4.2

Die Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung unterliegt dem Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 (Nr. 208).



212.4.3

Ein Beschluß zur Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung ist erforderlich, wenn es bei einer Entscheidung gegenüber Betroffenen oder Dritten auf die Ziele und Zwecke der Sanierung ankommt, insbesondere bei der Anwendung von § 145 Abs. 2 oder von § 163.

Zuständig für den Beschluß ist der Verwaltungsausschuß (§ 57 Abs. 2 NGO), sofern sich der Rat die Beschlußfassung nicht gemäß § 40 Abs. 2 NGO vorbehalten hat.



213.
213.1


213.1.1

Die städtebauliche Planung ist für jede Sanierungsmaßnahme erforderlich. Dies ergibt sich aus dem Gebot der einheitlichen Vorbereitung in § 136 Abs. 1 und aus dem Wesen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme (Nr. 202.2.1).

Aufgabe der städtebaulichen Sanierungsplanung ist es, die Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets vorzubereiten und zu leiten. Die Planung ist dabei aus den Zielen und Zwecken der Sanierung zu entwickeln. Diese sind in räumlicher und sachlicher Hinsicht zu konkretisieren und erforderlichenfalls zu modifizieren.



213.1.2

Die städtebauliche Planung des Sanierungsgebiets kann schritt- und abschnittsweise vorgenommen werden, wenn dies im Hinblick auf die Größe des Sanierungsgebiets oder die Art der Sanierungsmaßnahme zweckmäßig erscheint. Es kommen, soweit erforderlich, folgende Planungsstufen in Betracht:

a)
städtebauliche Gesamtkonzeption,
b)
städtebaulicher Rahmenplan,
c)
Durchführungspläne mit Einzelheiten der städtebaulichen und gestalterischen Zielsetzung,
d)
Bebauungspläne,
e)
Erhaltungssatzungen,
f)
örtliche Bauvorschriften über die Gestaltung nach § 56 NBauO.


213.2

Die städtebauliche Gesamtkonzeption ist die Umsetzung der Ziele und Zwecke der Sanierung in ein grobes, leitbildhaftes, graphisches oder schriftliches Konzept.

Das städtebauliche Gesamtkonzept zeigt die grobe Zielrichtung der angestrebten städtebaulichen Entwicklung auf. Dabei sind die innerörtlichen Bezüge und Nutzungsstrukturen und die beabsichtigte nutzungsmäßige und funktionelle Bedeutung des Gebiets zu berücksichtigen.



213.3


213.3.1

Der städtebauliche Rahmenplan besitzt keine unmittelbaren Rechtswirkungen. Er ist jedoch im Rahmen der Sanierung von Bedeutung als Beurteilungsgrundlage für:

a)
die weitere Vorbereitung und Durchführung der Sanierung,
b)
die Beteiligung der Betroffenen und die Erörterung der Sanierung,
c)
die Abstimmung mit anderen öffentlichen Aufgabenträgern und Bedarfsträgern,
d)
die Aufstellung und Fortschreibung des Sozialplans,
e)
die Aufstellung und Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht,
f)
Entscheidungen nach §§ 144 und 145 als Ausformung der Ziele und Zwecke der Sanierung,
g)
die Entscheidung über den Abschluß der Sanierung nach § 162 bzw. § 163,
h)
die Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bebauungsplänen,
i)
die Zulassung von Vorhaben nach § 33,
j)
die Zulassung von Vorhaben nach § 31 Abs. 2 Nr. 2,
k)
den Erlaß von Erhaltungssatzungen nach § 172 und
l)
die Anordnung von städtebaulichen Geboten nach §§ 175 bis 179.


213.3.2

Der städtebauliche Rahmenplan ist ein Instrument gleitender, d. h. fortschreitender Planung. Er kann in den verschiedenen Phasen der Sanierung eine unterschiedliche Schärfe, Aussagekraft und Aussagedichte besitzen.



213.3.3

Der städtebauliche Rahmenplan für eine Sanierungsmaßnahme soll das Gebiet erfassen, auf das sich die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme auswirken kann. Hierzu gehören:

a)
das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet,
b)
Ersatz- und Ergänzungsgebiete,
c)
benachbarte Gebiete, soweit diese von der Sanierung betroffen sind,
d)
benachbarte Gebiete, soweit von diesen Einwirkungen auf das Sanierungsgebiet ausgehen.

Es kann auch zweckmäßig sein, gebietliche Teilrahmenpläne zu entwickeln.



213.3.4

Der städtebauliche Rahmenplan besitzt keinen fest umrissenen Inhalt. Er wird vielmehr nach der jeweiligen Aufgabenstellung formuliert. Im Regelfall trifft der städtebauliche Rahmenplan Aussagen zu folgenden Teilaspekten, die jeweils gesondert auch in sachlichen Teilplänen dargestellt werden können:

Bestandsanalyse, z. B. Nutzungen, Verkehr, Ökologie, Gestaltung,
städtebauliches Planungskonzept,
Durchführungsplanung.


213.3.5

Die Bestandsanalyse ist das Ergebnis der Bestandsaufnahme in graphischer oder schriftlicher Darstellung. Sie stellt die gegebene städtebauliche Situation dar und bewertet sie. Hierfür können von Bedeutung sein:

Art und Maß der vorhandenen baulichen Nutzung,
Ortsgrundriß mit Bauweise und Baustruktur,
Erschließung der Grundstücke,
Baudenkmale,
Ortsbild,
geschichtliche Entwicklung, z. B. Gebäudestil, historische Bedeutung,
Erhaltungszustand von Gebäuden oder Gebäudegruppen sowie von Straßen und Plätzen,
Einzugsbereiche von Verwaltungsstellen, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, Geschäften sowie von Gaststätten,
Grundstücksgrenzen,
Fußwegverbindungen, Fußgängerdichte,
ökologische Bestandsaufnahme, einschließlich der Beschreibung des gegenwärtigen Zustandes von Natur und Landschaft,
Gebäude- und Grundrißstruktur,
Sozialstruktur in bezug auf städtebauliche Auswirkungen,
Verkehrsstruktur, z. B. Verkehrsdichte, Verkehrsarten, Wegeverbindungen,
für den Naturschutz wertvolle Gegebenheiten.

Beizubehaltende Nutzungen, Verkehrslösungen, Umweltbelastungen und ortsbildwirksame Situationen werden als solche dargestellt.



213.3.6

Das städtebauliche Konzept enthält Angaben über Art und Maß der künftigen baulichen und sonstigen Nutzung. Hierzu gehören in der Regel Aussagen über:

Art und Maß der baulichen Nutzung, erforderlichenfalls geschoßweise gegliedert,
Bauweise,
Einrichtungen des Gemeinbedarfs, erforderlichenfalls in Verbindung mit sonstigen Nutzungsarten,
Flächen für Versorgungsanlagen,
öffentliche und private Frei- und Grünflächen,
Wasserflächen,
Flächen für Gemeinschaftsanlagen bestimmter Grundstücke, z. B. für Kinderspielplätze, Stellplätze und Garagen,
Ortsbildgestaltung,
ökologische Konzepte,
Nutzungsverflechtungen,
Auswirkungen auf die Bevölkerungsstruktur.


213.3.6 a Umweltplan

Der Umweltplan stellt die ökologischen Zielsetzungen dar. Im einzelnen kann der Umweltplan folgende Aussagen enthalten:

Lärmschutz der Gebäude, einschließlich ihrer Freiräume,
ökologische Energieversorgung, einschließlich Maßnahmen zur Verminderung des Wasserverbrauchs,
Wärmeschutz der Gebäude,
Stadtklima,
Grünflächen, ökologische Ausgleichsflächen, Renaturierungen und Ersatzmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft,
Begrünung und Bepflanzung der Gebäude,
Anlage von Verkehrsflächen, die ein umweltfreundliches Verkehrsverhalten der Bewohner initiieren,
ökologische Erneuerung vorhandener Siedlungen und Gebäude,
Berücksichtigung ökologischer Aspekte bei der Schmutz- und Regenwasserentsorgung sowie Schaffung von Anreizen für eine getrennte Abfallsammlung wiederverwertbarer Stoffe,
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind, und Maßnahmen für ihre Sanierung.


213.3.7

Der Verkehrsplan stellt alle Verkehrsflächen und Verkehrsbeziehungen dar und verdeutlicht ihre Verflechtung. Dabei soll die vorrangige Bedeutung des öffentlichen Verkehrs gegenüber dem motorisierten Individualverkehr zum Ausdruck kommen. Im einzelnen kann der Verkehrsplan folgende Aussagen enthalten:

Flächen und Beziehungen für den Fahrverkehr; hierzu zählen auch Fahrradverkehr und öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV),
Flächen und Beziehungen für den Fußgängerverkehr, insbesondere Fußgängerzonen sowie verkehrsberuhigte Zonen,
Flächen und Standorte für den ruhenden Verkehr (z. B. Parkhäuser, Tiefgaragen, Parkplätze, Stellplätze und Garagen),
Erschließung der Grundstücke, insbesondere Zu- und Abfahrten,
Anbindung des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs an die sonstigen Verkehrsbeziehungen,
Kennzeichnungen besonders zu gestaltender Verkehrsanlagen,
Maßnahmen, die zu einer intensiveren Benutzung umweltfreundlicher Verkehrsmittel (Fahrrad, ÖPNV) anregen.


213.3.8

Der Gestaltungsplan enthält die räumlich wirksamen gestalterischen Zielsetzungen. Zu diesem Zweck können dargestellt werden:

landschaftliche Gegebenheiten (z. B. Höhenlinien, Steigungen, Böschungen, Geländebrüche, Wasserflächen),
Stadtgrundriß, Dorfgrundriß,
zu erhaltende Bauten, Straßen und Plätze,
Grundflächen der Baukörper, Baumassen, Bauhöhen, Geschoßzahl,
Dachaufsichten,
Straßen- und Platzraumbildung, Raumkanten und sonstige raumbildende und raumbegrenzende Elemente,
Raumbeziehungen, Durchblicke, Ausblicke,
Raummöblierung, z. B. Brunnen, Denkmale, Anschlagsäulen, Telefonzellen,
Oberflächen- und Bodenbeläge, z. B. Rasen, Erde, Kies, Pflaster, Asphalt, Beton,
Vegetation (z. B. Bäume, Bepflanzungen),
Straßenbeleuchtung, z. B. Leuchtentypen, Leuchtenanordnung, Art der Ausleuchtung,
besondere Nutzungen von Gebäuden, Freiflächen und Platzflächen,
zu erwartende Aktivitäten, z. B. Schaufensterattraktivität,
ökologische Gestaltung,
Fassadenabwicklungen,
Farbgestaltungen,
Hinweis- und Werbeschilder.


213.3.9

Der Durchführungsplan trifft Aussagen über die anzustrebende Form der Verwirklichung geplanter Einzelmaßnahmen im Rahmen der Gesamtmaßnahme unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden oder in Aussicht genommenen Finanzierungsmittel. Die Reihenfolge der geplanten Einzelmaßnahmen wird aufgezeigt sowie die Abhängigkeit der Einzelmaßnahmen zueinander. In der Regel enthält der Durchführungsplan folgende Aussagen:

Vorschlag zur Abgrenzung von Durchführungsabschnitten,
Bezeichnung der Rangfolgen der einzelnen Durchführungsabschnitte,
Zeit- und Maßnahmenplan für die einzelnen Durchführungsabschnitte unter Berücksichtigung der Kosten- und Finanzierungsübersicht (Nr. 214).


213.3.10

Eine besondere Form für den städtebaulichen Rahmenplan ist nicht vorgeschrieben. Die Darstellung erfolgt zweckmäßigerweise durch Text und Zeichnung.

Für die zeichnerische Darstellung kommt entsprechend der Größe des Gebiets der Maßstab 1 : 1 000 oder 1 : 500 in Betracht, gegebenenfalls auch größere oder kleinere Maßstäbe.



213.3.11

Zum Verfahren gilt Nr. 212.4 entsprechend.



213.3.12

(aufgehoben)



213.4

Auch in Sanierungsgebieten bestimmt sich die Aufstellung von Bebauungsplänen nach § 1 Abs. 3; hiernach sind Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

In Sanierungsgebieten besteht allerdings eine erhöhte Verantwortung der Gemeinde, für die zügige Durchführung zu sorgen (Nr. 202.9). Die Aufstellung von Bebauungsplänen kann aus diesem Grunde in Sanierungsgebieten besonders erforderlich sein, z. B. wenn die Mitwirkung der Betroffenen unzureichend ist und deshalb eine Enteignung oder die Anordnung von Geboten nach §§ 176 bis 179 in Betracht gezogen werden muß.

Bei der Prüfung der Erforderlichkeit i. S. von § 1 Abs. 3 sind die Ziele und Zwecke der Sanierung sowie eine städtebauliche Rahmenplanung zu berücksichtigen.



214.
214.1

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist nach § 149 Abs. 1 Satz 1 für jede städtebauliche Sanierungsmaßnahme aufzustellen. Dabei ist unerheblich, ob für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt werden. Werden in einer Gemeinde mehrere Sanierungsmaßnahmen als Gesamtmaßnahme durchgeführt, so ist für jede dieser Maßnahmen eine gesonderte Übersicht erforderlich.



214.2


214.2.1

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist eine gemeindliche Teilplanung in finanzieller Hinsicht im Rahmen der gesamten Sanierungsplanung für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme.



214.2.2

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht dient auch der Koordinierung der Sanierung mit anderen Investitionen, Maßnahmen und Planungen der Gemeinde. Eine Abstimmung ist insbesondere erforderlich mit:

a)
den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung (Nr. 212),
b)
der städtebaulichen Planung für das Sanierungsgebiet (Nr. 213),
c)
dem Sozialplan nach § 180 (Nr. 247),
d)
dem Haushaltsplan (§ 85 NGO) der Gemeinde,
e)
der fünfjährigen Finanzplanung (§ 90 NGO) der Gemeinde.


214.2.3

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht hat schließlich die Aufgabe, die Maßnahmen der Gemeinde in finanzieller Hinsicht mit den Planungen und Maßnahmen anderer öffentlicher Aufgabenträger abzustimmen (§ 149 Abs. 1 Satz 2).



214.3

Die Übersicht ist für die betreffende städtebauliche Gesamtmaßnahme aufzustellen. Der räumliche Bezugsrahmen der Übersicht deckt sich mit dem der Gesamtmaßnahme (Nrn. 202.10 und 202.11).



214.4

Die Übersicht ist nach § 149 für die gesamte Laufzeit der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme aufzustellen. Erfaßt werden alle Einnahmen und Ausgaben für die Sanierung vom Beginn der Vorbereitung bis zum Abschluß und zur Abwicklung. Auf Nr. 214.3 wird hingewiesen.

Gemäß § 149 Abs. 4 wird hiermit bestimmt, daß die Kosten- und Finanzierungsübersicht für künftige Einnahmen und Ausgaben auf den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt wird.



214.5


214.5.1

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt auf der Einnahmeseite alle Mittel, die zur Finanzierung der Sanierung und damit zur Deckung von Ausgaben der Gesamtmaßnahme bestimmt sind.



214.5.2

Zu den Einnahmen gehören:

die zweckgebundenen Einnahmen aus der Sanierung (Nr. 214.5.3),
die Zuweisungen und Zuschüsse Dritter,
die Zuweisungen der Gemeinde (Eigenanteil der Gemeinde im Falle der Förderung),
die Zuwendungen des Landes im Falle der Förderung.


214.5.3

Zu den zweckgebundenen Einnahmen aus der Sanierung gehören:

Ausgleichsbeträge,
Erschließungsbeiträge,
Beiträge nach dem NKAG,
Einnahmen aus dem Abgang von Vermögen,
Rückflüsse aus gewährten Darlehen,
Rückflüsse aus Vor- und Zwischenfinanzierungen,
Zinsen,
Einnahmen aus der Bewirtschaftung von Vermögen,
Überschüsse aus Umlegungen.


214.5.4

Die Einnahmen dienen insgesamt zur Deckung aller Ausgaben für die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme.



214.6


214.6.1

§ 149 spricht von "Kosten" der Gesamtmaßnahme. Gemeint sind hiermit nicht die Kosten im betriebswirtschaftlichen Sinne, sondern die kameralistischen Zahlungsvorgänge. In der Kostenübersicht nach § 149 sind mithin nur die Ausgaben i. S. des Haushaltsrechts zu erfassen. Dabei sind kalkulatorische Kosten gemäß § 12 der Gemeindehaushaltsverordnung (GemHVO) (angemessene Abschreibung, angemessene Verzinsung des Sanierungsvermögens) nicht zu berücksichtigen.



214.6.2

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt auf der Ausgabenseite alle Ausgaben, die nach Maßgabe der nach § 245 Abs. 11 weiter anzuwendenden Vorschriften des StBauFG (Nr. 6) der Gesamtmaßnahme zugerechnet werden können.



214.6.3

Darzustellen sind nur Ausgaben für Einzelmaßnahmen, die in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallen (Nr. 204).



214.6.4

Die Ausgaben anderer öffentlicher Aufgabenträger für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung sind nachrichtlich gesondert anzugeben (§ 149 Abs. 2 Satz 2). Sie sind nicht Bestandteil der Übersicht.



214.6.5

In der Übersicht werden die Ausgaben und sonstigen Kosten bzw. Kostenanteile der privaten Eigentümer und sonstigen Investoren nicht dargestellt.



214.6.6

Jeweils eine Ausgabengruppe bilden die Ausgaben für

Vorbereitung (§§ 140 und 245 Abs. 11 i. V. m. § 40 StBauFG),
Ordnungsmaßnahmen (§§ 147 und 245 Abs. 11 i. V. m. § 41 Abs. 1 bis 3 StBauFG),
Baumaßnahmen der Gemeinde (§ 148 Abs. 1 Halbsatz 2 und § 245 Abs. 11 i. V. m. § 39 Abs. 1 StBauFG),
Zuweisungen/Zuwendungen an Dritte für Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Halbsatz 2, §§ 177 und 245 Abs. 11 i. V. m. § 39 Abs. 1 und § 43 Abs. 3 und 4 StBauFG),
Vor- und Zwischenfinanzierung von Maßnahmen anderer Kostenträger (§ 245 Abs. 11 i. V. m. § 39 Abs. 4 StBauFG),
Bewirtschaftung des Sanierungsvermögens,
Sanierungsträger.


214.7


214.7.1

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt

den Einnahmen- und Ausgabenplan (Nr. 214.7.2),
eine Abrechnung über bisherige Einnahmen und Ausgaben (Nr. 214.7.3) sowie
eine Vermögensübersicht (Nr. 214.7.4).

Die Kosten- und Finanzierungsübersicht enthält keinen Organisationsplan und keinen Stellen- oder Personalplan. Die persönlichen und sachlichen Kosten der Gemeindeverwaltung zählen nicht zu den sanierungsbedingten Kosten (§ 245 Abs. 11 i. V. m. § 41 Abs. 3 StBauFG).



214.7.2

Der Einnahmen- und Ausgabenplan umfaßt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben

a)
für das betreffende Haushaltsjahr, in dem die Übersicht erstellt wird (Basisjahr), und
b)
jeweils für die vier folgenden Haushaltsjahre.

Für die zeitliche Zuordnung gilt der Grundsatz der Kassenwirksamkeit; maßgebend ist, zu welchem Zeitpunkt Ausgaben voraussichtlich geleistet werden müssen oder Einnahmen eingehen werden.

Die Einnahmen sind nach Gruppen (Nr. 214.5.2) und Untergruppen (Nr. 214.5.3) darzustellen; die Untergruppen einer Gruppe können zusammengefaßt werden. Einzusetzen sind die im Haushaltsplan und in der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde ausgewiesenen Mittel für die Finanzierung der Gesamtmaßnahme. Liegt eine Mitteilung des Landes über die Berücksichtigung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme im Förderungsprogramm oder eine Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln vor, so sind die dort genannten Beträge einzusetzen. Im übrigen sind die Einnahmen sorgfältig zu schätzen (vgl. § 7 Abs. 1 GemHVO).

Die Ausgaben sind nach Einzelzwecken zu veranschlagen und in der Übersicht nach Arten der kostenverursachenden Einzelmaßnahmen (Nr. 202.2.3) in Gruppen (Nr. 214.6.6) und Untergruppen darzustellen; Untergruppen einer Gruppe können zusammengefaßt werden. Bei der Veranschlagung der Ausgaben ist von Erfahrungswerten, Kostenrichtwerten oder Schätzwerten auszugehen, soweit nicht genaue Angaben gemacht werden können, z. B. auf Grund von vorliegenden Wertgutachten, Verträgen oder Kostenangeboten. Für bestimmte Ausgabenarten, z. B. Umzugskosten, können auch pauschalierte Werte eingesetzt werden. Vergütungen für Sanierungsträger und sonstige Beauftragte sind ohne nähere Differenzierung nach Möglichkeit als geschätzte Beträge für bestimmte Zeiträume anzugeben. Die Ausgaben sind auf der Preisbasis des Jahres zu veranschlagen, in dem die Übersicht aufgestellt bzw. fortgeschrieben wird (Basisjahr).

Die Einnahmen- und Ausgabenplanung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster aufzustellen.



214.7.3

Die Abrechnung umfaßt die Ist-Einnahmen und die Ist-Ausgaben

a)
des dem Basisjahr vorangehenden Haushaltsjahres (Jahresrechnung) und
b)
nachrichtlich für alle früheren Haushaltsjahre seit Beginn der Sanierungsmaßnahme (Gesamtmaßnahmen-Rechnung).

Bei der Jahresrechnung sind die Ist-Einnahmen und die Ist-Ausgaben den Soll-Einnahmen und den Soll-Ausgaben gegenüberzustellen. Ferner sind die Beträge festzustellen, um die die Soll-Einnahmen höher sind als die Ist-Einnahmen bzw. die Soll-Ausgaben als die Ist-Ausgaben (Reste).

Die Abrechnung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster vorzunehmen. Dabei sind die Gruppen von Einnahmen und Ausgaben entsprechend dem Muster zu untergliedern.



214.7.4

In der Vermögensübersicht sind auf der Aktivseite alle Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und beweglichen Sachen, die für die Sanierung zweckgebunden sind, darzustellen. Das gleiche gilt für Forderungen aus Geldanlagen und Darlehen sowie für sonstige vermögenswerte Rechte. Darzustellen ist der jeweilige Stand der Forderung, d. h. der noch nicht getilgte Rest.

Auf der Passivseite sind Verbindlichkeiten darzustellen.

Maßgebend ist der Vermögensstand zu Beginn und zum Ende des betreffenden Jahres.

Die Darstellung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster vorzunehmen.



214.8


214.8.1

Die Übersicht ist gemäß § 149 Abs. 1 Satz 1 "nach dem Stand der Planung" aufzustellen.

Bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 sind die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufzuzeigen. Die zunächst nur grobe Übersicht ist nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets im Zuge der Festlegung von Zielen und Zwecken der Sanierung und mit der näheren Festlegung der Sanierungsplanung (Nr. 213) zu konkretisieren.



214.8.2

Die Übersicht ist fortzuschreiben, wenn sich die finanziellen und sonstigen Verhältnisse wesentlich ändern. Dies kann der Fall sein bei:

Änderung der Ziele und Zwecke der Sanierung,
Änderung der städtebaulichen Planung für das Sanierungsgebiet,
Änderung von städtebaulichen Planungen und Maßnahmen in der Nachbarschaft mit Auswirkungen auf das Sanierungsgebiet,
Änderung des Haushaltsplans der Gemeinde,
Änderung der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde,
Änderung des Förderungsprogramms.

Ist die Kosten- und Finanzierungsübersicht auf den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung beschränkt (Nr. 214.4), ist eine jährliche Fortschreibung erforderlich.



214.9

Die Gemeinde hat die Übersicht in zweifacher Ausfertigung der Bezirksregierung vorzulegen.

Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzt, legt die Übersicht über den Landkreis vor. Der Landkreis hat hierzu Stellung zu nehmen und dabei auch als Kommunalaufsichtsbehörde darauf einzugehen, ob und inwieweit die Gemeinde in der Lage ist, die von ihr zu leistenden Ausgaben zu erbringen.

Die Bezirksregierung gibt eine Ausfertigung der vorgelegten Übersicht zusammen mit einer Stellungnahme an den Sozialminister weiter.



214.10


214.10.1

Aufgabe der Bezirksregierung ist es, die Kosten- und Finanzierungsübersicht zu prüfen. Die Bezirksregierung kann von der Gemeinde Änderungen und Ergänzungen verlangen.



214.10.2

Soweit die Abstimmung zwischen der Gemeinde und anderen öffentlichen Aufgabenträgern nicht erfolgt oder unzureichend durchgeführt ist, hat die Bezirksregierung für eine ausreichende Koordination aller öffentlichen Kostenträger zu sorgen. Zu diesem Zweck kann sie von anderen Trägern öffentlicher Belange Auskunft über deren Absichten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet verlangen. Die betreffenden Träger öffentlicher Belange haben hierbei ihre Kosten- und Finanzierungsvorstellungen darzulegen (§ 149 Abs. 5).



214.10.3

Neben der Prüfungs- und Koordinierungspflicht hat die Bezirksregierung auch die Aufgabe, die Gemeinde bei der Beschaffung von Förderungsmitteln aus anderen öffentlichen Haushalten zu beraten und zu unterstützen. Dies gilt insbesondere dort, wo die Bezirksregierung selbst als Bewilligungsstelle oder in sonstiger Funktion an einer Förderung beteiligt ist.



Dritter Abschnitt
Durchführung der Sanierung



215.
215.1

Die Durchführung der Sanierung umfaßt nach § 146

die Ordnungsmaßnahmen (Nr. 216) und
die Baumaßnahmen (Nr. 217).


215.2

Zur Durchführung der Sanierung gehören die genannten Maßnahmen nur, soweit sie nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind. Maßnahmen gleichen Inhalts, die nur bei Gelegenheit der Sanierung durchgeführt werden, aber nicht von den Zielen und Zwecken der Sanierung gefordert werden, gehören nicht zur Durchführung.



215.3

Die Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen müssen nach § 146 innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets oder dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten durchgeführt werden. Hiervon sind nach § 147 Abs. 1 Satz 2 und § 148 Abs. 1 Satz 2 Ausnahmen zulässig (Nrn. 216.2.4, 216.5.2, 217.3.2 und 217.4.2).



215.4

Die Durchführung der Sanierung beginnt mit Inkrafttreten der Sanierungssatzung und endet mit deren Aufhebung.

Einzelne Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen können nach § 140 Nr. 7 schon vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.

In den Fällen des § 163 Abs. 2 (Nr. 236) sind Durchführungsmaßnahmen auch nach der Abschlußerklärung für das betreffende Grundstück, längstens jedoch bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung zulässig.



216.
216.1

Zu den Ordnungsmaßnahmen gehören die in § 147 Abs. 1 abschließend aufgezählten Maßnahmen.



216.2


216.2.1

Der sanierungsrechtliche Begriff der Bodenordnung in § 147 ist weiter als der in §§ 45 bis 84. Er umfaßt auch Maßnahmen auf Grund vertraglicher Regelung mit gleichartiger Zielsetzung sowie den Grunderwerb in den verschiedenen Formen.



216.2.2

Zur Bodenordnung im engeren Sinne gehören:

a)
die Umlegung nach §§ 45 bis 79, gegebenenfalls i. V. m. § 153 Abs. 5 Nr. 1.
Zur Umlegung zählen auch die im Umlegungsverfahren getroffenen Vorwegentscheidungen gemäß § 76;
b)
die Grenzregelung nach §§ 80 bis 84.


216.2.3

Zur Bodenordnung im sanierungsrechtlichen Sinne gehören neben den in Nr. 216.2.2 genannten Maßnahmen auch Maßnahmen mit gleichartiger Zielsetzung an Stelle der gesetzlichen Umlegung oder Grenzregelung auf Grund eines öffentlich-rechtlichen Vertrages gemäß § 54 VwVfG.

Der städtebauliche Vertrag, mit dem die sogenannte freiwillige Umlegung durchgeführt werden kann, ist in § 124 Abs. 2 allgemein und für Ordnungsmaßnahmen speziell in § 147 Abs. 2 zugelassen.



216.2.4

Zur Bodenordnung im sanierungsrechtlichen Sinne zählt auch jede Form des Grunderwerbs durch die Gemeinde, soweit die Grundstücke nach den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung zur Durchführung benötigt werden oder auf Grund gesetzlicher Vorschriften von der Gemeinde übernommen werden müssen.

Die Grundstücke können im Sanierungsgebiet, in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten oder außerhalb dieser Gebiete gelegen sein. Liegt das Grundstück außerhalb der genannten Gebiete, ist der Erwerb sanierungsbedingt, wenn das Grundstück verwendet werden soll:

als Austausch- oder Ersatzland für Betroffene oder
für den Bau von Erschließungsanlagen, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder Ersatzbauten und Ersatzanlagen entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung.

Der Grunderwerb als Bestandteil der Ordnungsmaßnahmen umfaßt hiernach:

a)
den freihändigen Erwerb;
b)
den Erwerb nach Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1;
c)
die Übernahme von Grundstücken oder die Entziehung des Eigentums auf Verlangen des Eigentümers nach § 40 Abs. 2, § 42 Abs. 9, §§ 43, 145 Abs. 5, § 173 Abs. 2, § 176 Abs. 4 und § 179 Abs. 3;
d)
die Enteignung nach §§ 85 bis 122;
e)
die Überführung von Grundstücken des Sanierungsträgers in das Treuhandvermögen gemäß § 159 Abs. 3;
f)
den Erwerb nach anderen gesetzlichen Vorschriften, z. B. nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) oder nach dem Flurbereinigungsgesetz.

Dem Grunderwerb steht die Bereitstellung oder Verwendung von Grundstücken aus dem Vermögen der Gemeinde für Zwecke der Sanierung gleich.



216.3

Der Umzug umfaßt alle hierzu notwendigen Maßnahmen, erforderlichenfalls auch die vorübergehende Unterbringung in Zwischenunterkünften.

Der Umzug von Bewohnern und Betrieben gehört gemäß § 147 Abs. 1 Nr. 2 zu den Ordnungsmaßnahmen, wenn er durch folgende Gründe veranlaßt worden ist:

a)
Enteignung oder Besitzeinweisung,
b)
Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen gemäß §§ 182 bis 185,
c)
Vertrag des Eigentümers mit der Gemeinde nach § 147 Abs. 2 mit nachfolgender Auflösung des Verhältnisses zwischen dem Eigentümer und dem Nutzungsberechtigten,
d)
Auflösung des Nutzungsverhältnisses durch die Gemeinde bei gemeindeeigenen Gebäuden.

Beruht der Umzug auf einer vertragsrechtlichen Aufhebung des Miet- oder Pachtverhältnisses oder des sonstigen Nutzungsverhältnisses (z. B. ordentliche Kündigung), so zählt er nicht zu den Ordnungsmaßnahmen.



216.4

Die Freilegung von Grundstücken i. S. von § 147 Abs. 1 Nr. 3 umfaßt alle Maßnahmen, die notwendig sind, damit die bauliche oder sonstige Nutzung entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung durchgeführt werden kann. Hierzu können insbesondere gehören:

a)
die Beseitigung baulicher Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen einschließlich der Abräumung,
b)
die Beseitigung sonstiger Anlagen, z. B. von Aufschüttungen, Straßendecken,
c)
für die Verkehrssicherung oder die Zwischennutzung erforderliche Maßnahmen,
d)
das Abräumen von Lagerplätzen,
e)
der Abbau von Bodenversiegelungen,
f)
die Beseitigung von umweltgefährdenden Stoffen im Boden.


216.5


216.5.1

Der sanierungsrechtliche Begriff der Erschließungsanlagen in § 147 Abs. 1 Nr. 4 ist weiter als der beitragsrechtliche in § 127 Abs. 2. Erfaßt werden auch in § 127 Abs. 4 genannte Anlagen, für die nur nach dem NKAG Abgaben erhoben werden können.

Der sanierungsrechtliche Erschließungsbegriff ist dagegen enger als der allgemeine Begriff der Erschließung nach § 123. Ausgeschlossen sind insbesondere Anlagen, die ein anderer Träger als die Gemeinde zu tragen verpflichtet ist. Ausgeschlossen sind auch Anlagen, die nicht der Erschließung dienen, sondern bei denen andere Zwecke im Vordergrund stehen, z. B. Deichverteidigungsstraßen. Das gleiche gilt für Anlagen, deren Herstellung oder Änderung sich nach anderen gesetzlichen Vorschriften regelt (z. B. nach dem Energiewirtschaftsgesetz). Die Herstellung oder Änderung einer Erschließungsanlage kann der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nur insoweit zugerechnet werden, als sie nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich ist (§ 146).



216.5.2

Zu den Erschließungsanlagen im sanierungsrechtlichen Sinne von § 147 Abs. 1 Nr. 4 gehören:

a)
die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze (§ 127 Abs. 2 Nr. 1) zur Erschließung des Sanierungsgebiets einschließlich der dazu gehörenden Fußwege und Radwege;
b)
die öffentlichen, aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen, z. B. Fußwege und Wohnwege (§ 127 Abs. 2 Nr. 2) zur Erschließung des Sanierungsgebiets;
c)
die Sammelstraßen (§ 127 Abs. 2 Nr. 3).
Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt sind, aber zur Erschließung des Sanierungsgebiets erforderlich sind;
d)
die innerhalb der Ortsdurchfahrten von Bundes-, Landes- oder Kreisstraßen liegenden Bürgersteige und Parkflächen, soweit die Gemeinde Straßenbaulastträger ist;
e)
die in der Baulast der Gemeinden stehenden Fahrbahnen der Ortsdurchfahrten der Bundes-, Landes- und Kreisstraßen, soweit diese gegenüber der freien Strecke eine größere Breite erfordern;
f)
Parkflächen und Grünanlagen, soweit sie Bestandteil der vorstehend genannten Anlagen sind oder nach städtebaulichen Grundsätzen zur Erschließung des Sanierungsgebiets notwendig sind (§ 127 Abs. 2 Nr. 4);
g)
Anlagen zum Schutz des Sanierungsgebiets gegen schädliche Umwelteinwirkungen i. S. des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind (§ 127 Abs. 2 Nr. 5);
h)
Anlagen zur Ableitung von Abwasser (§ 127 Abs. 4) aus dem Sanierungsgebiet;
i)
die öffentlichen Spielplätze i. S. von § 1 Abs. 1 Nr. 2 des Niedersächsischen Gesetzes über Spielplätze.

Die sanierungsbedingten Erschließungsanlagen können auch außerhalb des Sanierungsgebiets gelegen sein.



216.5.3

Nicht zu den Erschließungsanlagen i. S. von § 147 Abs. 1 Nr. 4 gehören:

a)
private, nichtöffentliche Straßen, Wege und Plätze, Wohnwege;
b)
private Grünanlagen, Innenhöfe;
c)
die nach § 47 NBauO notwendigen privaten Stellplätze und Garagen;
d)
die nach §§ 6 bis 9 des Niedersächsischen Gesetzes über Spielplätze notwendigen Spielplätze für Kleinkinder und Gemeinschaftsanlagen;
e)
Verkehrsmaßnahmen auf den erschlossenen Grundstücken selbst, wie z. B. Zufahrten ab Grenze Straße/Grundstück, Verbindungsstrecken zwischen einzelnen Gebäuden auf dem Baugrundstück;
f)
Anschlüsse auf den erschlossenen Grundstücken an öffentliche Leitungen;
g)
Ortsdurchfahrten von Bundes-, Landes- und Kreisstraßen in der Baulast des Bundes, des Landes oder des Landkreises;
h)
Fahrbahnen der Ortsdurchfahrten von Bundes-, Landes- und Kreisstraßen in der Baulast der Gemeinde, soweit die Fahrbahnen dieser Straßen keine größere Breite als ihre anschließenden freien Strecken erfordern;
i)
Brücken, Tunnels und Unterführungen mit den dazugehörenden Rampen;
j)
Anlagen der Deutschen Bundespost, der Deutschen Bundesbahn oder eines anderen öffentlichen Aufgabenträgers;
k)
Anlagen und Einrichtungen zur öffentlichen Versorgung der Grundstücke mit Elektrizität, Gas, Wasser und Wärme;
l)
Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen.


216.5.4

Soweit eine Erschließungsanlage nicht nur der Erschließung des Sanierungsgebiets dient, ist sie nur anteilig sanierungsbedingt.



216.5.5

Erfaßt wird von § 147 Abs. 1 Nr. 4 die erstmalige Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.

Zur Herstellung gehören alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um eine funktionsfähige Erschließungsanlage neu anzulegen.

Zur Änderung gehört jede Umgestaltung vorhandener Erschließungsanlagen. Der Begriff der Änderung umfaßt die Erweiterung, Verbesserung und Erneuerung i. S. von § 6 NKAG; er schließt auch den Umbau und den "Rückbau" ein.

Die Instandhaltung und Instandsetzung von Erschließungsanlagen gehören nicht zu den Ordnungsmaßnahmen.



216.6


216.6.1

Als sonstige Ordnungsmaßnahmen werden in § 147 Abs. 1 Nr. 5 alle Maßnahmen zusammengefaßt, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können. Hierzu gehören insbesondere:

a)
Bewirtschaftung von gemeindeeigenen Grundstücken bis zum Abschluß der Baumaßnahmen,
b)
Gebäudewertminderungen infolge von Ordnungsmaßnahmen auf benachbarten Grundstücken,
c)
Maßnahmen zur Behebung besonderer Gründungsschwierigkeiten,
d)
Regulierung des Grundstücksniveaus einschließlich Stützmauern,
e)
Änderung von öffentlichen Versorgungseinrichtungen,
f)
sonstige Maßnahmen der Gemeinde, die eine Entschädigungspflicht auslösen.


216.6.2

Zu den öffentlichen Versorgungseinrichtungen i. S. von § 150 gehören:

a)
Anlagen der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser und Wärme,
b)
Anlagen der Abwasserwirtschaft und
c)
Fernmeldeanlagen der Deutschen Bundespost.

Träger dieser Anlagen muß eine andere Rechtsperson als die Gemeinde sein. Die Anlagen gehören deshalb auch nicht zu den Erschließungsanlagen i. S. von § 147 Abs. 1 Nr. 4.

Für die Durchführung der Sanierung ist nur die Änderung der genannten Anlagen von Bedeutung. Es müssen daher vor Beginn der Sanierung Anlagen der genannten Art vorhanden gewesen sein.

Erforderlich ist weiter, daß die Anlagen infolge von Ordnungs- oder Baumaßnahmen im Zuge der Durchführung der Sanierung dem Aufgabenträger nicht mehr zur Verfügung stehen und deshalb neu angelegt werden müssen.



217.
217.1

Zu den Baumaßnahmen gehören folgende in § 148 Abs. 2 abschließend aufgezählte Maßnahmen:

a)
die Modernisierung und Instandsetzung,
b)
die Neubebauung und die Ersatzbauten,
c)
die Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen,
d)
die Verlagerung oder Änderung von Betrieben.


217.2


217.2.1

Die Begriffe "Modernisierung und Instandsetzung" in § 148 Abs. 2 Nr. 1 haben einen eigenständigen sanierungsrechtlichen Inhalt. Dieser geht über den der gleichen Begriffe in § 177 oder im Bauordnungsrecht hinaus.



217.2.2

Als Gegenstände der Modernisierung und Instandsetzung kommen in Betracht:

a)
Gebäude i. S. von § 2 Abs. 2 NBauO;
b)
sonstige bauliche Anlagen i. S. von § 2 Abs. 1 Satz 1 NBauO;
c)
Nebenanlagen, Außenanlagen.
Nebenanlagen und Außenanlagen kommen als Gegenstand der Modernisierung und Instandsetzung in Betracht, soweit sie einem Gebäude oder einer baulichen Anlage zugeordnet werden können; nicht erforderlich ist, daß am Gebäude oder an der baulichen Anlage selbst Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Als Nebenanlagen und Außenanlagen kommen in Betracht:
private Straßen, Wege, Plätze, Wohnwege,
private Grünanlagen, Innenhöfe,
die nach § 47 NBauO notwendigen Stellplätze und Garagen,
die nach §§ 6 bis 9 des Niedersächsischen Gesetzes über Spielplätze notwendigen Spielplätze,
ökologische Bauvorhaben.

Für die Modernisierung und Instandsetzung nach § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist nicht erforderlich, daß das betreffende Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage sich noch in einem funktionsfähigen Zustand befindet oder Bestandschutz genießt. Es reicht aus, wenn ein verwertbarer Restbestand vorhanden ist (z. B. Ruine eines Gebäudes) und dieser noch als bauliche Anlage anzusehen ist.



217.2.3

Instandsetzung i. S. von § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist die Behebung von baulichen Mängeln durch bauliche Maßnahmen.

Mängel liegen außer in den in § 177 Abs. 3 (Nr. 244) genannten Fällen auch dann vor, wenn die bauliche Anlage nicht dem durch die festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung gebotenen Zustand entspricht. Eine Instandsetzung kommt hiernach auch in Betracht, wenn der bauliche Zustand des Gebäudes oder der baulichen Anlage für sich mangelfrei ist. Zur Instandsetzung kann auch die Wiederherstellung (Rekonstruktion) oder der Umbau von Fassaden oder Dächern gehören, wenn entsprechende Ziele und Zwecke der Sanierung in der städtebaulichen Planung festgelegt sind (hierzu Nr. 212).

Die Instandsetzung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage vorübergehend auseinandergenommen werden muß (z. B. bei Fachwerkbauten).



217.2.4

Modernisierung i. S. von § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist

die Beseitigung von Mißständen i. S. von § 177 Abs. 2 durch bauliche Maßnahmen oder
die Verbesserung des Gebrauchswerts von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen, so daß diese den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechen.

Zur Modernisierung zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

des Zuschnitts der Räume,
der Belichtung und Belüftung,
des Schallschutzes,
der Energieversorgung,
der sanitären Einrichtungen,
der Beheizung,
der Funktionsabläufe in Räumen und Wohnungen,
der Zugänglichkeit von Räumen (Treppen, Aufzüge).

Zur Modernisierung können ferner gehören:

der Ausbau bisher anders genutzter Räume (z. B. Dachgeschosse),
die zur Verbesserung des Gebrauchswerts notwendigen Anbauten,
die Herstellung und Änderung von notwendigen Stellplätzen und Garagen,
die Herstellung und Änderung von notwendigen nichtöffentlichen Spielplätzen,
die Herstellung und Änderung von nichtöffentlichen Gemeinschaftsanlagen,
der Abbruch von Teilen des Gebäudes oder der sonstigen baulichen Anlage,
der Zuerwerb von Grundstücksflächen, soweit diese für Zwecke der Modernisierung benötigt werden,
Maßnahmen zur Einsparung von Energie,
die Verwertung von Brauchwasser, Regenwasser,
die Verwendung umweltschonender Baustoffe.

Maßnahmen der Instandsetzung, die durch die Beseitigung von Mißständen verursacht werden, gelten als Modernisierung.



217.2.5

Die Modernisierung und die Instandsetzung können jeweils für sich oder miteinander verbunden durchgeführt werden.

Aus technischen, ökonomischen oder sozialen Gründen kann die Modernisierung im Einzelfall auch in mehreren Abschnitten durchgeführt werden (stufenweise Modernisierung).



217.3


217.3.1

Zur Neubebauung gehört die Errichtung privat oder öffentlich genutzter baulicher Anlagen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, soweit nicht ein Fall nach § 148 Abs. 2 Nrn. 1, 3 oder 4 vorliegt.



217.3.2

Ersatzbauten i. S. von § 148 Abs. 2 Nr. 2 und die in § 148 Abs. 1 Satz 2 erwähnten Ersatzanlagen sind bauliche Anlagen, die an Stelle von beseitigten Bauten und Anlagen geschaffen werden müssen.

Ersatzbauten und Ersatzanlagen können auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.



217.4


217.4.1

Gemeinbedarfseinrichtungen sind gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 2 der Allgemeinheit dienende Anlagen und Einrichtungen. Hierzu gehören auch Parkhäuser und Tiefgaragen.



217.4.2

Folgeeinrichtungen sind Anlagen oder Einrichtungen,

die nicht der Allgemeinheit dienen, jedoch zur Versorgung des Gebiets mit Gütern oder Dienstleistungen erforderlich sind, und
die als Folge der Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets erforderlich geworden sind; hierzu zählen auch ökologische Folgemaßnahmen

Die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen (§ 148 Abs. 1 Satz 2).



217.4.3

Die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ist nur insoweit den Baumaßnahmen zuzurechnen, als sie sanierungsbedingt sind.



217.4.4

Zu den Baumaßnahmen i. S. von § 148 gehört nur die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Die Modernisierung oder Instandsetzung bestehender Gebäude oder sonstiger baulicher Anlagen mit dem Ziel, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen dort einzurichten, fällt unter Nr. 217.2.



217.5


217.5.1

Die von der Regelung in § 148 Abs. 2 Nr. 4 erfaßten Betriebe können gewerblicher, landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Art sein. Ausgenommen sind Gemeinbedarfseinrichtungen i. S. von Nr. 217.4.

Der Betrieb muß im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.

Der Betrieb muß auch nach der Verlagerung oder Änderung weiterbetrieben werden. Diese Voraussetzung ist nicht gegeben, wenn der Betrieb nicht verlagerungswürdig oder nicht verlagerungsfähig bzw. nicht änderungswürdig oder nicht änderungsfähig ist.



217.5.2

Die Verlagerung von Betrieben ist als Baumaßnahme von Bedeutung, soweit hiermit die Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen am anderen Standort verbunden ist.



217.5.3

Zu den Baumaßnahmen gehört auch die wesentliche Änderung baulicher Anlagen eines am bisherigen Standort verbleibenden Betriebs, soweit dadurch die Verlagerung des Betriebs vermieden werden kann.

Erweiterungen oder Verbesserungen des Betriebs zählen nicht zu den Baumaßnahmen der Sanierung.



Vierter Abschnitt
Sanierungsrechtliche Ergänzungen des
allgemeinen Städtebaurechts



218.
218.1

Nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung steht der Gemeinde im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.



218.2

Das erweiterte Vorkaufsrecht ist unabhängig davon, ob das umfassende oder das vereinfachte Sanierungsverfahren zur Anwendung kommt; es ist auch unerheblich, ob § 144 ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.



218.3

Neben den allgemeinen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt die Ausübung des Rechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 voraus, daß die Gemeinde den Kaufvertrag nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und § 145, gegebenenfalls i. V. m. § 153 Abs. 2 genehmigt hat, sofern nicht die Anwendung der genannten Vorschriften ausgeschlossen ist (Nr. 203).

Bei der nach § 24 Abs. 3 erforderlichen Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, ist von Bedeutung, daß nach § 136 Abs. 4 Satz 1 städtebauliche Sanierungsmaßnahmen generell dem Wohl der Allgemeinheit dienen.



218.4

Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 kann die Gemeinde das ihr zustehende Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 auch zugunsten eines Sanierungsträgers ausüben, wenn der Träger einverstanden ist.



219.
219.1

Auf Grund von § 87 Abs. 3 Satz 3 kann die Enteignung eines im Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet gelegenen Grundstücks auch zugunsten des Sanierungsträgers erfolgen, wenn die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig wäre.



219.2

Wird die Enteignung eines im Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet gelegenen Grundstücks beantragt, entfallen die besonderen Enteignungsvoraussetzungen des § 87 Abs. 2. Es genügt der Nachweis, daß sich die Gemeinde ernsthaft um den freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen vergeblich bemüht hat (§ 88).



219.3

Die in § 87 Abs. 3 Satz 3 und § 88 für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen vorgesehenen Erleichterungen bei der Enteignung kommen unabhängig davon zur Anwendung, ob die Sanierung im umfassenden oder im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird und ob § 144 ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.



Fünfter Abschnitt
Genehmigungspflichtige Vorhaben,
Teilungen und Rechtsvorgänge



220.
220.1

Die §§ 144 und 145 finden Anwendung bei

a)
Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren (Nr. 203.2) und
b)
Sanierungsmaßnahmen im vereinfachten Verfahren (Nr. 203.3), sofern die Anwendung dieser Vorschriften nicht ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.


220.2

Soweit die §§ 144 und 145 sachlich anwendbar sind, gelten sie in

a)
förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und
b)
dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten.


220.3

Die §§ 144 und 145 sind anwendbar, sobald die Sanierungssatzung rechtsverbindlich geworden ist (Nr. 211.7).

Die Genehmigungspflicht nach § 144 erfaßt aber auch solche Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge, die vor dem Erlaß der Sanierungssatzung begonnen, aber noch nicht abgeschlossen worden sind. Dies gilt insbesondere für schwebend unwirksame Rechtsvorgänge, wenn z. B. eine erforderliche Teilungsgenehmigung nach §§ 19, 20, 21 und 23 oder eine Genehmigung nach § 51 noch nicht erteilt worden ist.

Teilungen oder Rechtsvorgänge, die zu ihrer Wirksamkeit nur noch einer Eintragung im Grundbuch bedürfen, werden von § 144 nicht mehr erfaßt, wenn der schuldrechtliche Vertrag und die Auflassung bzw. die Einigung bereits vor Inkrafttreten der Sanierungssatzung vorgelegen haben, der Eintragungsantrag aber erst danach gestellt wird.

Die Anwendbarkeit der §§ 144 und 145 endet mit der Aufhebung der Sanierungssatzung (Nr. 235).

Die §§ 144 und 145 kommen ebenfalls nicht mehr zur Anwendung, wenn die Sanierung gemäß § 163 für das betreffende Grundstück als abgeschlossen erklärt wird (Nr. 236).



220.4

Die §§ 144 und 145 treten an die Stelle der in Nr. 201.2.2 Abs. 1 und 2 genannten Vorschriften.

Unberührt bleiben die in Nr. 201.2.2 Abs. 3 genannten Genehmigungsvorbehalte.



221.
221.1


221.1.1

Die §§ 144 und 145 haben den Zweck, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Sanierungsziele einzuräumen. Mit ihrer Hilfe sollen Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge unterbunden werden, die sich erschwerend auf den Ablauf der Sanierung auswirken können.



221.1.2

Die §§ 144 und 145 dienen zugleich dem Schutz der Betroffenen. Die Betroffenen werden gehindert, Vorhaben durchzuführen, Teilungen von Grundstücken vorzunehmen oder Rechtsgeschäfte zu schließen, die sich beim weiteren Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen.



221.1.3

Bei Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren haben die §§ 144 und 145 auch die Aufgabe, der Gemeinde eine Preisprüfung bei Grundstücksgeschäften im Sanierungsgebiet zu ermöglichen (vgl. § 153 Abs. 2).



221.2


221.2.1

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 ist die Durchführung von Vorhaben i. S. von § 29. Zur Durchführung gehören die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen.

Vom Genehmigungsvorbehalt werden erfaßt:

a)
bauliche Anlagen i. S. von § 29 Satz 1, die einer bauaufsichtlichen Genehmigung (§ 68 NBauO) oder einer bauaufsichtlichen Zustimmung (§ 82 NBauO) bedürfen oder über deren Zulässigkeit in einem anderen Verfahren entschieden wird;
b)
folgende Maßnahmen, die nicht die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Gegenstand haben:
Auffschüttungen größeren Umfangs,
Abgrabungen größeren Umfangs,
Ausschachtungen,
Ablagerungen einschließlich Lagerstätten.
Hierbei ist nicht entscheidend, ob diese Maßnahmen einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung oder einer Genehmigung nach anderen Vorschriften bedürfen.


221.2.2

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 ist die Beseitigung einer baulichen Anlage. Erfaßt wird neben der totalen Beseitigung auch die teilweise Beseitigung.

Ohne Bedeutung ist, ob

die zu beseitigende bauliche Anlage formell oder materiell rechtswidrig oder rechtmäßig war oder ist,
die Errichtung der zu beseitigenden baulichen Anlage baurechtlich genehmigt war und ob eine Genehmigung vorlag oder
die Beseitigung selbst nach anderen Vorschriften genehmigungspflichtig ist.


221.2.3

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alternative 1 sind alle erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen von Grundstücken.

Der Genehmigungsvorbehalt bezieht sich auf das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile i. S. von §§ 93, 94 BGB.

Veränderungen sind nur Maßnahmen tatsächlicher Art, nicht Veränderungen rechtlicher Natur; letztere werden von § 144 Abs. 1 Nr. 3 oder von § 144 Abs. 2 erfaßt. Als Veränderung kommt z. B. die Verlegung von Entwässerungsanlagen in Betracht. Die alleinige Änderung der Nutzung eines Grundstücks ist für § 144 Abs. 1 Nr. 1 ohne Bedeutung.

Für die Frage, ob die Änderung erheblich ist, kommt es nicht darauf an, ob sie wertsteigernd oder wertmindernd ist. Maßgebend ist ihre Auswirkung auf die Ziele und Zwecke der Sanierung.

Wesentlich wertsteigernd kann auch eine nicht erhebliche Veränderung sein. Entscheidend ist, ob infolge der Veränderung ein merklich höherer Verkaufserlös erwartet werden kann.



221.2.4

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alternative 2 sind alle erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen an baulichen Anlagen, auch wenn sie sonst nicht genehmigungs- oder zustimmungspflichtig sind.

Als Veränderungen kommen alle Baumaßnahmen i. S. von § 2 Abs. 5 NBauO an Anlagen oder Teilen von baulichen Anlagen in Betracht, die in §§ 69 oder 70 NBauO oder im Anhang zur NBauO genannt sind. Erfaßt wird auch das Einfügen von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen in vorhandene Anlagen.

Für die Beurteilung, ob die Veränderung erheblich oder wesentlich wertsteigernd ist, gilt Nr. 221.2.3 entsprechend.



221.2.5

Genehmigungspflichtig ist nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 die Teilung eines Grundstücks. Die Genehmigung ist auch dann erforderlich, wenn die Veräußerung eines Grundstücks nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 genehmigt worden ist.

Mit der Genehmigung der Teilung wird nicht die Genehmigung der Veräußerung von Grundstücken nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 oder die Genehmigung für das Verpflichtungsgeschäft hierzu nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 entbehrlich.

Der Begriff der Teilung eines Grundstücks entspricht dem in § 19 Abs. 2.



221.2.6

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 sind Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils eingegangen oder verlängert wird.

Voraussetzung ist, daß die Vereinbarung auf eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen ist. Das ist auch der Fall, wenn bei unbestimmter Vertragsdauer eine Kündigungsfrist von mehr als einem Jahr vereinbart ist.

Der Genehmigungspflicht unterliegen auch Verträge über den Gebrauch oder die Nutzung künftig zu genehmigender oder noch zu errichtender Gebäude und Gebäudeteile.



221.3


221.3.1

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 ist die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks sowie die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts.

Als Veräußerung eines Grundstücks gilt nach § 200 Abs. 1 auch die Veräußerung eines Grundstücksteils. Der Veräußerung eines Grundstücks ist die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück gleichzusetzen, da dieser ein unmittelbares Eigentumsrecht am Grundstück darstellt. Dagegen ist die Veräußerung eines Erbanteils an einer Erbmasse, zu der das Grundstück gehört, nicht als Grundstücksveräußerung anzusehen, da der Erbanteil nur ein Recht an der Sachgesamtheit begründet, nicht jedoch an den zu der Gesamtheit gehörenden einzelnen Sachen.

Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 besteht unabhängig davon, ob das Grundstück schon bebaut ist oder ob erst seine künftige Bebauung beabsichtigt ist.



221.3.2

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 ist jede Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts. Erfaßt wird damit die Begründung von:

Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 bis 1029 BGB),
Nießbrauchrechten (§§ 1030 bis 1089 BGB),
beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten (§§ 1090 bis 1093 BGB),
dinglichen Vorkaufsrechten (§§ 1094 bis 1104 BGB),
Reallasten (§§ 1105 bis 1112 BGB),
Hypotheken (§§ 1113 bis 1190 BGB),
Grundschulden (§§ 1191 bis 1198 BGB),
Rentenschulden (§§ 1199 bis 1203 BGB).

Vom Genehmigungsvorbehalt nicht erfaßt wird die Eintragung einer Zwangshypothek.

Keiner Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 bedürfen die Veräußerung und Aufhebung der genannten Belastungen.

Nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2 ist die Bestellung eines belastenden Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen i. S. des § 148 Abs. 2 im Zusammenhang steht, nicht genehmigungspflichtig. Die Baumaßnahmen müssen in Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ausgeführt werden, d. h., mindestens im Einklang mit den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung stehen.

Im Zusammenhang mit der Durchführung von Baumaßnahmen können z. B. die Bestellung von Hypotheken zur Finanzierung der Neubauten, Ersatzbauten und Modernisierungen oder die Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auf Flächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 oder eines Nutzungsrechts im Vollzug der Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 stehen.



221.3.3

Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zur

a)
Veräußerung eines Grundstücks (§ 144 Abs. 2 Nr. 1),
b)
Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts (§ 144 Abs. 2 Nr. 1),
c)
Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts (§ 144 Abs. 2 Nr. 2)

begründet wird.

Wird für einen schuldrechtlichen Vertrag, der eine Verpflichtung zu einem der in § 144 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 genannten dinglichen Rechtsgeschäfte enthält, eine Genehmigung erteilt, so gilt auch das zur Ausführung vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (§ 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2).



221.4

Gemäß § 144 Abs. 4 bedürfen keiner Genehmigung:

a)
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist (§ 144 Abs. 4 Nr. 1).
Die Genehmigungsfreiheit entbindet die Gemeinde und den Träger nicht von der Pflicht zu prüfen, ob das Vorhaben oder der Rechtsvorgang den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme entspricht (vgl. § 145 Abs. 2);
b)
Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 2 zum Zwecke der Vorwegnahme der Erbfolge (§ 144 Abs. 4 Nr. 2);
c)
vor förmlicher Festlegung baurechtlich genehmigte Vorhaben (§ 144 Abs. 4 Nr. 3 Halbsatz 1);
d)
Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung (§ 144 Abs. 4 Nr. 3 Halbsatz 2);
e)
Teilungen eines Grundstücks nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 sowie Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen (§ 144 Abs. 4 Nr. 4);
f)
der rechtsgeschäftliche (schuldrechtliche und dingliche) Erwerb von Grundstücken durch den Bedarfsträger, die in ein Planfeststellungsverfahren nach den in § 38 genannten Vorschriften einbezogen sind.


221.5


221.5.1

Nach § 144 Abs. 3 kann die Gemeinde für bestimmte Fälle des § 144 Abs. 1 und 2 die Genehmigung allgemein erteilen.

Da § 144 Abs. 3 sich auf bestimmte Fälle des Genehmigungsvorbehalts in § 144 Abs. 1 und 2 bezieht, darf die Gemeinde nicht die Genehmigung für alle dort genannten Fälle erteilen.

Einer besonderen Prüfung bedarf die Erteilung einer allgemeinen Genehmigung für alle Fälle nach § 144 Abs. 2 Nr. 1. Falls die Gemeinde so verfährt, entfällt die Möglichkeit, die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die den Anfangswert i. S. des § 153 Abs. 1 überschreitet, nach § 153 Abs. 2 zu untersagen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, daß der Grundstückserwerber sich später bei seiner Heranziehung zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages auf die allgemeine Genehmigung des Grundstücksgeschäfts durch die Gemeinde beruft und gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 eine Anrechnung des Betrages, der den sanierungsunbeeinflußten Wert überschreitet, verlangt. In diesem Falle würde der Gemeinde ein vermeidbarer Einnahmeverlust entstehen.



221.5.2

Die allgemeine Erteilung der Genehmigung nach § 144 Abs. 3 erfolgt durch Verwaltungsakt in der Form der Allgemeinverfügung. Die Genehmigung kann erteilt werden, solange die Sanierungssatzung rechtsverbindlich ist. Sie kann unter den Voraussetzungen der §§ 48 und 49 VwVfG von der Gemeinde zurückgenommen bzw. widerrufen werden. Es wird daher empfohlen, bei Erteilung der Genehmigung den jederzeitigen Widerruf vorzubehalten.



222.
222.1

Die Genehmigung wird nach § 145 Abs. 1 Satz 1 durch die Gemeinde erteilt. Es handelt sich um die Erledigung einer Aufgabe des eigenen Wirkungskreises.

Welches Gemeindeorgan intern zuständig ist, richtet sich nach der NGO. Im Regelfall handelt es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung, so daß der Gemeindedirektor gemäß § 62 NGO zuständig ist.

Liegt das Grundstück in einem Umlegungsgebiet, wird empfohlen, den Umlegungsausschuß zu beteiligen (§ 51 Abs. 1 Satz 2).



222.2

Der Antrag auf Genehmigung ist schriftlich oder zur Niederschrift bei der Genehmigungsbehörde zu stellen.

Der Antrag und die beizufügenden Unterlagen müssen alle Angaben enthalten, die den Rechtsvorgang, den Rechtsakt oder das Vorhaben und dessen Genehmigungspflicht eindeutig erkennen lassen und eine Beurteilung ermöglichen. Fehlende Unterlagen und Angaben hat die Behörde nachzufordern.

Der Antrag auf Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder eines Bauvorbescheids enthält nicht den Antrag nach § 145; dieser muß vielmehr ausdrücklich gesondert gestellt werden.



222.3

Über den Antrag hat die Genehmigungsbehörde gemäß § 145 Abs. 1 Satz 1 binnen drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrags zu entscheiden. Müssen Unterlagen und Angaben nachgefordert werden, beginnt die Frist erst mit Eingang der letzten angeforderten Unterlagen zu laufen.

Kann die Genehmigungsbehörde die Prüfung nicht innerhalb der Genehmigungsfrist abschließen, hat sie nach § 145 Abs. 1 Satz 2 entsprechend § 19 Abs. 3 Satz 4 bis 6 zu verfahren. Sie hat dies dem Antragsteller durch einen Zwischenbescheid mitzuteilen. In dem Zwischenbescheid ist die Frist zu nennen, die für die abschließende Prüfung des Antrags benötigt wird; diese Frist darf höchstens weitere drei Monate betragen. Dieser Zwischenbescheid muß dem Antragsteller vor Ablauf der Genehmigungsfrist zugegangen sein; fällt der letzte Tag der Frist auf einen Sonn- oder Feiertag oder auf einen Sonnabend, genügt ein Zugang vor Ablauf des nächstfolgenden Werktags (§ 31 VwVfG und § 193 BGB).

Im Falle einer Verlängerung der Frist durch Zwischenbescheid wird die neue Frist von dem Ablauf der Dreimonatsfrist an berechnet.



222.4


222.4.1

Ist ein Versagungsgrund gegeben, so liegt die Entscheidung nicht im Ermessen der Gemeinde, vielmehr muß sie die Genehmigung versagen.



222.4.2

Die Genehmigung ist nach § 145 Abs. 2 zu versagen, wenn das Vorhaben, der Rechtsvorgang, der Rechtsakt oder die mit ihm erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme

unmöglich machen,
wesentlich erschweren oder
ihren Zielen und Zwecken zuwiderlaufen

würde.

Es wird keine Gewißheit verlangt, sondern es genügen konkrete Anhaltspunkte, die die Annahme rechtfertigen, daß Beeinträchtigungen i. S. des § 145 Abs. 2 zu erwarten sind. Hierbei kommt es im wesentlichen auf die Lage des Einzelfalles an.

Bei der Frage, welche Nutzung bezweckt wird, kommt es nicht nur auf die Erklärungen der Beteiligten an; vielmehr können auch andere Erkenntnisquellen verwertet werden.

Maßstab für die Prüfung der Beeinträchtigungen sind die von der Gemeinde festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung sowie der Stand der Durchführung. Da § 145 Abs. 2 auch der Sicherung der Planung dient, bedarf es für den Zeitpunkt der förmlichen Festlegung noch keiner städtebaulichen Planung, sondern lediglich einer Aussage über die anzustrebenden allgemeinen Ziele der städtebaulichen Gesamtmaßnahme gemäß § 141 Abs. 1 Satz 1. Die Gemeinde kann daher für einen begrenzten Zeitraum die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 versagen, ohne daß bereits eine von ihr beschlossene städtebauliche Planung vorliegt. In diesen Fällen müssen genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 zurückgestellt werden, soweit sie der künftigen Planung vorgreifen.

Auf Grund des Gebots der zügigen Durchführung nach § 136 Abs. 1 ist die Gemeinde jedoch nach der förmlichen Festlegung verpflichtet, unverzüglich eine städtebauliche Planung aufzustellen (Nr. 213). Im Ergebnis muß diese Planung eine Aussageschärfe enthalten, die einen hinreichenden Maßstab für die Beurteilung der Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 bildet.

Soweit die Gemeinde ihrer Planungspflicht nicht genügt, wird nach Ablauf einer angemessenen Frist § 145 Abs. 2 gegenüber dem Betroffenen unanwendbar.

Die Gemeinde kann ihre städtebauliche Planung verändern oder durch eine neue Planung ersetzen. In diesem Fall ist für die Anwendung von § 145 Abs. 2 die veränderte oder neue Planung maßgebend.

Bei der Anwendung des § 145 Abs. 2 ist nur die Planung zugrunde zu legen, deren Durchsetzung die Gemeinde beabsichtigt. Unter diesen Voraussetzungen kann auch ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan unbeachtlich sein, wenn er nicht den Zielen und Zwecken der Sanierung entspricht. Aus den §§ 30 und 34 können keine Ansprüche auf Erteilung einer Genehmigung nach § 145 Abs. 2 hergeleitet werden.



222.4.3

Nach § 145 Abs. 3 kann eine vorhandene wesentliche Erschwerung der städtebaulichen Sanierung i. S. von § 145 Abs. 2 außer in den Fällen des § 144 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 1 durch einen Entschädigungsverzicht des Berechtigten für sich und seine Rechtsnachfolger beseitigt werden. In diesen Fällen besteht ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Genehmigung. Damit werden Investitionen der Betroffenen auf eigenes Risiko ermöglicht. Im Falle der Enteignung entfällt insoweit eine Entschädigung.

§ 145 Abs. 3 ist aber nur anzuwenden, wenn und soweit der Verzicht auf die Entschädigung tatsächlich zu einer Beseitigung der wesentlichen Erschwerung der städtebaulichen Sanierung führt. Das ist nicht der Fall, wenn durch den Vorgang oder das Vorhaben Sachverhalte geschaffen werden, die tatsächlich schwer zu beseitigen sind und deswegen die zügige Durchführung der städtebaulichen Sanierung beeinträchtigen würden.



222.5

Die Entscheidung über die Genehmigung oder deren Versagung erfolgt durch Verwaltungsakt.

Die Genehmigung nach § 145 kann gemäß § 145 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 1 unter Auflagen erteilt werden. Befristungen und Bedingungen sind nach § 145 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 2 nur bei der Genehmigung von Vorhaben und sonstigen Maßnahmen nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 (Veränderungssperre) und bei der Genehmigung von Nutzungsverhältnissen nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 (Vertragssperre) möglich. Ist eine Genehmigung nach § 145 Abs. 3 nicht zulässig, kann sie auch nicht unter Auflagen, Befristungen oder Bedingungen erteilt werden. Auflagen, Befristungen und Bedingungen sind nur insoweit zulässig, als sie dazu dienen, die Versagungsgründe auszuräumen. Auflösende Befristungen und Bedingungen sind mit der Auflassung, auflösende Bedingungen mit der Bestellung eines Erbbaurechts nicht vereinbar (§ 925 Abs. 2 BGB, § 1 Abs. 4 Satz 1 der Verordnung über das Erbbaurecht).

Die durch Auflagen, Befristungen und Bedingungen betroffene Vertragspartei ist berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach der Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrag zurückzutreten (§ 51 Abs. 4 Satz 2 und 3 i. V. m. § 145 Abs. 4 Satz 2).



222.6